اجاره‌داری حرفه‌ای بخشی از قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» است که برای حمایت از مستأجران و کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره تدوین شده است. این قانون در سال‌های گذشته معطل مانده و اجرا نشده است. اکنون این برنامه دوباره تدوین شده و با اصلاح برخی آیین‌نامه‌ها، در کمیسیون‌های تخصصی دولت به تصویب رسیده است. بر اساس این طرح، سرمایه‌گذاران می‌توانند در اراضی دولتی اقدام به ساخت‌وساز کرده و سپس واحدهای ساخته شده را با «تعرفه‌های در نظر گرفته شده از سوی دولت» به اقشار هدف (دهک‌های پایین، خانه‌اولی‌ها، زوج‌های جوان و...) برای مدتی معلوم واگذار کنند. در این طرح نهادهای عمومی غیر دولتی از قبیل شهرداری‌ها، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان و دیگر نهادهای خدمات‌رسان و بخش خصوصی می‌توانند در اراضی دولتی ساخت‌وساز کنند و از حمایت‌های دولتی مانند حمایت‌های مالیاتی تا تسهیلات ارزان‌قیمت بهره ببرند.
در آیین‌نامه جدیدی که دولت برای برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای تدوین کرده، قرار است شهرداری‌ها از محل آورده‌های خود، در اراضی دولتی یا زمین شهری اقدام به ساخت‌وساز در متراژهای مختلف کرده و سپس آن را به اقشار نیازمند یا زوج‌های جوان برای حداکثر ۵ سال واگذار کنند. در نخستین گام از این برنامه، با همکاری وزارت راه‌وشهرسازی و شهرداری تهران و پرداخت تسهیلات از سوی بانک تخصصی بخش مسکن، 200 هزار واحد کوچک متراژ در مناطق جنوبی تهران برای واگذاری به متقاضیان مسکن اجاره‌ای ساخته می‌شود. بر اساس قانون، یکی از وظایف شهرداری‌ها این است که برای گروه‌های کم‌درآمد مسکن تولید کنند. برای این واحد‌ها 200 میلیون تومان وام ساخت پرداخت می‌شود و دوره بازپرداخت این وام حداکثر 10 ساله خواهد بود. نرخ سود این وام بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار 18 درصد است که احتمالاً از محل صندوق ملی مسکن، یارانه آن پرداخت شود.
در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای تأسیس شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای در نظر گرفته شده است. این شرکت‌ها متعلق به بخش خصوصی هستند و از سوی دولت حمایت‌هایی را دریافت می‌کنند، در مقابل شرکت‌ها باید واحدهای اجاره‌ای را با قیمت‌های در نظر گرفته شده که قابلیت کنترل و نرخ‌گذاری از سوی دولت را دارد به مستأجران عرضه کنند. همچنین افرادی که هم‌اکنون ملک خود را به صورت سنتی و نه در قالب برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای اجاره داده‌اند نیز می‌توانند از مزایای اجاره‌داری حرفه‌ای استفاده کنند. به گفته محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی« تبدیل اجاره‌داری سنتی به حرفه‌ای می‌تواند منجر به افزایش واحدهای اجاری به بازار شود و از سوی دیگر امکان نرخ‌گذاری و کنترل بازار اجاره را فراهم می‌کند.»
معافیت مالیاتی
بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان بیش از ۱۵۰ متر مسکن اجاره‌ای در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرها، مشمول مالیات می‌شوند. در اجاره‌داری حرفه‌ای، موضوع مالیات بر اجاره لغو شده و بنگاه‌های اجاره‌داری معاف از مالیات هستند. در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، مشوق‌های مالیاتی یکی از ابزارهایی است که به توسعه این طرح و تشویق به سرمایه‌گذاری در آن کمک می‌کند.
زمین رایگان
در قانون اجاره‌داری حرفه‌ای زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله به سرمایه‌گذاران واگذارمی‌شود که عملاً رایگان است و قیمت زمین در این طرح حذف می‌شود. به گفته معاون وزیر راه‌وشهرسازی «دریافت کننده این اراضی امکان فروش آن را ندارد و برای همیشه اجاره‌ای باقی می‌ماند؛ اولویت نخست هم شهرداری‌ها و نهادهای حمایتی هستند، اما شرکت‌های بخش خصوصی هم با شرایطی که تعیین می‌شود، امکان سرمایه‌گذاری دارند به این شکل که هزینه ساخت را خودشان تقبل کنند ولی واحدهای ساخته شده برای اجاره در اختیار افراد واجد شرایط با نرخ‌ها و تعرفه‌های کنترل شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی قرار می‌گیرد.»
در این برنامه هر چقدر هزینه تمام شده ساخت برای سرمایه‌گذار کمتر باشد، به همان نسبت قیمت اجاره هم قابل کنترل است و می‌توان ثبات بیشتری از آن انتظار داشت. در قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، دولت به‌عنوان تسهیلات‌دهنده و تأمین‌کننده زمین، قیمت ثابت برای واحدهای اجاره‌ای تعیین می‌کند و زمان اجاره از یک سال به ۳ تا ۵ سال افزایش می‌یابد. مدیریت بازار اجاره، به برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای محدود نمی‌شود و دولت مجموعه‌ای با عنوان «بسته مدیریت بازار اجاره» را در سه بخش تدوین کرده است. عرضه واحدهای خالی موجود در بازار، افزایش تولید واحدهای مسکونی در قالب پروژه‌های حمایتی طرح نهضت ملی مسکن و ارائه و تصویب بسته پرداخت وام ودیعه مسکن، تعیین میزان افزایش سقف تمدید قراردادهای اجارهبها در سال ۱۴۰۱ و تمدید خودکار یک‌ساله قراردادهای اجاره، 3 برنامه حمایتی از مستأجران در بسته سیاستی دولت است.
افزایش قیمت مسکن در یک دهه گذشته، بیشترین تأثیر را بر افزایش قیمت اجارهبها گذاشته است. افزایش 8 برابری قیمت مسکن از سال 92 تا ابتدای 1400 بر رشد قابل‌توجه اجارهبها در این سال‌ها اثرگذار بوده است. هرچه قیمت مسکن بالا رفته از تعداد متقاضیان خرید مسکن کاسته شده و بر تعداد مستأجران افزوده شده است. از سوی دیگر تولید و عرضه مسکن نیز کاهش یافته یعنی با وجود افزایش تعداد مستأجران، واحد مسکونی برای اجاره کم شده است. به این ترتیب با افزایش تورم عمومی در سال‌های اخیر، فشار چند برابری به مستأجران وارد شده و توان مالی آنان روز‌به‌روز کاهش یافته است. بر اساس آمار رسمی حدود 8 میلیون خانوار در کشور مستأجر هستند که اگر بعد هر خانوار را 3 نفر در نظر بگیریم 24 میلیون نفر از جمعیت کشور در حال حاضر مستأجر هستند. براساس آخرین آمار از بازار اجاره که مرکز آمار منتشر کرده، در کشور و در سال گذشته نرخ اجاره 51 درصد افزایش داشته است. در شهر تهران نیز بر اساس آمار مرکز آمار در سال گذشته، متوسط قیمت اجاره یک متر واحد مسکونی حدود 100 هزار تومان بوده است. با توجه به افزایش قیمت مسکن و اجارهبها، دولت سیاست‌هایی را برای بخش مسکن در حال اجرا دارد تا با اجرای آن بازار مسکن ساماندهی شود.
افزایش ساخت و عرضه مسکن بویژه مسکن‌های حمایتی، بخشی از برنامه دولت برای ساماندهی بازار مسکن است. افزایش عرضه مسکن با قیمت حمایتی، از سویی تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای را کاهش می‌دهد و از سوی دیگر کمبود واحدهای متناسب با توان مالی مستأجران در بازار رفع می‌شود. کنترل تورم، عامل تأثیر‌گذار دیگر بر قیمت اجاره و قیمت مسکن است. مهم‌ترین نکته در بازار اجاره این است که تورم اجارهبها از تورم عمومی گذشته است در حالی که در دهه‌های قبل اجارهبها معادل تورم عمومی رشد کرده اما هم‌اکنون تورم عمومی کمتر از 50 درصد است اما تورم بخش مسکن در کل کشور به ۵۱ درصد رسیده است.
سبقت تورم اجارهبها از تورم عمومی، نشان‌دهنده اثرگذاری سوداگری و سودجویی در بازار مسکن است. در این بازار ابزارهای کنترلی برای مهار سودجویی وجود ندارد. در حال حاضر تنها ابزار کنترلی در بازار مسکن، ابزار مالیاتی است که به دو صورت مالیات خانه‌های خالی و لوکس در قانون آمده است اما اجرای این قانون منسجم نیست و تاکنون نتوانسته هدف سیاستگذار از اجرای آن را تأمین کند. ساماندهی بازار مسکن وابسته به عوامل متعددی است. ساماندهی هر کدام از این عوامل منجر به خروج مسکن از حالت سرمایه‌ای خواهد شد. اجرای کامل مالیات‌های بخش مسکن شامل مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه (مسکن لوکس) در کنار افزایش تولید، در حال حاضر ابزارهای مهم در کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن هستند.