بازیگر 4 ساله معاملات خرید مسکن طی دو هفته اخیر نقش «تماشاچی» را در بازار پیاده کرد. نتایج تحقیقات میدانی از بازار مسکن تهران نشان میدهد، حجم تماسهای تلفنی تقاضای سرمایه‌ای با واسطه‌های ملکی افزایش پیدا کرده اما محتوای پرسش‌ها عمدتا بر «نحوه واکنش قیمت فروش به تحولات برجامی» متمرکز است. دو گروه خریدار درباره «آینده قیمت» از دلالان سوال میکنند. «تعلل در خرید» محسوس است.
رفتار معامله‌‌گران بازار مسکن در طول دو هفته سپری‌شده از دور جدید مذاکرات احیای برجام بررسی شد. این بررسی نشان میدهد در روزهای اخیر جنس تماس با واسطه‌‌گران ملکی تفاوت آشکاری با تماس‌‌هایی که در ثلث اول مرداد با آنها برقرار می‌‌شد، پیدا کرده است. در روزهای اخیر محتوای گفت و شنود متقاضیان خرید ملک با واسطه‌ها عمدتا به موضوع برجام و اثر احتمالی آن بر قیمت‌‌ها اختصاص دارد. در این تلفن‌‌های برجامی دو گروه اصلی تماس‌‌گیرندگان کسانی که قصد دارند به محض اطلاع از کاهش احتمالی قیمت خرید خود را انجام دهند و گروهی که قصد دارند در صورت اطمینان از شروع روند کاهشی قیمت، فعلا از بازار خارج شوند تا پس از طی دوره چربی‌‌سوزی در بازار مسکن، بار دیگر برای انجام معامله وارد بازار شوند را شامل می‌‌شود.
به‌طور کلی در سه دهه گذشته بازار ملک مثل سکه و ارز، به رخدادهای سیاسی به شکل لحظه‌‌ای واکنش نشان نمی‌‌داده و معمولا یک فصل زمان لازم بود تا اولین علامت‌‌های روشن تغییر رفتار معامله‌‌گران در بازار یا تغییر سطح قیمت‌‌ها مشهود شود. اما در چهار سال گذشته سرعت اثرپذیری بازار مسکن از متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازارهای دارایی به مراتب افزایش یافته است. البته هنوز گروهی از فعالان بازار مسکن با نگاه سنتی به این رخداد، بر این باور هستند که نباید در کوتاه‌‌مدت منتظر اثر قابل توجهی از به جریان افتادن مذاکرات احیای برجام بر وضعیت قیمت و معاملات بازار مسکن بود. با این حال افزایش حساسیت بازار مسکن به متغیر غیراقتصادی در سال‌های اخیر غیر قابل انکار است.
البته تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان میدهد دو هفته برزخی سپری‌شده به واسطه جریان مذاکرات احیای برجام هنوز در بازار مسکن به تغییر رفتار فراگیر منجر نشده است؛ اما با این حال در برخی مناطق بازار مسکن، خریداران بدون اینکه خیلی از بازار مسکن خارج شوند، در هفته اخیر به تماس برای کسب اطلاع از تغییر احتمالی قیمت‌‌ها یا پیش‌‌‌‌بینی واسطه‌‌گران از آینده قیمت مسکن بسنده کرده‌‌اند و از تعداد بازدیدهای حضوری اندکی کاسته شده است.
نتایج این بررسی میدانی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن چند روز پس از آغاز وضعیت برزخی مربوط به ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات احیای برجام به شناسایی پنج رخداد در این بازار منجر شده است. اولین رخداد ناظر بر رواج «تماسهای برجامی» با واسطه‌های ملکی به ویژه در طول یک هفته اخیر است. گفت‌وگو با آگهی‌‌دهندگان ملکی در استارت‌آپ‌‌های عرضه آگهی‌‌های مربوط به بازار مسکن نشان میدهد تماس با آنها کاهش یا افزایش محسوسی نداشته، اما جنس تماسهای تلفنی و محتوای گفت و شنود میان دو ضلع بازار مسکن یعنی متقاضیان خرید و واسطه‌ها تغییر کرده است. تماس‌‌گیرندگان با واسطه‌ها این روزها عمدتا دو گروه هستند؛ یک گروه می‌‌خواهند مطلع شوند که اگر قیمت کاهش پیدا کرده، به سرعت خرید خود را انجام دهند و گروه دیگر قصد دارند درصورتی‌که سیگنال‌‌های کاهش قیمت مسکن را از طریق تحقیق میدانی دریافت کردند، فعلا از خرید انصراف دهند.
اثر «محرم» و «مذاکرات» بر بازار مسکن
رخداد دوم به وضعیت کلی بازار مسکن با توجه به اثرپذیری از دو متغیر برون‌‌زا مرتبط است. برآورد فعالان بازار مسکن این است که وضعیت مرداد ماه به لحاظ حجم معاملات از نیمه دوم این ماه تاکنون رکودی‌‌تر از خرداد و تیرماه بوده، اما تعداد تماس‌‌ها بدون اینکه کم شود، فقط به موضوع برآورد از آینده بازار اختصاص پیدا کرده است. در واقع برخی خریداران بازار مسکن به محض اینکه از روند کاهشی قیمت مسکن اطمینان پیدا کنند، به کلی از بازار خارج خواهند شد و مدتی از معامله خودداری میکنند تا مسکن از اضافه‌پرش قیمت قدری به عقب بازگردد. از آنجا که جهش بی‌‌سابقه مسکن طی سه سال پیاپی به میزان دور از انتظار به‌طور متوسط سالانه ۷۰درصد رخ داد، سطح فعلی قیمت‌‌ها قدری حبابی است و کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی می‌‌تواند به تخلیه این حباب کمک کند. بنابراین افت قیمت واقعی و حتی اسمی مسکن در این صورت موضوعی دور از ذهن نیست و معامله‌‌گران نیز از کم و کیف آن مطلع هستند.
به‌طور کلی از آنجا که ایام ماه محرم با نیمه اول مردادماه همزمان بود، در آن مقطع زمانی نیز حجم معاملات در بسیاری از محله‌های مصرفی شهر به‌طور محسوس کاهش پیدا کرد. اما همراه شدن متغیر برون‌‌زای دوم موثر بر وضعیت بازار مسکن یعنی ادامه مذاکرات برجامی به‌عنوان یک متغیر غیراقتصادی اما کلیدی، سبب شد رکود معاملات در نیمه دوم مرداد عمیق‌‌تر شود.
به این ترتیب خریداران غیرمصرفی مسکن به‌عنوان بازیگری که در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ به واسطه حضور خود در بازار، نقش کلیدی در جهش قیمت مسکن داشتند و در سال۱۴۰۰ نیز خروج آنها از بازار به برقراری ثبات نسبی قیمتی در این بازار انجامید، اکنون نیز با توجه به قوت گرفتن احتمال احیای برجام با توجه به روندی که در دور اخیر مذاکرات طی شده است، ترجیح داده به اصطلاح میان در بایستد و در نتیجه به‌طور موقت از معامله صرف‌‌نظر کرده است تا برآورد دقیقی از نتیجه وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی به‌دست آورد. در واقع خریداران غیرمصرفی و سرمایه‌‌گذاران ملکی در دو هفته اخیر تماشاچی بازار مسکن بوده‌‌اند و به همین خاطر رکود به ویژه از نیمه دوم مراد به بعد سنگین‌‌تر حس می‌‌شود. تغییر رفتار بازیگر اصلی بازار ملک در چند سال اخیر و تعللی که در میان این گروه از معامله‌‌گران شیوع پیدا کرده، سومین رخدادی است که در بازار مسکن دو هفته مذاکراتی مشاهده شده است.
این تعلل البته هنوز به شکل انصراف کامل از معاملات نمود پیدا نکرده و آنها مترصد روندی که مذاکرات در پیش دارد، هستند تا رفتار خود را بلافاصله در نسبت با آن تنظیم کنند. در مجموع در مناطق پرمعامله شهر تهران نظیر چهار و پنج، طی مرداد ماه «رکود معاملاتی» کاملا محسوس بوده که این موضوع نشأت‌گرفته از دو عنصر است. بخشی از رکود معاملات به واسطه همزمانی این ایام با ماه محرم و پرهیز گروهی از معامله‌‌گران سنتی بازار ملک از خرید و فروش بوده و در ادامه از سر گیری ناگهانی روند تکمیل مذاکرات احیای برجام از ثلث دوم ماه جاری تاکنون، سبب شده است برخی متقاضیان خرید ملک حتی با وجود اینکه نقدینگی آنها برای انعقاد قرارداد کافی است و قصد خرید مصرفی ملک رای دارند، باز هم برای انجام معامله تعلل کنند.
این در حالی است که اگر مساله برجام و رد و بدل پیغام شخصیت‌‌های سیاسی درباره آن نبود، احتمالا پس از سپری شدن دهه اول ماه محرم، این معامله‌‌گران سنتی خرید خود را ترجیحا پیش از شروع ماه صفر انجام می‌‌دادند. رخداد چهارم ناظر بر خطای دیدی است که برخی واسطه‌های ملکی و معامله‌‌گران سنتی بازار مسکن به آن دچار هستند و تصور میکنند هنوز حداقل یک فصل لازم است تا آثار مذاکرات برجامی و بالا و پایین ارز روی قیمت مسکن اثر بگذارد. با وجود این باور سنتی اما دور از واقعیت فعلی، از آنجا که از چهار سال گذشته به بعد، رفته رفته سرعت واکنش بازار مسکن به تغییرات سایر بازارهای دارایی نظیر ارز و سکه افزایش پیدا کرده است، اکنون این بازار در نقطه‌‌ای قرار دارد که در حداقل سه دهه گذشته بی‌‌سابقه بوده و پیش‌تر هرگز این دنباله‌‌روی سریع به ویژه از تغییرات ارز در بازار مسکن رخ نداده بود. در چنین شرایطی طی دو هفته اخیر به واسطه ازسرگیری مذاکرات احیای برجام و افت دلار، آثار تغییر رفتار معامله‌‌گران در بازار مسکن محسوس شده است.
به هر حال در مناطق پرمعامله شهر طی مرداد ماه «رکود معاملاتی» توسط واسطه‌ها گزارش شده که بخشی از آن به واسطه همزمانی این ماه با ماه محرم بوده و بخشی ناشی از مذاکرات احیای برجام بوده است؛ موضوعی که موجب انصراف موقت از معامله توسط برخی خریداران شده است.در مجموع بازار مسکن مردادماه رکودی‌‌تر از خرداد و تیرماه است؛ اما تعداد تماس‌‌ها بدون اینکه کم شود، فقط به موضوع برآورد از آینده بازار اختصاص پیدا کرده است.
سه واکنش از فروشنده‌های بازار مسکن
پنجمین رخداد ناظر بر افزایش فایلهای فروش «فوری» در بازارهای نیازمندی‌‌های آنلاین معتبر فعال در حوزه مسکن است. افزایش فایلهای فروش نشان از نگرانی فروشندهها نسبت به کاهش احتمالی قیمت مسکن پس از کسب نتیجه در حوزه احیای برجام دارد. تحقیق میدانی از بازار مسکن حاکی است فروشندهها نیز به سه گروه قابل دسته‌‌بندی هستند؛ دسته اول تبدیل به احسنی‌‌هایی که معامله خرید بعدی آنها نهایی شده و در نتیجه فروشنده واقعی بوده و حاضر به فروش در هر شرایطی هستند. دسته دوم فروشنده‌های بدهکار که آنها نیز در هفته اخیر تغییری در تصمیم فروش ملک خود اعمال نکرده‌‌اند و همچنان برای فروش آماده هستند. در نهایت دسته سوم فروشندهها کسانی هستند که سازنده یا ملاک حرفه‌‌ای به شمار می‌‌آیند. این گروه نیز هنوز هیچ تغییری در تصمیم فروش خود اتخاذ نکرده‌‌اند؛ به این معنا که برخی تصمیم به فروش نگرفته‌‌اند و فعلا تماشاگر بازار هستند و برخی نیز با همان قیمت قبلی که برای فروش اعلام کرده بودند در بازار حاضر هستند.
برآورد واسطه‌های ملکی این است که اگر برزخ برجامی به واسطه طولانی شدن روند مذاکرات ادامه پیدا کند، احتمالا دو گروه اول فروشندهها یعنی بخشی از تبدیل به احسنی‌‌ها که ناگزیر به تامین ثمن معامله برای خرید قطعی ملک بعدی خود هستند و نیز کسانی که با انگیزه پرداخت بدهی وارد بازار معاملات شده‌‌اند، حاضر به اعمال تخفیف تا ۱۰درصد در قیمت‌‌های پیشنهادی خود خواهند بود. اما بعید است ملاکان قیمت‌‌های خود را حتی در هفته‌های آتی تغییر دهند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» توصیه واسطه‌ها این است که اگر کسی خرید مصرفی و قطعی دارد، می‌‌تواند آن را به تعویق نیندازد؛ چراکه در نهایت با ریزش احتمالی دلار پس از احیای برجام، در مجموع این رخداد تاثیری بر خرید مصرفی نخواهد داشت. با این حال این توصیه‌ها نتوانسته تنور معاملات را در ماه میانی تابستان گرم کند و فعلا رغبت یا عجله چندانی برای خرید ملک در بازار مشاهده نمی‌‌شود./ دنیای اقتصاد