12 مردادماه بود که معاون پارلمانی رئیس‌جمهور از ابلاغ قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاری‌ها» خبر داد. به گفته سیدمحمد حسینی «هدف از این قانون ایجاد درآمدهای پایدار و تنظیم‌گری در زمینه هزینه شهرداریها و دهیاری‌هاست.» این قانون با هدف معرفی روش‌های مشخص و مناسب درآمدزایی از طریق دریافت عوارض، مالیات و اصلاح مکانیسم درآمدزایی شهرداریها تدوین شد تا پس از سال‌ها انتقادهای کارشناسان شهرسازی نسبت به درآمدزایی غیراصولی و مخرب شهرداریها از پدیده تراکم‌فروشی، با معرفی راه‌های قانونی، مناسب و اصولی، مکانیسمی جایگزین جهت درآمدزایی شهرداریها ارائه کند.
سالیان‌سال بود که عواملی همچون کمبود منابع دولتی و ضعف در نظارت بر عملکرد شهرداریها، شهرداریها را جهت جبران هزینه‌های خود به‌سمت درآمدزایی از مسیر اقدامات نادرستی مثل تغییر کاربری اراضی شهری و فروش تراکم جهت جبران هزینه‌های خود سوق داده بودند. با رقم خوردن تغییر و تحولات در سبک و شیوه مدیریت شهری در پایتخت و وعده‌های تازه اما به‌نظر می‌رسید این چرخه و ساختار اشتباه بالاخره قرار است متوقف شود. همان‌طور که زاکانی، شهردار تهران در گزارش عملکرد ۶ ماهه شهرداری تهران در ابتدای امسال تاکید کرده بود «به‌هیچ‌وجه تراکم‌فروشی در شهر تهران وجود ندارد» و شهرداری از این راه درآمدزایی نخواهد کرد، امید بود هرچه سریع‌تر با تصویب این قانون که ماهیتا بنا بود آلترناتیوی برای تراکم فروشی و درآمدزایی‌های غیرقانونی باشد، جلوی این پدیده مخرب هرچه سریع‌تر گرفته شود و گامی اساسی در جهت اصلاح مدیریت شهری در پایتخت و سایر کلانشهرها برداشته شود تا دیگر شاهد پیامدهای نامطلوب تراکم‌فروشی ازجمله افزایش بار ترافیکی، آلودگی هوا، بروز آسیب‌های اجتماعی با ایجاد تراکم جمعیتی، تخریب سیمای شهر و افت کیفیت زیست شهری نباشیم و علاوه‌بر آن سرعت افسارگسیخته افزایش قیمت املاک در پایتخت و سایر کلانشهرها نیز مهار شود. اما با وجود همه این وعده‌ها و امیدها متاسفانه به‌نظر می‌رسد این قانون به‌نوعی به ضدخودش تبدیل شده است.
قانونگذار نه‌تنها در این قانون تغییر کاربری اراضی شهری و فروش تراکم را تخلف نشمرده و منع نکرده است، بلکه در ماده 17 قانون مذکور، به این دست اقدامات از مسیر کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، سروشکل قانونی داده است. به‌عبارتی نه‌تنها مراد از فلسفه وضع و تقنین این قانون که همان جلوگیری از تراکم‌فروشی و اقدامات مخرب و غیراصولی در جهت درآمدزایی شهرداریها بود محقق نشده، بلکه این قانون عملا اقدامات آسیب‌زننده‌ای را که تا امروز در قانونی بودن آن بحث و شبهه بوده، عملا واجد وجهه قانونی کرده است تا این چرخه اشتباه درآمدزایی غیرمجاز شهرداریها از مسیر تراکم‌فروشی و تغییر کاربری اراضی، بیش‌ازپیش ادامه پیدا کرده و آسیب‌های آن دوچندان شود. این گزارش به بررسی پیشینه این پدیده مذموم، آسیب‌های آن و همین‌طور بحران اخیر قانونگذاری در این مورد می‌پردازد.
تولد توده سرطانی تراکم‌فروشی در دهه 60
به‌عنوان یک شهروند ساکن پایتخت یا کلانشهرهای کشور حتما متوجه رشد به‌شدت سریع و نامتعارف شهرها و افزایش بیش از پیش قیمت زمین و مسکن در تهران و سایر کلانشهرها درطول دهه‌های اخیر شده‌اید. این رشد البته به‌معنای مثبت خود نبوده و نیست. با رشد شهرسازی غیراصولی و افزایش تراکم و فشردگی ساختمان‌ها، دیگر امکان تردد در خیابان‌ها و کوچه‌های شهر به‌سادگی مهیا نبوده و ترافیک و آلودگی هوا در شهرها هر روز افزایش می‌یابد. به‌دنبال آن عملا کیفیت زیست شهری کاهش یافته و با جای گرفتن جمعیت بسیار در مناطق محدود شهری افزایش بزهکاری و اختلافات نیز دوچندان میشود. از کلافگی هنگام یافتن جای پارک تا کاهش سرانه رفاه و خدمات شهری همه‌وهمه محصول صدور بی‌رویه پروانه ساختوساز ساختمان‌های بلندمرتبه در جای‌جای کلانشهرهاست. قصه اینطور آغاز میشود که از یک زمانی به‌بعد دولت‌ها به‌عنوان پشتوانه مالی جهت تامین درآمد پایدار برای شهرداری، کارکرد خود را از دست می‌دهند و شهرداریها برای جبران هزینه‌های خود از طریق مالیات بر ارزش افزوده و به‌طور عمده از محل عوارض ساختمانی اقدام به درآمدزایی می‌کنند.
این منابع از موارد مختلفی از قبیل عوارض نوسازی و عمران شهری، عوارض خدمات مدیریت پسماند، عوارض سطح شهر و درنهایت عوارض صدور پروانه حاصل می‌شوند. در اواخر دهه60 با تغییر قوانین صدور تراکم ساختمانی در شهرها ازسوی عالی‌ترین مرجع تصمیم‌گیری حوزه شهرسازی و معماری، شهرها چهره متفاوتی به‌خود می‌گیرند و پایه پدیده مذموم شهرفروشی و تراکم‌فروشی در شهرداریها بنیان گذاشته میشود. یک کارشناس حوزه شهرسازی دراین‌باره می‌گوید: «مجوز اصلی برای تامین درآمد شهرداری‌های کشور از محل فروش تراکم به سال ۶۹ و تصمیم شورای عالی شهرسازی وقت که در آن نمایندگان ۱۱وزیر عضویت دارند، بازمی‌گردد. براساس تصمیم شورای عالی شهرسازی کشور به شهرداری تهران و سایر شهرهای دارای بیش از ۲۰۰هزار نفر جمعیت مجوز داده شد تا ۲۵درصد تراکم ساختمانی در شهرها را افزایش دهند و از طریق فروش مجوز تراکم ساختمانی بیش از سقف مجاز پیش‌بینی‌شده در اسناد فرادست، هزینه‌های اداره شهر را پوشش دهند. بنابراین نقطه آغاز ورود فروش تراکم به حوزه شهرسازی کشور به تصمیم شورای عالی شهرسازی در سال۶۹ بازمی‌گردد.» با اخذ این تصمیم ازسوی شورای عالی شهرسازی، به‌تدریج درآمد حاصل از فروش تراکم به سهم عمده بودجه سالانه اداره شهرها تبدیل میشود، به‌طوری که از اواخر دهه۸۰ تا چندسال اخیر سهم درآمدهای ناشی از صدور پروانه‌های ساختمانی که تکیه اصلی آن بر فروش تراکم و تغییر کاربری بوده است، در برخی کلانشهرها به بیش از ۷۰درصد می‌رسد.
خلأهای قانونی؛ منشأ تشدید و گسترش تراکم‌فروشی درطول دهه‌های اخیر
عواملی که به تصمیم شورای عالی شهرسازی در دهه60 تا به امروز وجهه کمابیش قانونی می‌بخشید و درنهایت موجب تغییریافتن سیمای شهرها شد، طرح تفصیلی شهرها، طرح جامع شهری و ماده100 قانون شهرداری، مصوب سال1334 با 11تبصره اصلاحی و الحاقی بعدی آن بود که به‌نوعی دست شهرداریها را در فروش تراکم و برهم‌زدن نظام رشد و توسعه متعارف و متوازن شهرها باز می‌گذاشت. طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که «براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هریک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین میشود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم میشود» و طرح جامع نیز طرح بلندمدتی است که «در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین شده و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم میشود و برحسب ضرورت، قابل تجدیدنظر خواهد بود.» به گفته یک مدیر شهری «طرح تفصیلی و طرح جامع شهری از همان ابتدا موافق شهرفروشی و تراکم‌فروشی بودند و نباید گمان کنیم که این‌دست تخلفات ناقض این دو طرح هستند.»
به گفته یک کارشناس حوزه شهری «در طرح جامع و به‌دنبال آن طرح تفصیلی شهرها باید بازنگری جدی صورت گیرد و به‌جای آن ضوابط خودرومحور بر انسان‌محور و حمل‌ونقل عمومی ارجحیت داشته باشد، رویکرد انسان‌محور اصل قرار گیرد و ضوابط شهرسازی به‌سمتی حرکت کند.» از طرفی طبق ماده100 قانون شهرداریها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساختوساز از شهرداریها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداریها موظف هستند از طریق ماموران خود از عملیات ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور جلوگیری کنند. حال چنانچه مراحل ساخت طی شده و زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمان اضافه‌بنا وجود داشته باشد، تخلف تراکم اضافی واقع شده است. کمیسیون ماده100 قانون شهرداری در این صورت میتواند دو نوع حکم صادر کند: 1.تخریب و 2.جریمه. حال اگر ساختوساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی صورت گرفته باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب بنا بدهد؛ اما چنانچه ساختوساز بدون اخذ مجوز از شهرداری صورت گرفته باشد اما اصول فنی و بهداشتی شهرسازی در آن رعایت شده باشد، کمیسیون میتواند حکم به تخریب یا پرداخت جریمه صادر کند. میزان جریمه نیز با توجه به متراژ بنایی است که بدون مجوز ساخته شده است، به این صورت که به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان جریمه دریافت میشود و درنهایت پایان‌کار ساختمان صادر میشود.
قانونی که قرار بود پایانی بر تراکم فروشی شهرداریها باشد
گفتیم که دوازدهم مردادماه معاون پارلمانی رئیس‌جمهور از ابلاغ قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاری‌ها» خبر داد که قرار بود آلترناتیو اقداماتی مثل تراکم‌فروشی و تغییر کاربری اراضی شهری باشد. سیدمحمد حسینی اهداف اصلی این قانون را اینطور توضیح می‌دهد: «با عنایت به اینکه گسترش جمعیت شهرها و ایجاد نیازهای جدید در روستاها و توسعه روابط اجتماعی و افزایش محدوده مناطق مذکور، مطالبات و نیازهای روزافزونی را درپی داشته، ضروری است شهرداریها و دهیاری‌ها نیز به‌منظور ارائه خدمات شایسته‌تر، از درآمدهای مشخص‌تر و پایدارتری برخوردار باشند. در راستای ایجاد درآمدهای پایدار و تنظیم‌گری در زمینه هزینه شهرداریها و دهیاری‌ها از طریق روش‌هایی مانند کاهش وابستگی به درآمدهای غیرمستمر ازجمله درآمد ساختوساز، تعیین سازوکار موثر برای کسب عوارض و درآمدهای قانونی، ایجاد وحدت رویه در وضع عوارض توسط شوراهای اسلامی، ساماندهی توزیع عوارض ناشی از اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده و کمک‌های مالی دولت لایحه‌ای تدوین شد. براساس این قانون شهرداریها و دهیاری‌ها می‌توانند در چهارچوب قوانین و مقررات، از انواع ابزارهای تامین منابع مالی و روش‌های اجرایی مناسب برای اجرای طرح‌های مصوب شهری و روستایی و طرح‌های سرمایه‌گذاری و مشارکتی با پیش‌بینی تضمین‌های کافی استفاده کنند و دهیاری‌ها می‌توانند به‌عنوان دستگاه اجرایی از اعتبارات تملک دارایی‌ها نیز استفاده کنند.»
اما چندی پس از ابلاغ این قانون بود که بهزاد عمران‌زاده، کارشناس برنامه‌ریزی شهری و مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی، در وصف این قانون نوشت: «بعد از 39 سال انتقاد متخصصان معماری و شهرسازی از پدیده مذموم تراکم‌فروشی و انتظار طولانی‌مدت نظام مدیریت شهری و شهرداریها برای تدوین و تصویب نظام منطقی و روزآمد درآمدی برای شهرداریها، متاسفانه با تصویب و ابلاغ قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاری‌ها»؛ تراکم‌فروشی قانونی شد. سال‌ها بود که در غیاب و کاهش کمک‌های دولتی، شهرداریها از مسیر نادرست فروش تراکم و تغییر کاربری اراضی شهری به جبران هزینه‌های خود می‌پرداختند؛ بر همین مبنا از اوایل دهه 60 دولت‌ها مکلف بودند که با تدوین و ارائه لایحه‌ای چگونگی خودکفایی مالی شهرداریها را تعیین‌تکلیف کنند که متاسفانه در ماده 17 قانون ابلاغ شده، دو روش نادرست و پرضرر فوق، از مسیر کمیسیون ماده 5 قانونی شده است. درواقع فروش تراکم یعنی مختل و بی‌اثر کردن همه تدابیر سیاستگذارانه و برنامه‌ریزانه کشور در هدایت و کنترل منطقی و علمی توسعه افقی و عمودی شهرها که از مسیر طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها و ضوابط شهرسازی موجود اعمال میشود. جای تعجب فراوان است که در مرکز مطالعات سازمان شهرداری‌های دولتی که لایحه این قانون را در سال 1394 تقدیم مجلس کرده و در داخل مرکز پژوهش‌های مجلس که یکم تیرماه امسال این قانون را تصویب کرده؛ پژوهش‌های مفصل و دقیقی در نقد و نفی تراکم‌فروشی و پیامدهای سوء آن نوشته شده است!»
قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاری‌ها به نفع تراکم‌فروشی عمل می‌کند
امیرحسام شالباف شیروانی، کارشناس حقوقی و فعال حوزه شهرسازی، چرایی عملکرد قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاری‌ها» بر ضد ماهیت تقنینی خود را در گفت‌وگو با «فرهیختگان» این‌گونه شرح می‌دهد: «درواقع هدف از تصویب هر قانون باید با نگاه به نیازهاى جامعه و حل‌وفصل آنها باشد، نه صرف تصویب و عدم توجه ریشه‌ای به مشکلات. متاسفانه چند سالى است که قانونگذاران ما از هدف فوق فاصله گرفته و بدون نگاه به شرایط دست به تصویب قانون می‌زنند. در همین راستا در رابطه با قانون درآمد پایدار و هزینه شهردارى و دهیارى‌ها که در مردادماه امسال به تصویب رسید، باید هدف قانونگذار رساندن شهردارى‌ها به درآمدهاى پایدار باشد و آنها را از اقدامات نادرستی مثل فروش تراکم به شکل بی‌رویه دور کند. اما مجلس شورای اسلامی در تمام این سال‌ها بحث فروش تراکم را که از ابتداى دهه ۹۰ تاکنون دغدغه بسیارى از فعالان محیط‌زیست بوده(به دلیل آنکه فروش این میزان تراکم باعث مسدود شدن ریه‌هاى تنفسى تهران شده و بخش عمده‌ای از میزان آلودگی هوای پایتخت نیز به همین دلیل است و همچنین اقتصاددانانى که عقیده داشتند این دست از اقدامات شهردارى‌ها صرفا مسکنى براى حل مقطعى مشکلات مالى شهرداریها به‌خصوص شهردارى تهران است، نادیده گرفته و تنها به تصویب چند قانون در رابطه با افزایش مبالغ مالیات بر ارزش افزوده و عوارض نوسازى و خودرو پرداختند که درنهایت نتیجه چندانی هم نداشت.
اما بالاخره در مردادماه امسال قانون درآمد پایدار به تصویب رسید که درواقع باید نویدبخش آن باشد که راهکارى براى حل مشکلات مالی شهردارى‌ها پیدا شده و آنها را از شر درآمدهای غیراصولی رها می‌دارد اما جدا از کلیت قانون که در مجموع به نظر نمی‌رسد راه‌حلی برای مشکلات ارائه کرده باشد در انتهاى آن(ماده 1۷) قانونگذار به نوعى به فروش تراکم هم رسمیت بخشیده و درصدد آن برآمده تا فروش تراکم را هم درآمد پایدار به حساب آورد به شکلى که بحث فروش تراکم را به ماده ۵ قانون تاسیس شوراى عالى معمارى و شهرسازى ایران مصوب سال ۱۳۵۱ ارجاع داده است. در این ماده و تبصره‌هایش فروش تراکم در همه شهرها حتى تهران با رعایت سازوکارهاى خاص و تشکیل کمیسیون‌هایی با حضور اعضاى مختلفى از شهردارى و وزارت مسکن و شهرسازى و... مقدور است و فروش تراکم هم به نوعى وجهه‌اى بهتر و زیبا‌تر نسبت به قدیم یافته است. درنهایت باز هم بى‌اطلاع هستیم که این امر از تسامح قانونگذار بوده یا خود نیز می‌داند که سازوکارهاى پیش‌بینى شده دیگر تقریبا بى‌نتیجه خواهد ماند و بهترین راه‌حل از نظر قانونگذاران محترم قانونى کردن و مشروعیت بخشیدن به فروش تراکم در تهران و ایران است. به نظر می‌رسد قانون درآمد پایدار شهرداریها بیشتر در راستای قانونی کردن در آمد‌های ناپایدار گام برداشته تا ارائه راه‌حل‌های اصولی و کارآمد.»
تراکم‌فروشی تبدیل اموال عمومی به ثروت بخش خصوصی است
سیدمجید حسینی، کارشناس حوزه شهری و استاد اقتصاد سیاسی دانشگاه تهران در گفت‌وگو با «فرهیختگان» منشأ تراکم‌فروشی را ماهیت اقتصاد سرمایه‌دارانه معرفی می‌کند. وی چرایی ظهور این پدیده را اینطور توصیف می‌کند: «تراکم‌فروشی از 68 و 69 با حضور آقای کرباسچی در شهرداری تهران به‌صورت جدی شکل گرفت. در دوره‌های بعدی بخشی از تراکم‌فروشی را قانونی کردند و هرچه جلوتر می‌رویم این پدیده بیشتر قانونی میشود، حالا انگار می‌خواهند طرح جامع تفصیلی را هم نقض کنند و این یک گام جدیدی در تراکم است. اصولا طرح جامع تفصیلی متضمن قانونی کردن تراکم است و این از قبل اتفاق افتاده است. الان احساس می‌کنند طرح جامع تفصیلی کم است و می‌خواهند آن را هم نقض کنند. تراکم‌فروشی در حقیقت نوعی ائتلاف با سرمایه برای خلق شهر است. هر شهری یک‌جوری خود را خلق می‌کند؛ یک شهر خود را به سبک اجتماعی خلق می‌کند، یک شهر خود را به سبک کشاورزی خلق می‌کند، تهران از سال 68 به بعد با ائتلاف با سرمایه خود را خلق می‌کند، به این معنا که سرمایه‌داری مالی را درون شهر می‌آورد. ما تا قبل از دهه 60 سرمایه‌داری صنعتی داشتیم، یعنی پول در ایران وارد تولید می‌شد و زیاد می‌شد.
از دهه 60 به بعد یعنی با ورود به دهه 70 و با خلق بانک‌های جدید، خلق تراکم‌فروشی و شکل‌گیری سیستم‌های مالی پیچیده جدید، بورس و امثالهم وارد دوره سرمایه‌داری مالی شدیم. سرمایه‌داری مالی چه می‌کند؟ از محل پول و از محل سرمایه عمومی برای بخش خصوصی انباشت سرمایه‌ایجاد می‌کند، به این معنا که تراکم که یکی از ابعاد سرمایه‌داری مالی است، از ثروت عمومی که هوای شهر است، ثروت خصوصی برای سرمایه‌دارانی ایجاد می‌کند که امکان خرید ملک و تراکم دارند. طبق اعلام شهرداری تهران سودی که این شهرداری از سود تراکم شهری می‌گیرد 5درصد است، یعنی تمام این پول را سرمایه‌داری، بسازوبفروش‌ها و بانک‌ها می‌برند. درحقیقت با گذاشتن یک قران پول هزار قران پول به‌دست می‌آورند و خلق نقدینگی را از طریق تراکم‌فروشی فراهم می‌کنند. تراکم‌فروشی تبدیل اموال عمومی به ثروت بخش خصوصی است و جالب اینکه شهرداری سهمی از اموال عمومی برای اداره شهر نمی‌گیرد. این انباشت ثروت برای سرمایه‌دار اساس سرمایه‌داری در کشور است. بیش از 20 میلیارد دلار در بخش‌های مختلف داریم، حجم عظیمی پول در رمزارزها داریم. حجم عظیمی پول در بورس به‌صورت حبابی داریم. حجم عظیمی پول در فعالیت‌های نامولد مثل دلار و سکه داریم. سرمایه‌داری مالی عظیم داریم که خود را در شهرهای بزرگ بازتولید می‌کند. ما اموال عمومی را ثروت خصوصی سرمایه‌داری مالی در کشور می‌کنیم.»
تراکم‌فروشی شهری کسانی را که صاحب ملک نیستند از شهر اخراج می‌کند
حسینی در ادامه صحبت‌هایش درباره آسیب‌های تراکم‌فروشی به «فرهیختگان» می‌گوید: «فروش تراکم شکلی از تبدیل سیستماتیک یک شهر به محل تاخت‌وتاز سرمایه‌داری مالی و محل سود بردن سرمایه‌داری از طریق محدود کردن دسترسی شهروندان عادی به فضای عمومی است. شما امروز فضای عمومی در شهر کم می‌بینید. پارک‌هایی که بدون پول شما را راه بدهند. مراکزی مثل باغ کتاب یا باغ‌های هنر همگی پولی شده‌اند. مجموعه‌هایی که مثل سینماها و فرهنگسراها و... از مردم پول می‌گیرند. همه بخش‌های مختلفی از ساحل، دریا یا جنگل‌ها که عموم مردم برای استفاده از آنها باید به سرمایه‌داری پول بدهند. درحقیقت وقتی سرمایه‌داری مالی وارد شهر میشود، فضای عمومی را از شهرداری می‌خرد و خصوصی می‌کند و مردم را از استفاده از فضاهای عمومی محروم می‌کند. امروز در شهرهای بزرگ چیزی به نام فضای عمومی بسیار کم داریم. فضاهای عمومی، تراکم شهری و هوای شهری ما خصوصی شده است. از آفتاب، باد، آب‌وهوای خوب و امثالهم به‌دلیل سرمایه‌داری تراکم‌خر محروم هستیم و آنها هرروز به‌مدد خرید همین فضای عمومی پولدارتر و ثروتمندتر می‌شوند. آسیب اصلی تراکم‌فروشی حاکم کردن سرمایه‌داری مالی به همه ابعاد زندگی شهری است و به‌اصطلاح هاروی، شهری کردن سرمایه است. سرمایه یک روزی در کارخانه‌ها بود و نفع به عموم مردم می‌رساند ولی تراکم‌فروشی سبب شد سرمایه شهری شود، یعنی از سرپناه ما پول بسازد؛ سرپناه ما که مسکن است. تراکم‌فروشی سبب شد هرروز شهرها گران‌تر شود. تهرانی که از آن نام می‌برید طی سال‌های اخیر هزار و 60 برابر گران شده است. کدام شهری در جهان در سال‌های اخیر هزار و 60 برابر گران شده است؟ در حقیقت سرمایه‌داری مالی کمک می‌کند آنهایی که در شهر صاحب املاک مرغوب هستند هرروز ثروتمندتر شوند و کمک می‌کند آنهایی که در شهر صاحب املاک مرغوب نیستند از شهر اخراج شوند. امروز تهران چهارمیلیون اخراجی دارد، یعنی آدم‌هایی که صبح وارد تهران می‌شوند، در تهران کار می‌کنند و شب از تهران خارج می‌شوند، چون ملک ندارند که در تهران زندگی کنند و گران شود تا از آن سود ببرند. درحقیقت سرمایه‌داری مالی از طریق تراکم‌فروشی غیر از اینکه خود برای خود انباشت ایجاد می‌کند و سرمایه را شهری می‌کند، کار دومی که می‌کند این است که شهر را گران می‌کند و آنهایی که صاحب ملک نیستند را اخراج می‌کند.»
سود 200 هزارمیلیاردی فروش تراکم در تهران از محل ثروت ملی
این عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران یکی از عوامل ظهور معضل پریکاریا در اقتصاد را شهرفروشی معرفی می‌کند و توضیح می‌دهد: «کار سومی که تراکم‌فروشی و سرمایه‌داری مالی می‌کند تبدیل کارگر صنعتی به کارگر بدون شغل ثابت است. ما در ادبیات جامعه‌شناسی قبلا قشری به نام کارگر داشتیم، یعنی آنهایی که به‌صورت ثابت در کارخانه‌های خارج از شهر کار می‌کردند و حال که سرمایه به شهر از طریق تراکم‌فروشی منتقل شده است، افرادی نداریم که کار ثابت داشته باشند. سرمایه‌داری شهری یا سرمایه‌داری مالی کسی را دائم استخدام نمی‌کند، چون کار دائم نیست. یک ساختمان را می‌سازد و تمام میشود، بقیه را اخراج می‌کند و سراغ ساختمان بعدی می‌رود و شاید هم نرود. کسانی که از طریق این فرآیند شغل موقت پیدا می‌کنند به آنها پریکاریا گفته میشود. فقط در منطقه 6 تهران 1.5 میلیون پریکاریا داریم. آدم‌هایی که یک روز قهوه‌چی هستند، یک روز پایان‌نامه رایگان می‌نویسند، یک روز کارگر فصلی هستند و یک روز هم سر ساختمان مهندسی می‌کنند و هیچ کار ثابتی ندارند. اتفاق سوم این است که تراکم‌فروشی جمعیت بزرگی از مردم ایران را تبدیل به کاربران یا کارمندان بدون شغل ثابت کرده است.
شغل موقت یک جمعیت عظیم پریکاریا برای تهران و شهرهای بزرگ ساخته است که البته موجب آسیب چهارم خواهد شد که شورش‌های شهری است. شورش‌های شهری حاصل شکل‌گیری جمعیت‌های بدون شغل دائم هستند. آنها در جستجوی نان و شغل ثابت سال‌های بلندی از عمر خود را می‌گذرانند و نتیجه این است که لشکرهای بزرگی برای شکل‌گیری شورش‌های شهری شکل می‌گیرند. درکل تراکم‌فروشی عامل حاکمیت سرمایه بر شهر و تاراج ثروت ملی است. از نظر من همان‌طور که نفت ثروت ملی است و باید ملی شود و نباید دولتی باشد تراکم هم ثروت ملی است. هوای شهر هم ثروت ملی است. وقتی تراکم‌خرها یا بسازوبفروش‌ها به اندک پولی تراکم را خریداری می‌کنند، درحقیقت ثروت ملی را تبدیل به رانت بسازوبفروش‌ها می‌کنیم و هیچ چاره‌ای جز آن نداریم. اینکه چرا اختلاف تراکم‌فروشی و انباشت سرمایه‌ای روی ملک در تهران با باقی شهرستان‌ها زیاد است، دلیلش این است که همیشه مرکز سرمایه مرکز انباشت است. شما از من بپرسید چرا آمریکا محل انباشت است؟ چون سرمایه‌داری مالی همیشه در آمریکا خود را بازسازی می‌کند و به کشورهای دیگر می‌رسد. تهران مثل آمریکاست. تهران همان آمریکای ایران است و به این دلیل تمرکز انباشت از طریق لگوراتوری تراکم در تهران و از طریق لگوراتوری بانک‌ها در تهران طبیعتا بیشتر است. بانک‌ها در تهران بیشتر شعبه دارند یا در شهرستان‌ها؟ سازمان بورس در کجا کار می‌کند؟ بسازوبفروش‌های گردن‌کلفت تهران چه تعداد هستند و در باقی کشور چقدر هستند؟ تنها سود تراکم در تهران 200 هزار میلیارد بوده است. این عدد بسیار بزرگی برای یک کشوری است که بودجه عمومی آن 1500 میلیارد است.»
آن لحظه‌ای که تصمیم گرفتیم از پول پول بسازیم نه از کار سرمایه‌داری متولد شد
سیدمجید حسینی در پایان صحبت‌هایش درباره قانونی بودن تراکم در کشور به «فرهیختگان» می‌گوید: «ما تا پایان دهه 60 تراکم‌فروشی در ایران به این معنا نداشتیم. چرا آن زمان نداشتیم و بعد از آن داشتیم؟ به‌خاطر اینکه ما از دهه 60 به قبل تصمیمی برای خلق سرمایه‌داری مالی در کشور نداشتیم. یک‌لحظه تصمیم گرفتیم از پول پول بسازیم، نه اینکه از کار پول بسازیم و آن لحظه کار مقابل ثروت شکست‌خورد. شما امروز هرچقدر انسان بامهارتی در کار باشید و فوق‌دکترا در رشته تخصصی خود داشته باشید، مقابل سرمایه هیچ چیزی نیستید. سرمایه فقط به تو دستمزد می‌دهد. هیچ وقت تو را در کار شریک نمی‌کند، چون کار مقابل سرمایه ارزش ندارد. من به این تاکید می‌کنم که تراکم‌فروشی از 68 به بعد قانونی است. اینکه می‌گویند حالا تراکم‌فروشی را قانونی می‌کنند خطای اصطلاحی است. کل موضوع طرح جامع تفصیلی، فروش تراکم است. درحقیقت طرح جامع تفصیلی اولین قانونی کردن به‌صورت سیستماتیک تراکم است و اینکه پایتخت در آن استثناست، مطرح نیست. آنچه مطرح است این است که شما ساختمان یک‌طبقه را خراب کنید و بتوانید 6 طبقه بسازید. این در طرح جامع تفصیلی وجود دارد و اسم این تراکم است. اینکه می‌خواهید از طریق کمیسیون ماده 5 این هفت تا را 12 تا کنید، تراکم است. اسم همه این اقدامات تراکم است. نباید به این خطا بیفتیم که طرح جامع تفصیلی تراکم نمی‌فروشد. شهری تراکم نمی‌فروشد که یک‌طبقه آن همیشه یک‌طبقه باشد.»