مسکن تهران همواره به‌عنوان راهنمای تغییر و تحولات بازار مسکن و اجاره در کشور و دماسنج آن بوده است. تحولاتی که در بازار تهران رخ می‌دهد با تاخیر زمانی به حومه و سایر شهرها می‌رسد. شاید بتوان گفت دلیل تبعیت بازار مسکن شهرهای کشور از تهران، رصد انتظارات تورمی از مسیر بازار مسکن پایتخت است. همچنین حتی متقاضیان مصرفی نیز از روند تحولات معاملات مسکن تهران برای ورود به بازار مسکن استفاده می‌کنند.
در شهرهای کشور تصور این است که بازار مسکن تهران بازتاب واقعیت‌های اقتصاد ایران اعم از دوره‌های رونق و رکود در این بازار، روند تحولات بازار سرمایه، روند تحولات جریان سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد و روند بازدهی سایر بازارهای موازی مسکن است. از این رو، قیمت‌های انتظاری در شهرهای خارج از تهران با تبعیت از تهران و با تاخیر زمانی همراه است. همچنین به‌واسطه حجم بالای گردش پول در تهران طبیعی است این شهر، به‌عنوان دماسنج و نقشه راهنمای فعالیت‌های سرمایه‌ای و مصرفی در بازار مسکن کشور عمل کند.
سهم 55 درصدی تهران از سپردههای بانکی و سهم 61 درصدی این استان از تسهیلات بانکی کشور شاهد این موضوع است که حجم بالای گردش پول در تهران، می‌تواند روندها را در بازارها مشخص کرده و به‌ویژه در بازار مسکن که هیچ ابزار مالیاتی و نظارتی بر آن حاکم نبوده و تابع هیچ قیمت‌گذاری دستوری دولتی نیست، به‌خوبی هدایت کند. مورد جالب‌توجه در این بازار، رصد پول واردشده به این بازار است. بررسی‌های «فرهیختگان» نشان می‌دهد از فروردین سال 95 تا تیرماه سال جاری درمجموع 802 هزار میلیارد تومان پول وارد بازار مسکن شهر تهران شده است.
این رقم درحالی است که کل تسهیلات اعطایی به بنگاه‌های کوچک و متوسط کشور که نزدیک به 80 درصد اشتغال را در خود دارند، طی این مدت حول‌وحوش 300 هزار میلیارد تومان بوده است. در بررسی دلایل ورود حجم بالای پول به بازار مسکن مشخص می‌شود که سیاستهای پولی و مالی دولت عامل اصلی جهش قیمت مسکن در تهران بوده است. کاهش عرضه و ورود حجم بالای تقاضاهای سرمایه‌ای در مرتبه بعدی بازار مسکن را زیر ضرب خود قرار داده است. بر این اساس اگر دولت دنبال نسخه درمان برای مسکن است، ضمن کنترل تورم در کشور، انضباط مالی و مهار کسری بودجه، باید توجه ویژه‌ای به بخش عرضه داشته باشد و همزمان از ابزارهای مالیاتی کارآمد همچون مالیات بر ملاکی (مالیات سالانه بر تمامی املاک) بهره گیرد. سایر پایه‌های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی مسکن و خانه‌های خالی نیز در مراتب بعدی در کنترل سفته‌بازی و خارج کردن سفته‌بازان از بازار مسکن و زمین می‌توانند اثرگذار باشند.
رشد 20 تا 30 برابری قیمت مسکن حومه تهران طی 10 سال
بررسی قیمت مسکن در 37 شهر حومه تهران و کرج نشان می‌دهد در این مناطق از فروردین سال 1390 تا 4 ماهه سال 1401 قیمت مسکن به‌طور متوسط رشد 22 برابری یا به عبارتی رشد 2100 درصدی داشته است. براساس داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و موتور جست‌وجوی املاک ملک‌رادار، طی این مدت بالاترین رشد قیمت مسکن مربوط به مناطق خوش آب‌وهوا و لوکسنشین حومه‌ای بوده است؛ به‌طوری که از فروردین 1390 تا تیرماه 1400 میانگین قیمت مسکن در لواسان به رشد 47 برابری(رشد 4641 درصدی) از متری نزدیک به 1.5 میلیون تومان به بیش از 70 میلیون تومان رسیده است. فشم- اوشان- میگون نیز از دیگر نقاط لوکسنشین هستند که در رتبه دوم قرار دارند. در این مناطق میانگین قیمت مسکن از یک میلیون و 365 هزار تومان در شروع سال 90 با رشد 41 برابری(معادل 4017 درصد) به 56 میلیون و 201 هزار تومان رسیده است.
گرمدره سومین نقطه از حومه تهران و کرج است که مسکن بالاترین رشد قیمتی را طی 10 سال اخیر داشته است. در این منطقه قیمت مسکن طی 10 سال اخیر 29 برابر شده است. مورد قابل‌تامل بعدی، وضعیت پاکدشت و پردیس است. پاکدشت که از مناطق حاشیه‌ای شهر ری بوده و ترکیب جمعیتی آن برخلاف مناطق لوکسنشین، عمدتا از طبقات کارگری و کم‌درآمدهاست، طی 10 سال اخیر قیمت مسکن در این شهر با رشد عجیب 26 برابری(معادل رشد 2540 درصدی) روبه‌رو بوده است. در پردیس نیز که طی سال‌های اخیر با رشد قابل‌توجه ساخت‌وسازها در ارتفاعات روبه‌رو بوده، قیمت مسکن طی 10 سال اخیر رشد 25 برابری(2353 درصد) داشته است. در این شهر سفته‌بازی زمین و مسکن و به‌ویژه سفته‌بازی در مسکن مهر نشان می‌دهد سیاستهای مسکن در کشور به واسطه فقدان داده‌های قابل اتکا، تا چقدر ناکارآمد بوده و با هدررفت منابع(منابع عظیم برای ساخت مسکن مهر) روبه‌رو بوده است.
مشکین‌دشت و شهرک بعثت، کمال شهر- شهرک بهارستان و چهارباغ همگی در حومه کرج رشد 22 برابری را در 10 سال اخیر تجربه کرده‌اند. رودهن با رشد 21 برابری، شهرقدس با رشد 20 برابری، اسلام شهر- واوان و محمدشهر کرج با رشد 19 برابری، شهریار؛ شهرک فرهنگیان- ماهدشت- اشتهارد و قرچک نیز هرکدام با رشد 18 برابری در این مدت روبه‌رو بوده‌اند. اما در حومه تهران و کرج کمترین مقدار رشد قیمت مسکن مربوط به شهرهای ملارد با رشد 12 برابری؛ رباط‌کریم – نسیم‌شهر با رشد 14 برابری، هشتگرد- نظرآباد- تنکمان- کوهسار- سیف‌آباد- طالقان و بومهن با رشد 15 برابری بوده است.
رشد 25 برابری قیمت مسکن در تهران
بررسی قیمت مسکن در شهر تهران طی 10 سال اخیر نشان می‌دهد بین سال 1390 تا تیرماه 1401 قیمت مسکن در پایتخت به‌طور میانگین رشد 25 برابری(معادل 2393 درصد) را تجربه کرده است. منطقه 9 با رشد 30 برابری در رتبه اول در بین مناطق 22گانه قرار دارد. منطقه 5 با 29 برابر، منطقه دو با 28 برابر و منطقه 4 با 27 برابر رشد، به ترتیب در رتبه‌های دوم تا چهارم قرار دارند. مناطق 6، 22، 13 و 14 با رشد 26 برابری، در رتبه‌های پنجم تا هشتم قرار دارند. اما منطقه سه در این رتبه‌بندی در رتبه نهم و منطقه یک نیز در رتبه دهم جای گرفته‌اند. کمترین رشد نیز مربوط به منطقه 12 با 20 برابر بوده است. منطقه 20 با 21 برابر، منطقه 15 با 22 برابر و مناطق 17-18-8-21-10 و 19 نیز به‌طور مشترک رشد 23 برابری را داشته‌اند. مناطق 7-16- و 11 نیز مناطقی هستند که طی 10 سال اخیر قیمت مسکن در آنها 24 برابر شده است.
نگاهی به تحولات قیمتی مسکن در این مدت نشان می‌دهد کمترین رشد قیمت به جز منطقه تجاری 12 عمدتا در مناطق نیمه‌جنوبی تهران رخ داده است. براساس آنچه در ادامه خواهیم گفت، بازار مسکن و زمین تهران به‌عنوان نقشه راهنمای بازار مسکن در کشور است. این بازیگری و بازارسازی تهران در بازار مسکن، در ادامه با انتظارات تورمی، بازار مسکن سایر شهرها را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. شاید به این دلیل است که رشد قیمت حومه به جزء شهرهای لوکسنشین همچون لواسان، فشم- اوشان و میگون در سایر نقاط حومه مقداری کمتر از مناطق 22گانه شهر تهران است. اما این نکته را نباید از نظر دور داشت که رشد قیمت در حومه بسیار به رشد قیمت تهران نزدیک است، درحالی‌‌که این مناطق نه جذابیت تهران را به لحاظ کیفیت زیستی در خود دارند و نه به لحاظ حمل‌ونقل و دسترسی به پای تهران می‌رسند. این نزدیکی قیمت‌ها حکایت از آن دارد که با افزایش نجومی قیمت مسکن در پایتخت، سیل خروج مستاجران و خریداران مسکن از مرکز به سمت حومه‌ها بوده است.
50 درصد خریدوفروش‌های تهران در 7 منطقه
نگاهی به وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد طی تیرماه سال جاری تعداد 10 هزار و 294 فقره معامله مسکن در شهر تهران صورت گرفته که حدود 51درصد از این معاملات مربوط به 7 منطقه شامل مناطق یک تا هفت است. در بین این هفت منطقه، منطقه 5 با 1502 فقره معامله مسکن، در رتبه اول بیشترین معاملات قرار دارد. منطقه دو با 943 فقره، منطقه چهار با 901 فقره، منطقه هفت با 598 فقره، منطقه یک با 505 فقره، منطقه6 با 431 و منطقه سه نیز با 412 فقره به ترتیب دارای بیشترین معاملات بوده‌اند. درمجموع از 10 هزار و 294 فقره معاملات مناطق 22گانه 5 هزار و 292 فقره مربوط به این هفت منطقه بوده و سهم 15 منطقه دیگر نیز 49درصد است.
4 مخرب بازار مسکن
در مورد اینکه چرا مسکن در ایران به این شرایط بحرانی رسیده، دلایل زیادی قابل طرح است اما همه این موارد را می‌توان در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاستهای مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد. آثار سیاستهای مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل‌تحلیل است. در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌‌های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. به‌عبارت روشن‌تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا‌های غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یکسو، سیاستهای انبساطی پولی به‌طور معمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است.
بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد بهدلیل اینکه نرخ سپردههای بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین، این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند. عوامل جمعیتی علی‌رغم آثاری که می‌توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می‌توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد‌ه‌ای روی قیمت نهایی مسکن می‌گذارند. برای مثال طی سال‌های اخیر آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند، در تهران و شهرهای بزرگ 40 تا 60درصد از هزینه نهایی ساخت‌وساز مربوط به زمین بوده است. این موضوع از این منظر حائز اهمیت است که طی دوره 30ساله 1370 تا تابستان 1400 قیمت زمین در شهر تهران 1020 برابر شده است.
همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد در سمت عرضه در دولت روحانی ساخت‌وساز بین 30 تا 50درصد در شهرهای مختلف کشور کاهش داشته و تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی از 700 هزار واحد به 350 تا 400 هزار واحد کاهش یافته است. این درحالی است که سالانه فقط 500 هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد. علاوه‌بر آن، افزایش خانوارهای تک‌نفره در کشور، ورود اتباع خارجی به ایران و مسائل دیگر نیز تقاضاهای مصرفی است که بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می‌دهد بهدلیل نبود اهرم‌‌ها و ابزارهای کنترلی همچون مالیات بر ملاکی (مالیات سالانه املاک)، با افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای و سفتهبازانه، بخش قابلتوجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می‌افتد. درحال‌حاضر نتایج مطالعات نشان می‌دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضاهای مسکن از حدود 20درصد در سال 1355 به حدود 70درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از 80درصد در سال 1355 به 30درصد در سال‌های اخیر رسیده است.
سفته‌بازان؛ عامل 20 درصد از افزایش قیمت مسکن
در اقتصاد، عموما سفته‌بازی پدیده‌ای با ماهیت کوتاه‌مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره‌گیری از نوسانات کوتاه‌مدت قیمت دارایی است. تعریف ساده سفته‌بازی در بازار مستغلات که توسط دو پژوهشگر مالپزی و واچر بیان شده، این است که «فرد می‌خواهد در بازار مستغلات به‌عنوان یک بازار درحال رشد سرمایه‌گذاری کند تا از عایدی آن برای رفاه خود و خانواده‌اش در دوران بازنشستگی استفاده نماید».
بررسی رفتار سفته‌بازان در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار بااهمیت بوده، و بسیاری از پدیده‌های نامطلوبی که در این بازار رخ می‌دهد نیز حاصل فعالیت سفته‌بازی در بازار مسکن است. سفته‌بازان در ابتدای دوره رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب کرده و با پدیدار شدن علائم رکود، به‌سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند که به نوسانات قیمت مسکن منجر می‌شود. براساس پژوهشی که صلاح‌الدین منوچهری و علی‌اکبر قلی‌زاده با عنوان «واکنش سفته‌بازی در بازار مسکن به شوک‌های برون‌زا در ایران» انجام داده‌اند و در شماره دوم نشریه پژوهش‌های اقتصادی دانشگاه تربیت‌مدرس اخیرا (اوایل تابستان 1401) منتشر شده، در این پژوهش شاخص سفته‌بازی بازار مسکن در طول دوره 1370 تا 1398 برآورد شده، حکایت از آن دارد که در طول دوره مورد بررسی، به‌طور میانگین، 20درصد از افزایش قیمت مسکن مربوط به سفته‌بازی بوده است.
ورود 800 هزار میلیارد تومان پول به مسکن تهران
عدم اطمینان به بازار سرمایه، کالای امن بودن مسکن، اعتقاد به عدم کاهش قیمت مسکن میان سرمایه‌گذاران(چسبندگی قیمت مسکن)، افزایش تحریم‌ها، رکود صنعت و عدم سرمایه‌گذاری در آن و از سویی دیگر ورود بخشی از تسهیلات اعطایی به بخش مسکن و مستغلات و همچنین ورود اشخاص حقوقی پرقدرت به بازار مسکن و زمین، موجب رونق سفته‌بازی و تبدیل مسکن به کالایی سرمایه‌ای را فراهم کرده که از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران به‌شمار می‌رود. اصولا فعالیت سفته‌بازی، به معنای خرید یا فروش براساس قیمت‌های انتظاری در آینده است. در این فرآیند، اگر مسیر تغییرات قیمت، درست پیش‌بینی شده باشد، فعالیت سفته‌بازی سودمند بوده و خرید و فروش در بازار رونق می‌گیرد. آنچه که در پژوهش‌های مسکن، کمتر به آن توجه شده، این نکته است که نقدینگی سرگردان و ورود آن به بازار مسکن، می‌تواند بحران‌های زیادی را در سطح اقتصاد کلان ایجاد کند که بحران ۱۹۹۹ شرق آسیا، نمونه‌ای از این تأثیرات است. سفته‌بازی، نه تنها از سوی خریداران بلکه توسط سازندگان حرفه‌ای که با هدف فروش تولید می‌کنند و همچنین سرمایه‌گذاران و مؤسسات پولی و اعتباری سرمایه‌گذار در بازار املاک، تشویق و تشدید می‌شود. سازندگان و مؤسسات تأمین مالی با هدف سفته‌بازی، وارد بازار دارایی غیرمنقول و مسکن می‌شوند. درخصوص نوسانات قیمت در بازار مسکن، سفته‌بازی و نقش آن در تغییرات قیمت مسکن، حباب قیمت مسکن و عوامل مؤثر بر شکل‌گیری حباب قیمت مسکن و پویایی‌های بازار مسکن، مطالعاتی انجام شده که بسیاری از این مطالعات، نقش سفته‌بازی در تغییرات قیمت مسکن و شکل‌گیری حباب قیمت مسکن را تأیید می‌کنند(به نقل از مقاله صلاح‌الدین منوچهری و علی‌اکبر قلی‌زاده).
در این خصوص بررسی آمارهای ارزش معاملات مسکن در شهر تهران نتایج قابل‌تاملی دارد؛ به‌طوری‌که بررسی‌های «فرهیختگان» نشان می‌دهد از فروردین 1395 تا تیرماه 1401 درمجموع 802 هزار میلیارد تومان پول وارد بازار مسکن شهر تهران شده است. برای تصور حجم عظیم این ارقام کافی است بدانیم کل تسهیلاتی که طی سال‌های 1395 تا 1399 به بنگاه‌های کوچک و متوسط کشور(SMEها) داده شده حدود 195 هزار و 348 میلیارد تومان بوده است. باتوجه به اینکه آمارهای تسهیلات سال 1400 SMEها منتشر نشده، نمی‌توان مقایسه را برای سال 1400 نیز انجام داد اما به‌هرحال تا همان سال 1399 نیز ارقام وارد شده به بازار مسکن تهران 2.5 برابر تسهیلات اعطایی نظام بانکی به SMEها بوده است. حتی اگر در سال گذشته نیز 100 تا 120 هزار میلیارد تومان تسهیلات به SMEها داده شود، رقم کل تسهیلات SMEها از سال 1395 تا 1400 بیش از 300 هزار میلیارد تومان نخواهد بودو این درحالی است که رقم پول وارد شده به بازار مسکن از سال 95 تا تیرماه امسال 802 هزار میلیارد تومان بوده است./ فرهیختگان
