فصل تابستان بیشترین قراردادهای اجاره مسکن به ثبت می‌رسد و به فصل جابه‌جایی معروف است البته لزوماً مستأجران جابه‌جا نمی‌شوند و بسیاری از قراردادها دوباره تمدید می‌شود، اما در سال‌های اخیر به خاطر افزایش قیمت اجاره، جابه‌جایی مستأجران از تمدید قرارداد بیشتر شده و جابه‌جایی‌ها از نقاط گران‌تر شهرها به مناطق ارزا‌ن‌تر و حتی به شهرها یا شهرک‌های اطراف شهرهای بزرگ، بیشتر به چشم می‌خورد.
مشکلات مستأجران با شیوع کرونا وارد فصل جدیدی شد. کاهش درآمد خانوار به خاطر تعطیلی برخی مشاغل، مهم‌ترین پیامد کرونا برای مستأجران بود از سوی دیگرجابه‌جایی امکان شیوع کرونا را بیشتر می‌کرد. ابتدای سال 99، ستاد ملی مبارزه با کرونا مصوباتی برای حمایت از مستأجران داشت که این مصوبات تا زمان شیوع کرونا و بنا به تشخیص دولت ادامه دارد. با وجود کاهش چشمگیر کرونا، دولت به منظور ادامه حمایت از مستأجران مصوبات حمایتی ستاد کرونا را برای امسال تمدید کرد.
پرداخت وام ودیعه مسکن و تعیین سقف افزایش اجاره تمدید خودکار قرارداد اجاره (با شرایط اعلام شده) از جمله مصوبات ستاد کرونا است که امسال هم با تصمیم دولت ادامه خواهد داشت. اما در کنار آن، دولت برنامه‌های دیگری برای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره در دست اجرا دارد. هر چند این برنامه‌ها راهکار دائمی برای ساماندهی بازار اجاره نیست، اما با توجه به رشد قیمت در این بازار، این برنامه‌ها در کوتاه مدت می‌تواند تا حدودی از افزایش فشار مالی بر مستأجران بکاهد. تولید و عرضه مسکن به بازار، خروج بازار مسکن از سودآوری سوداگرانه و کاهش اثرات تورم عمومی بر بازار مسکن راهکارهایی است که در طولانی‌مدت بازار اجاره را ساماندهی خواهد کرد.
تشکیل ستاد حل مشکلات مسکن و ساماندهی بازار اجاره
با توجه به اینکه مصوبات ستاد کرونا برای حمایت از مستأجران، ضمانت اجرایی و قضایی نداشت، ابتدای هفته جاری، مصوبات حمایتی از مستأجران در نشست سران قوا نیز تصویب شد تا این مصوبه ضمانت اجرایی داشته باشد. از سوی دیگر، دولت، وزارت راه و شهرسازی را به عنوان متولی بخش مسکن، مسئول ارائه برنامه‌های جدید برای کنترل قیمت در بازار مسکن می‌داند. بر این اساس ستاد حل مشکلات مسکن و ساماندهی بازار اجاره بین وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران تشکیل شده که وظیفه این ستاد اجرایی کردن مصوبات سران سه قوه برای ساماندهی بازار مسکن است. روز گذشته رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در راستای ارائه برنامه‌های جدید این وزارتخانه، از تشکیل ستاد حل مشکلات مسکن و ساماندهی بازار اجاره خبر داد.
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: ستاد حل مشکلات مسکن و ساماندهی بازار اجاره به شکل مشترک بین وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران تشکیل شده است که وظیفه این ستاد اجرایی کردن مصوبات سران سه قوه برای ساماندهی بازار مسکن است. در این ستاد همچنین افرادی که بخواهند اجاره نامه‌های جدیدی داشته باشند نیز ساماندهی انجام می‌شود. هم‌اکنون شهرداری تهران تمامی امکانات و ظرفیت‌های خود را در شهرداری بسیج کرده است تا شرایط زندگی مردم در حوزه مسکن متعادل شود.
به گفته قاسمی در جلسه امروز هیأت دولت پیشنهادات وزارت راه و شهرسازی درخصوص ساماندهی بازار مسکن ارائه می‌شود که با اجرای آن مصوبات و اجرای مصوبه سران قوا با سازوکاری که ایجاد می‌شود بتوانیم کنترل بازار مسکن را داشته باشیم. از این پس تمامی معاملات مسکن باید در سامانه املاک و اسکان ثبت و واجد کد رهگیری شود. تکمیل اطلاعات در سامانه املاک و اسکان این امکان را به وزارت راه و شهرسازی می‌دهد که املاک مسکونی متعلق به چه کسی است و چه شرایطی دارد و با چه قیمتی می‌تواند اجاره یا خرید و فروش شود. در عین حال ثبت نشدن اطلاعات خرید و فروش و اجاره در سامانه املاک و اسکان مشکلاتی را نیز برای صاحبخانه‌ها ایجاد خواهد کرد که امیدواریم در این خصوص مردم نهایت همکاری را با وزارت راه و شهرسازی داشته باشند.
بر اساس این طرح، ستاد تنظیم بازار مقرر کرده تا شهرداری با همکاری وزارت راه و شهرسازی بخشی از مشکلات مردم را در حوزه مسکن سامان دهد. برای تمدید خودکار یکساله اجاره مسکن، مقرر شده تا شهرداری تهران در مسیر نظارت و پیوستگی جهت اقدام مناسب برای دفاع از حق و حقوق موجران و مستأجران گام بردارد.
در حوزه تملک نیز با تسهیلات و مشوق‌های وزارت راه، در کوتاه مدت و راهکار بلندمدت نیز نوسازی شهر تهران در دستور کار قرار گرفته است. در تهران 4560 هکتار بافت فرسوده وجود دارد. بر اساس طرح ساماندهی بازار مسکن، کارگروه مقدماتی با وزارت راه تشکیل شده تا هم نوسازی شهری در بافت فرسوده الگوی جدیدی ارائه کند و هم مشوق‌های جدیدی به ساکنان بافت‌های فرسوده برای نوسازی پرداخت شود.
براساس آماری که شهرداری تهران ارائه کرده است، 65 درصد هزینه خانوار ساکن در تهران صرف مسکن می‌شود بنابراین با طرح ساماندهی بازار مسکن بناست تا بار هزینه‌های مسکن از سبد خانوار کمتر شود.
طرح دو فوریتی برای کنترل بازار اجاره
در اقدامی دیگر مجلس نیز به منظور ساماندهی بازار اجاره طرحی دوفوریتی را تصویب کرد. جزئیات این طرح بعد از بررسی در کمیسیون عمران، برای تصویب نهایی وارد صحن علنی می‌شود. مهم‌ترین بخش طرح مجلس، الزام مالکان به ثبت قراردادهای اجاره در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه املاک وزارت راه و شهرسازی (به صورت رایگان) است. بر همین اساس اگر قرارداد اجاره که در بنگاه‌های معاملات املاک منعقد شده در سامانه املاک ثبت نشود، متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه اول به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل بنگاه‌داری محکوم می‌شوند. همچنین مالکی که قرارداد اجاره تنظیمی خود را ثبت نکند کل دریافتی او از اجاره مسکن (رهن یا اجاره) مشمول پرداخت مالیات و رسیدگی به هر نوع دعوای موجر علیه مستأجر منوط به ارائه تسویه مالیاتی خواهد بود.
طرح مجلس همچنین اصولی را برای تعیین تعرفه قراردادها در نظر گرفته است که مهم‌ترین بخش آن، بی اثر بودن میزان اجاره بها در تعیین میزان تعرفه است و دریافت هر مبلغی، حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها، تحت هر عنوان همچون حق‌التحریر یا حق‌الزحمه ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود. با طرح مجلس، تعرفه قراردادها از قیمت مسکن مجزا شده و تعیین تعرفه بر اساس تعداد قرارداد است یعنی هر چه تعداد قراردادها بیشتر باشد درآمد بنگاه نیز بیشتر می‌شود، با توجه به اینکه تعداد معاملات با کاهش قیمت‌ها بیشتر می‌شود بنابراین به نفع مشاوران املاک نیست قیمت‌ها را بالا ببرند.
در بخش دیگری از طرح مجلس، چنانچه مالکان اجاره بها را براساس متوسط قیمتی آن منطقه و نه بیشتر تعیین کنند مشمول تخفیف 50 درصدی پرداخت عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک خواهند شد. بر این اساس، سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد خواهد بود.
شورای پول و اعتبار نیز پرداخت وام کمک ودیعه مسکن تا سقف ۴۰ هزار میلیارد تومان به مستأجران را مصوب کرد که بر این اساس به مستأجران تهرانی ۱۰۰، کلانشهرها ۷۰ و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود.