مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲٠ درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تأیید شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید. به گزارش فارس، در جلسه شنبه شب شورای عالی هماهنگی اقتصادی که با حضور سران قوا و به ریاست ابراهیم رئیسی برگزار شد، وزیر راه و شهرسازی گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه کرد. بر این اساس سران سه قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی شود و همزمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. در همین زمینه مصوبه دولت در باره تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲٠ درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تایید شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید.
البته تا لحظه تنظیم این گزارش جزئیات بیشتری از این خبر منتشر نشده است.
سیاست سقف اجاره بها در پیچ و خم اجرا
8 تیرماه 99 بود که رئیس جمهور وقت در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره بهای مسکن بیش از میزان تعیین شده از سوی دولت خبر داد. بر اساس این مصوبه، موجران نمی توانستند میزان اجاره بهای دریافتی خود در سال جاری را بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند به طوری که امکان افزایش اجاره بها در تهران، حداکثر 25 درصد، در سایر کلان شهرها حداکثر 20 درصد و دیگر شهرهای کشور حداکثر 15 درصد وجود داشت. نکته مهم در این میان، آن بود که این مصوبه ناظر به تمدید قراردادهای اجاره بود. یعنی اول این که قراردادها به صورت خودکار یک سال دیگر تمدید می شود و دوم این که سقف های رشد اجاره بها برای سال آینده در صورت اختلاف بین موجر و مستاجر برای افزایش اجاره بها، به شرح فوق بود. این مصوبه که استثنائاتی هم داشت برای سال 1400 نیز تمدید شد. به گزارش مهر، استثنائات طبق مصوبه سال گذشته ستاد کرونا به طور خلاصه به شرح زیر بود:
1- چنان چه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی یا تعمیرات اساسی، پروانه ساختمانی یا تعمیرات اساسی را دریافت کرده باشد.
2- چنان چه مستاجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد جدید، مابه التفاوت اجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد.
3- املاک مورد اجاره که قبلاً در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد. در آن صورت مستاجر باید ظرف دو ماه از تاریخ انتقال سند واحد را تخلیه کند.
4- چنان چه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ های فوق، موافقت نکند.
5- مستاجرانی که در دوره قرارداد اجاره به تعهدات خود عمل نکنند.
6- چنان چه موجر و افراد تحت تکفل اش صرفاً مالک همین واحد مسکونی بوده و نیاز موجر به ملک مورد اجاره برای سکونت احراز شود.
7- چنان چه رفتار مستاجر برخلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنان واحدهای مسکونی باشد.
8- چنان چه مستاجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه کند.
9- چنان چه مستاجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و ...) اقدام نکرده و موجب ضرر و زیان قابل توجه شده باشد.
بازار اجاره بها پس از مصوبه ستاد کرونا
تصمیم ستاد کرونا در حالی تیر 99 اعلام شد که از آن تاریخ، نرخ تورم نقطه ای (قیمت ها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته) غیر از همان تیرماه 99، بیش از 30 درصد بوده است. از سوی دیگر گزارش مرکز آمار نشان می دهد متوسط تغییرات اجاره بهای خانوارهای کشور که تمدید قرارداد داشته اند (یعنی مشمولان مصوبه ستاد کرونا) از تابستان 99 تا زمستان سال گذشته، تماماً بیش از 34 درصد بوده و حتی در زمستان سال قبل به 50.9 درصد نیز رسیده است. نکته جالب این جاست که طبق این گزارش، این میزان برای کل قراردادهای اجاره پایین تر محاسبه شده و بین 24.7 تا 29.1 درصد بوده است.
سیاست سقف اجاره بها اثربخش بود؟
با وجود آمارهای فوق در خصوص رشد اجاره بها برای مستاجرانی که تمدید اجاره داشته اند و نیز کلیت رشد کمرشکن اجاره بها که در رسانه ها به آن اشاره شده، خبرهای بعضاً متناقضی تاکنون درباره اثربخشی این مصوبه منتشر شده است. در عین حال، رجوع به گزارش های میدانی نشان می دهد که سازوکار حقوقی جلوگیری از تخلیه ملک بر اساس مصوبه ستاد کرونا، در شوراهای حل اختلاف جای خود را باز کرده است.در این زمینه توضیحات 10 خرداد 1400 رئیس مرکز توسعه شوراهای حل اختلاف در برنامه تلویزیونی «صبح بخیر ایران» این را نشان می دهد. مسئولان وزارت راه تاکنون در اظهاراتی از اثربخشی کم و بیش این مصوبه سخن گفته اند به طوری که به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از اسلامی وزیر وقت راه و شهرسازی در 14 تیر 1400، در شهرهای بزرگ و تهران شاهد رعایت 65 درصدی و در دیگر شهرها تا 85 درصدی این مصوبه بوده ایم. با این حال، بعضاً شکایت هایی درباره رعایت نکردن این مصوبه نیز وجود دارد که در رسانه ها به آن اشاره شده و از آن جمله می توان به گزارش خبرگزاری فارس در تاریخ 12 اردیبهشت امسال اشاره کرد.
در مجموع شاید بتوان در ارزیابی سیاست فوق، موارد دیگری را نیز مورد توجه قرار داد. اولین مورد به اطلاع طرفین قرارداد اجاره از مصوبه ستاد کرونا و مهم تر از آن، چگونگی طی فرایند حل اختلاف بر می گردد. دومین موضوع ناظر به ناهماهنگی ها و صدور حکم بعضاً متناقضی است که در شوراهای حل اختلاف وجود داشته و باید آسیب شناسی شود. سومین مسئله مربوط به ملاحظات اجتماعی موجر و مستاجر است. در شرایطی که مستاجران بعضا هم جوار با موجران زندگی می کنند، امکان نگرانی از برهم خوردن حسن رابطه هم جواری یا شکل گیری روابط خصمانه، می تواند دلیلی برای پرهیز از طی فرایندهای قانونی باشد. چهارمین مسئله نگرش منفی به هزینه و زمان بر بودن فرایندهای قضایی است که احتمالا برخی مستاجران هنگام تمدید قرارداد با نرخ های بالا آن را مد نظر داشته اند و در نتیجه یا به شرایط تحمیلی تن داده یا ترجیح داده اند محل سکونت خود را عوض کنند.
سیاست سقف اجاره بها ادامه یابد؟
پاسخ این مسئله تا حد زیادی منفی است. عقل ایجاب می کند در شرایطی که بازار به تنهایی کفاف مایحتاج زندگی مردم را نمی دهد، دولت به طور دستوری به اصلاح کاستی های بازار بپردازد. البته این موضوع نافی در نظر گرفتن تمهیدات کافی در این زمینه نیست. مواردی که در بالا ذکر شد، همگی می توانند به عنوان رفع کاستی ها در کوتاه مدت در نظر گرفته شوند. از سوی دیگر باید گفت که سیاست کنترل اجاره بها، سیاست چندان غریبی در کشورهای دیگر نیست.
طرح مجلس برای بازار اجاره بها
با این حال و همزمان با مصوبه سران قوا، نمایندگان مجلس طرحی را برای مهار بازار اجاره بها در دست اقدام دارند. طبق گزارش 7 خرداد خبرگزاری فارس، این طرح سه ماده ای بیان می کند که قراردادهای اجاره باید در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک ثبت شود. در غیر این صورت جریمه نقدی و محرومیت از اشتغال در انتظار بنگاه های متخلف خواهد بود. برای موجران متخلف هم کل مبالغ دریافتی در نتیجه اجاره، به عنوان درآمد خالص مشمول مالیات می شود.
طبق این طرح، تعرفه کمیسیون بنگاه های املاک توسط وزارت راه تعیین می شود و با تشریح فرمولی، تاکید شده که میزان اجاره بها در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود. طبق ماده 2 این طرح، چنان چه در قرارداد اجاره، اجاره بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره بهای سال قبل «بیش از» میزان تغییر شاخص سالانه قیمت های مذکور در ماده 522 قانون دادرسی مدنی باشد، علاوه بر لغو معافیت مالیاتی ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، مبلغ مازاد مشمول افزایش 50 درصدی مالیات بر درآمد اجاره می شود. در مقابل موجرانی که میزان افزایش اجاره بهای آن ها بیش از میزان تعیین شده «نباشد»، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف 50 درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار خواهند شد./ خراسان