برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن نشان دهنده شکست قانون مالیات بر خانه های خالی است که نتوانست سبب عرضه خانه های خالی به بازار اجاره مسکن شود.
وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن و گزارش منتشره از سوی مرکز آمار ایران در خصوص تورم دی ماه که یکی از علل اصلی آن، اجاره بهای مسکن است، سبب شد تا امروز دوشنبه ۴ بهمن حجت الاسلام سید ابراهیم رئیسی در نشست ستاد هماهنگی اقتصادی دولت دستور ورود این ستاد به موضوع اجاره بهای مسکن و تدوین سیاست حمایتی در این زمینه را با هدف کنترل رشد اجاره بها و حمایت از اجاره‌نشینان، ارائه کند.
در سال‌های گذشته نیز در پی تشدید وضعیت بازار اجاره مسکن، مقامات ارشد دستگاه‌های سیاست گذار بخش مسکن سیاست‌های مشابهی در پیش گرفته و دستورهایی مبنی بر لزوم ساماندهی بازار اجاره مسکن را صادر می‌کردند.
مصوبات کمک به مستأجران ستاد کرونا بی فایده بود
مهم‌ترین بسته‌های سیاستی بازار اجاره مسکن در خرداد سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ تدوین و در ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب و ابلاغ شد که شامل تعیین سقف اجاره بها و همچنین اعطای تسهیلات ودیعه مسکن برای کمک به مستأجران با توجه به شرایط کسب و کارها در دوره رکود کرونایی بود.
اگرچه بسیاری از کارشناسان اقتصادی ورود دولت به هر بازاری چه به عنوان قیمت گذاری دستوری و یا حتی اجرای سیاست‌های حمایتی، سبب به هم ریختن آن بازار از جمله بازار رهن و اجاره مسکن می‌دانند، اما تعیین سقف اجاره بها در دوره رکود کرونایی خصوصاً در سال ۱۳۹۹ توانسته بود تا حدودی از رشد اجاره بهای مسکن در سال گذشته جلوگیری کند.
سیاست تعیین سقف اجاره بها؛ مؤثر یا ناموفق؟
در مجلس دهم هم طرح تعیین سقف اجاره بها از سوی تعدادی از نمایندگان مجلس مطرح شد که با مخالفت وزارت راه و شهرسازی به دلیل آنچه مداخله مضرّ دولت در بازار مسکن نامیده می‌شد، روبه رو شد که درنتیجه این طرح هرگز اعلام وصول نشد.
حال برخی کارشناسان سیاست مورد نظر ستاد هماهنگی اقتصادی دولت را احتمالاً «تعیین سقف اجاره بها» یا تشدید ابزارهای مالیاتی که به افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و نیز اعطای تسهیلات ودیعه مسکن عنوان کرده اند.
سیاست‌هایی که بارها پیش از این مطرح و حتی آزموده شده بود اما ضریب موفقیت آن از دید کارشناسان اقتصاد مسکن چندان بالا نبوده یا بعضاً متمایل به صفر بوده است.
مرکز آمار: اجاره بها؛ از عوامل اصلی تورم دی ماه
بر اساس آنچه مرکز آمار ایران به عنوان وضعیت شاخص قیمت‌ها و تورم دی ماه اعلام کرده، «اجاره بهای مسکونی» بیشترین میزان رشد قیمت را در گروه عمده «کالاهای غیر خوراکی و خدمات» داشته و از علل اصلی تورم دی ماه ۱۴۰۰ بوده است.
کارشناس اقتصاد مسکن: تعیین سقف اجاره بها، قراردادهای صوری اجاره مسکن را در پی دارد
در همین ارتباط محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با مهر درباره سیاست‌های دولت در بازار اجاره بهای مسکن اظهار کرد: دولت در هر بازار مداخله کند، وضعیت بدتر می‌شود.
وی افزود: سیاست تعیین سقف اجاره بها که به خاطر شیوع کرونا، تصویب و ابلاغ شد، سقف اجاره بهای مسکن در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ را ۲۵ درصد برای تهران تعیین کرده بود، اما آمارها نشان داد میزان اجاره بها بسیار بیشتر از این رقم بوده و کمتر موجری آن را اجرا کرده است.
کارشناس اقتصادی ادامه داد: تعیین سقف اجاره بها سبب می‌شود موجرانی که کمتر ریسک می‌کنند، برای در امان مانده از سیاست‌های تنبیهی دولت برای موجرانی که این سقف را رعایت نمی‌کنند، از بازار اجاره مسکن خارج شوند که در نتیجه میزان عرضه واحدهای اجاری کمتر می‌شود.
وی یادآور شد: از دیگر نتایج تعیین سقف اجاره بهای مسکن، رواج قراردادهای زیرمیزی و صوری رهن و اجاره است و موجران و مستأجران به سمت دو قرارداده شدن می‌روند؛ یکی برای آنکه در سامانه املاک و مستغلات درج شود و دیگری رقم واقعی اجاره بها خواهد بود که موجر از مستأجر اخذ خواهد کرد.
اولاد تصریح کرد: در حال حاضر که اجاره بها افزایش داشته، مستأجرانی که از پس هزینه‌های اجاره بها برنمی آیند، به شهرهای حاشیه‌ای می‌روند اما وقتی اعلام شود که موجران حق ندارند بالاتر از یک رقمی، واحد خود را اجاره دهند، بار دیگر آنها هم به تهران برمی گردند؛ آن هم در شرایطی که هنوز عرضه واحدهای اجاری افزایش نداشته ولی تقاضای مسکن اجاری ناگهان رشد می‌کند که بار دیگر التهاب در بازار اجاره مسکن تشدید می‌شود.
چرا قانون مالیات بر خانه‌های خالی شکست خورد؟
وی درباره اینکه آیا اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی توانست بازار اجاره مسکن را ساماندهی کند یا خیر؟ گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی طرحی شکست خورده است چون اولاً امکان تعیین خانه‌های خالی بسیار سخت است و ثانیاً بانک اطلاعاتی سامانه املاک و اسکان مناسب و کامل نیست. بارها وزارت راه و شهرسازی یا با تهدید یا با پیامک و درخواست، از مردم خواسته تا خود اظهاری در سامانه اسکان را تکمیل کنند؛ چرا باید یک مستأجر وضعیت سکونتی خود را به سود موجر در سامانه اسکان اعلام کند؟
اولاد اظهار کرد: مالیات خانه‌های خالی در کشورهایی که اجرا شده و احتمالاً جواب داده است، به عنوان عوارض شهرداری‌ها و مالیات‌های دولت‌های محلی اجرا شده است.
وام ودیعه مسکن به بازار اجاره کمک می‌کند؟
وی درباره اعطای تسهیلات ودیعه مسکن گفت: حتی اگر هم معتقد باشیم که بانک‌ها منابع دارند و قصد دارند این تسهیلات را پرداخت کنند، اعطای وام ودیعه مسکن سبب افزایش تقاضای مسکن اجاری بدون افزایش عرضه آن خواهد شد و لذا اجاره بها افزایش می‌یابد.
کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: تا زمانی که مشکل کمبود عرضه مسکن اجاری برطرف نشود، نرخ‌ها کاهشی نخواهد شد؛ در حال حاضر اگرچه مازاد مسکن لوکس در برخی مناطق گران قیمت تهران داریم، اما کمبود مسکن مصرفی و مورد نیاز مردم به شدت احساس می‌شود لذا اجرای مالیات‌های بخش مسکن، به این کمبود ضربه می‌زند.