بازار معاملات مسکن در آذرماه همچون ماه گذشته با رشد همراه بود به طوری‌که در این ماه شاهد رشد 34 درصدی معاملات و رشد قیمتی 1. 8 درصدی نسبت به ماه قبل بوده‌ایم در واقع بازار مسکن تحت تاثیر سیاست‌های مسکنی دولت و وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال و نگرانی سفته بازان و البته بانک‌هایی که بیشترین سهم را از مسکن احتکاری به خود اختصاص داده‌اند به همراه تحویل و واگذاری واحدهای پروژه‌های قبلی در دست احداث باعث شده هم اکنون بازار با افزایش عرضه مواجه شده که این روند در برخی از مناطق زمینه کاهش نسبی قیمت‌ها و البته افزایش قدرت چانه زنی را فراهم آورده است.
موضوعی که به گفته کارشناسان اگرچه این نگرانی وجود دارد که سیاست‌های مسکنی دولت و جذب متقاضیان واقعی از بازار به کاهش و در نتیجه کاهش تولید و عرضه از سوی بخش خصوصی منجر شود که می‌تواند زمینه‌ساز رشد قیمتی باشد، اما انباشت 5 میلیون واحدی مسکن که با نرخ رشد 800 هزار واحدی در سال به انباشت بیش از 8 میلیون واحدی در پایان عمر دولت می‌رسد نشان می‌دهد حتی در صورت تحقق وعده‌های دولت بازهم بازار با کمبود مواجه است به گفته تحلیلگران وضعیت آینده بازار مسکن به فاکتورهای زیادی وابسته است اما در صورت تحقق برنامه‌های تولید و عرضه دولت می‌توان کاهش و ثبات قیمتی را برای بازار متصور شد اما در صورت عدم اجرای سیاست‌های دولت که تاکنون چندان عملکرد قابل دفاعی نداشته جهش قیمتی مسکن همگام با نرخ تورم و سایر بازارهای سرمایه‌ای اجتناب ناپذیر خواهد بود.
رونق واحدهای نقلی جنوب پایتخت
در این رابطه بررسی‌ها از روند معاملات و قیمت مسکن نشان می‌دهد معاملات مسکن در مهرماه با افت همراه شد تا جایی‌که ظرفیت بازار به یک سوم روند عادی خود رسید. البته این روند از آبان ماه با نشانه‌های رونق غیر تورمی همراه بود به طوری‌که معاملات در مقایسه با مهرماه ۳۳ درصد و میانگین قیمت ۱. ۲ درصد افزایش پیدا کرد حال این روند در آذرماه نیز تکرار شده و شاهد رشد ماهیانه ۱. ۸ درصدی قیمت و ۳۴ درصدی معاملات بودیم.
البته میزان معاملات در حالی امسال به 9772 فقره در آذرماه رسیده که این روند در مدت مشابه سال قبل 2555 مورد گزارش شده و رشد قیمت‌ها که در ساگذشته 99 درصدی اعلام شده در سال جاری به 21 درصد رسیده که تمامی این شاخصه‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن هم‌اکنون در وضیت پیش‌رونق غیرتورمی قرار دارد. البته رشد معاملات آذرماه در سایه افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک 50 تا 60 متری آن هم در مناطق جنوبی تهران رقم خورده است بر این اساس واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۸ درصد از معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند و در این بین بیشترین تقاضا به واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با سهم ۱۵. ۹ درصد مربوط می‌شود. اغلب واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع در مناطق جنوبی تهران عرضه شده است. منطقه ۱۰ را می‌توان کانون واحدهای کوچک متراژ در شهر تهران معرفی کرد. گزینه‌های دیگر مناطق ۱۲، ۱۴ و ۱۵ هستند. هرچند در مناطق ۴ و۵ نیز واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر وجود دارد اما این گروه متراژی، گروه غالب در این محدوده‌ها محسوب نمی‌شود.
در حال حاضر پنج منطقه ارزان قیمت شهر تهران به ترتیب مناطق ۱۸، ۱۶، ۱۷، ۱۹ و ۲۰ هستند که متوسط قیمت مسکن این محدوده‌ها در آذرماه ۱۴۰۰ بین ۱۵. ۸ تا ۱۷. ۳ میلیون تومان بوده است. پنج منطقه گران‌قیمت نیز به ترتیب مناطق ۱، ۳، ۲، ۶ و ۵ هستند که بالاترین میانگین قیمت در بین مناطق مذکور به منطقه۱ با متری ۶۹ میلیون تومان و پایین‌ترین آن به منطقه ۵ با ۳۹. ۸ میلیون تومان مربوط می‌شود. اگرچه متوسط قیمت مسکن در تهران ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان برآورد شده اما بر اساس قیمت هر متر مربع آذرماه امسال واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۱۶. ۸ درصد، رتبه اول تعداد معاملات را از این نظر در اختیار داشتند. آمار حکایت از آن دارد که قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۶ بالاتر از نرخ میانگین شهر و در مناطق ۷ تا ۲۲ پایین‌تر از متوسط قیمت مسکن در پایتخت بوده است. در این ماه قیمت خانه فقط در ۴ منطقه تهران کاهشی و در ۱۸ منطقه دیگر افزایشی بوده است که مناطق ۱، ۸، ۱۹ و ۲۲ تهران با کاهش قیمت خانه مواجه شده‌اند. تحولات بازار ملک در مناطق جنوبی تهران و محله‌های هدف اقشار متوسط و پایین، به نوعی نمایانگر تغییرات وضعیت در بخش مصرفی بازار است.
پاسخ بازار به سیاست‌های دولت
در رابطه با دلایل رشد معاملات محمود فاطمی عقدا کارشناس ارشد مسکن در گفت‌وگو با «آرمان ملی» وضعیت کنونی را نتیجه پاسخ بازار مسکن به سیاست‌های مسکنی دولت دانسته و می‌گوید: اگرچه دولت تاکنون عملکرد خاصی در بحث اجرا نداشته اما نگرانی مالکان و سفته بازان از اجرای سیاست‌های ساخت مسکن و همچنین تحویل واحدهای در دست احداث پروژه‌ها و طرح‌های قبلی دولت در این حوزه زمینه رشد معاملات را فراهم آورده است. وی در ادامه افزود: با توجه به اینکه بانک‌ها بیشترین سهم از مسکن احتکاری را در اختیار دارند برای جلوگیری از زیان و اجبار آنها برای مولد سازی دارایی‌ها مجبور به عرضه واحدهای در اختیار خود شده‌اند که می‌تواند در کوتاه مدت به شکسته شدن قفل بازار کمک کند.
این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به اینکه برخی از کارشناسان معتقدند طرح جهش تولید مسکن و ثبت نام از متقاضیان واقعی که می‌تواند تا چند سال درگیر این پروژه باشند باعث نگرانی سازندگان و سرمایه‌گذاران شده و احتمالا کاهش عرضه از سوی بخش خصوصی زمینه جهش قیمت مسکن را فراهم خواهد کرد، گفت: برخلاف این ادعا در حال حاضر نیاز انباشت مسکن بیش از 5 میلیون واحد براورد می‌شود که به این میزان سالانه 800 هزار واحد اضافه می‌شود بنابراین در پایان 4 سال عمر دولت سیزدهم نیاز انباشت مسکن به 8 تا 9 میلیون وادحد می‌رسد که حتی در صورت تحقق وعده 4 میلیون واحدی بازهم تنها 50 درصد از نیاز انباشت تامین شده و همچنان بازار به عرضه نیازمند است که این موضوع نشان می‌دهد نگرانی از سوی انبوه سازان و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای ساخت و عرضه وجود ندارد.
فاطمی عقدا در خصوص وضعیت آینده بازار مسکن گفت: بازار آینده مسکن به فاکتورهای زیادی وابسته است در واقع اگر دولت به طور جدی در بحث ساخت و واگذاری پروژه‌های در دست ساخت اقدام کند و طرح جهش تولید مسکن نیز به سرانجام برسد می‌توان انتظار داشت بازار مسکن در اینده وضعیت کاهشی و ثبات را تجربه کند البته در این بین توجه به اجاره داری حرفه‌ای و مدرن نیز از سوی دولت می‌توان به کنترل و ثبات نرخ اجاره بها منجر شود که شاخصه‌ای مهم در جهتگیری بازارخواهد بود. وی تاکید کرد: عملکرد چند ماهه دولت نشان داده چندان در پروژه‌های مسکنی خود موفق نبوده و با وجود تکلیف قانون به بانک‌ها برای تخصیص تسهیلات 360 هزار میلیارد تومانی اما دولت با کمبود منابع در این راه مواجه است و به همین دلیل به سمت راهکارهایی همچون استفاده از سازندگان خارجی از طریق تهاتر با نفت رفته و عملکرد وزارت راه و شهرسازی تنها به ثبت نام از متقاضیان و آورده این افراد محدود شده است بنابراین در صورت عدم تحقق سیاست‌های دولت جهش قیمتی در انتظار بازار مسکن بوده و این دبازار نیز برای حفظ ارزش خود همچون سایر بازارهای سرمایه‌ای رشد قیمت را همگام با نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی در مقابل ارز تجربه خواهد کرد./ آرمان ملی