آرمان ملی- با فرا رسیدن فصل نقل و انتقالات مسکن بازار اجاره بها بدون توجه به شاخصه‌های تاثیرگذار و تنها به تبعیت از اظهار نظرات غیرکارشناسانه مسئولان دولتی به یکه تازی مشغول است، به گونه‌ای‌که قیمت اجاره آپارتمان رشد 30 تا 100 درصدی را به ویژه در مناطق شمالی پایتخت تجربه کرده است. دراین رابطه بررسی ها نشان می‌دهد معاملات خرید و فروش مسکن تحت تاثیر رکود انتظاری حاکم و در شرایطی که متولیان این حوزه بر ضرورت افزایش کاهش قیمت‌ها تاکید داشته‌اند افت 25 درصدی را متحمل شده است.
این در حالیست که بازار اجاره بها نه تنها از این میزان کاهش تبعیت نکرده بلکه مصوبات ستاد کرونا مبنی بر«الزام موجران به تمدید قراردادهای اجاره از سال گذشته و عدم امکان فسخ قرارداد»، «تعیین سقف اجاره بها در تهران و سایر شهرها» و «اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران» نیز نتوانست برکنترل این بازار اثرگذار باشد و مالکان با اتکا به اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی که از افزایش قیمت اجاره بها تا سقف 25 درصدی همچون سال گذشته خبر داده بود نسبت به تغییر نرخ‌های خود اقدام کرده‌اند. موضوعی که به اعتقاد کارشناسان از دخالت بی مورد دولت در بازار نشات گرفته و در شرایطی که علاوه بر اجرای سیاست‌های افزایش عرضه و همچنین کاهش نرخ ارز بازار مسکن نیز باید همچون سایر بازارها با ثبات و افت قیمت همراه باشد بازار اجاره بها به یکه تازی خود ادامه می‌دهد.
رشد 30 تا 50 درصدی قیمت اجاره بها
بررسی‌ها از نرخ اجاره بهای املاک 50 تا 80 متری نشان می‌دهد هم اکنون در مناطق غربی پایتخت روند قیمت‌ها از 30 تا 50 درصد رشد داشته است به طوری‌که هم اکنون آپاتمان 60 متری در منطقه شهران که یکی از غربی‌ترین مناطق پایتخت محسوب می‌شود بدون پارکینگ و عمر 15 ساله با نرخ 138 میلیون تومان ودیعه و با اجاره ماهانه 4 میلیون و 500 هزار تومان معامله می‌شود.
همچنین آپاتمان 55متری در منطقه جنت آباد با تمامی امکانات و عمر سازه 10 ساله با قیمت 310 میلیون تومان برای رهن کامل پیشنهاد شده است. البته وضعیت قیمت‌ها در مناطق شرقی تهران کمی بهتر است، به گونه‌ای‌که واحد 60 متری در منطقه تهرانپارس با تمامی امکانات رفاهی با قیمت 270 میلیون تومان برای رهن کامل پیشنهاد شده است همچنین در همین منطقه نیز واحد 70 متری که تنها از امتیاز انباری برخوردار است با قیمت 100 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 3 میلیون تومان اجاره در فضای مجازی آگهی شده است. نکته حائز اهمیت رشد چشمگیر و بدون حساب قیمت‌ها در مناطق جنوبی است به طوری‌که واحد مسکونی ۷۰ متری در شهرک ولیعصر (منطقه ۱۸) با قدمت ۱۶ سال ساخت در طبقه دوم با آسانسور، پارکینگ و انباری ۱۶۰ میلیون تومان برای اجاره عرضه شده است. همچنین واحد نوساز ۷۵ متری در محله نیروی هوایی طبقه ۴ با آسانسور ولی بدون پارکینگ به مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۴.۵ میلیون تومان پیشنهاد شده است. روند قیمت‌ها در برخی از مناطق همچون طوس که از تقاضای کمتری برخوردار است نیز رشد قابل توجه یافته و واحد ۴۷ متری ۵ سال ساخت طبقه همکف واقع در خیابان طوس با آسانسور و پارکینگ ۱۵۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده است.
دلیلی برای رشد قیمت اجاره وجود ندارد
در این رابطه مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در خصوص دلایل افزایش قیمت اجاره بها برخلاف کاهش قیمت املاک به «آرمان ملی» می‌گوید: متاسفانه اظهارنظرات غیر کارشناسانه برخی ازمسئولان زمینه سوءاستفاده برخی مالکان را فراهم آورده است. وی در ادامه افزود: وزیر راه و شهرسازی چند وقت پیش بر لزوم کاهش 25 درصدی قیمت املاک تاکید کرده بودند و این در حالی بود که اتحادیه املاک نیز بر ضرورت کاهش بیش از این میزان اصرار داشت، بنابراین شاهد کاهش قیمت املاک در اکثر مناطق پایتخت بودیم.
خسروی در ادامه به اظهارات معاونت وزیر راه اشاره کرد و گفت: یکی از مسئولان وزارت راه در پاسخ به خبرنگاران مبنی بر وضعیت اجاره بها در سال جاری گفته بود که امسال هم همچون سال قبل افزایش 25 درصدی قیمت اجاره بها را خواهیم داشت. البته این موضوع پس از انتشار در رسانه‌ها با تکذیب همراه شد اما همین سیگنال اشتباه کافی بود تا مورد سوءاستفاده برخی مالکان قرار گیرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در شرایطی که شاخصه‌های تاثیرگذاری همچون نرخ ارز کاهش یافته و این روند در اکثر بازارهای سرمایه ای قابل مشاهده است و از سوی دیگر قیمت مسکن نیز از اواخر سال قبل روند کاهشی به خود گرفته دلیلی برای افزایش قیمت اجاره بها وجود ندارد و قیمت‌ها نباید تغییری داشته باشند.
قدرت اقتصادی مستاجران تعیین کننده قیمت است
مهدی سلطان محمدی تحلیلگر اقتصاد مسکن نیز در خصوص وضعیت اجاره بها در سال جاری می‌گوید: با توجه به رشد بالای قیمت مسکن زمان زیادی برای تطبیق قدرت خرید خانوارها با قیمت مسکن نیاز است بنابراین بازار اجاره بها با رونق همراه می‌شود. وی در ادامه افزود: پیش‌بینی می‌شود نرخ اجاره‌بها نسبت به قیمت فروش مسکن، رشد آرام‌تری داشته باشد. نرخ تورم و همچنین قیمت مسکن، عوامل تعیین‌کننده اجاره‌بها هستند. اما یکی دیگر از عوامل مؤثر، توان پرداخت اجاره مستمر و ماهانه توسط خانوار است، بنابراین در مجموع با توجه به نرخ تورم و توان پرداخت خانوارها، انتظار می‌رود رشد اجاره‌بها نیز با سرعت کمتری ادامه داشته باشد.
وی گفت: باید توجه داشت که نرخ‌های پیشنهاد شده در سایت‌ها تعیین کننده نیست و قیمتی که از توان اقتصادی مستاجران خارج باشد خود به خود مجبور به بازگشت به قیمت واقعی خواهد بود. این تحلیلگر اقتصادی در رابطه با املاک تجاری گفت: بحران املاک تجاری به سادگی حل نمی‌شود. عرضه واحدهای تجاری بسیار بیشتر از تقاضاست، همچنین شرایط اقتصادی به ویژه کرونا موجب کاهش شدید تقاضا برای خرید واحدهای تجاری شده است. بنابراین پیش‌بینی برای افزایش قیمت املاک تجاری وجود ندارد.