کاهش تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن به دلیل قیمت بالای آن می تواند منجر به تشدید رکود بخش مسکن شود، مگر اینکه با استفاده از سیاست هایی برای کاهش هزینه نهایی مسکن و اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، این مشکل برطرف شود.
سال 98 در حالی سپری شد که بازار مسکن در شهر تهران با رکود سنگینی در معاملات همراه بود. رکودی که به نظر می رسد در سال گذشته شدیدتر شده و می تواند بر تولید مسکن در این شهر تاثیر بگذارد. بررسی گزارش های مختلف بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران نشان می دهد، از سال 92 تاکنون، سال 98 تنها سالی بوده است که تعداد معاملات صورت گرفته در شهر تهران کمتر از 100 هزار معامله بوده است. لازم به ذکر است در حالی که از سال 92 تا 97 به صورت میانگین، 153 هزار معامله در سال صورت گرفته، در سال 98 فقط 84 هزار معامله انجام شده است که نشان از رکود شدید بازار معاملات مسکن بوده است.
*افزایش شدید قیمت مسکن در سال 97 و 98
از منظر قیمتی نیز، در حالی که از سال 92 تا 96 یک ثبات قیمتی در بازار مسکن شهر تهران حاکم بود، سال 97 و 98 قیمت ها افزایش شدیدی پیدا کرد. مقایسه متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در 11 ماهه سال 98، نسبت به زمان مشابه در سال 95 نشان از سه برابر شدن قیمت مسکن در شهر تهران می دهد. همچنین در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران در سال های 93 تا 96 از سقف 5 میلیون تومان تجاوز نکرد، با یک رشد سریع در سال 98 به بیش از 13 میلیون تومان برای هر متر مربع واحد مسکونی رسید.
*کاهش شدید توان خانه اولی ها برای خرید مسکن
به نظر می رسد افزایش شدید قیمت مسکن در دو سال اخیر در مقایسه با توان خرید خانواده ها، نتیجه ای جز خروج تقاضاهای مصرفی از بازار موثر مسکن در شهر تهران به دنبال نداشته است. البته در این بین باید بین تقاضاهای مصرفی خانه اولی ها و افرادی که به دنبال تبدیل به احسن کردن واحدهای خود بوده اند، تمایز قائل شد. زیرا خانه اولی ها، معمولا پس انداز مناسبی برای صاحب خانه شدن ندارند، در حالی که افرادی که مالک مسکن بوده اند، تورم رخ داده به قیمت واحد مسکونی آن ها نیز اثر گذاشته و در نتیجه توان حضور در بازار مسکن و تبدیل به احسن کردن مسکن خود را دارند.
البته باید اشاره کرد دولت هم فرصت 6 ساله ای را برای استفاده از روش های مختلف برای خانه دار کردن، خانه اولی ها از دست داد. صندوق پس انداز مسکن یکم هم آن چنان در این مسیر موفق نبود و از ابتدای فعالیت خود کمتر از 120 هزار خانه اولی را صاحب خانه کرد.
*خروج تقاضاهای سفته بازانه از بازار مسکن
همچنین باید به خروج تقاضاهای سفته بازانه از بازار مسکن اشاره کرد. ماجرا از این قرار است که هر چند بازار مسکن همواره بازاری مطمئن و بدون ریسک بوده است، ولی بخشی از تقاضاهای سفته بازانه که انتظار بازدهی کوتاه مدت بیشتری را دارند، از بازار مسکن کوچ کرده و بازارهای موازی دیگر بخصوص بازار سهام را برای خود انتخاب کرده اند.
*کاهش تولید مسکن بر اثر کاهش تقاضا
این نگرانی وجود دارد که این کاهش تقاضاهای موثر بازار مسکن بر روند تولید مسکن اثر منفی بگذارد. بخصوص اینکه تولید مسکن به عنوان یکی از پیشران های اقتصاد که وابستگی بسیار پایینی به واردات دارد، می تواند نقش مهمی در رونق سایر بخش های کشور داشته باشد.
از طرفی نیاز مسکن یک نیاز اساسی و غیر قابل جانشین است و در صورتی برنامه ریزی برای کاهش قیمت تمام شده مسکن، خانواده های بسیاری متقاضی خرید مسکن خواهند بود. کما اینکه در ثبت نام طرح اقدام ملی در سه ماهه پایانی 98، این اتفاق افتاد.
*حمایت از عرضه و تقاضا با تاخیر در دریافت هزینه زمین
مهدی غلامی کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس درباره راهکارهای خروج از رکود بخش مسکن گفت: دولت می تواند از سیاستگذاری صحیح در بخش تولید و عرضه مسکن استفاده کند تا خانواده ها را نیز صاحب خانه نماید. وزارت راه و شهرسازی می تواند هزینه زمین را بعد از تحویل دادن واحدهای مسکونی به متقاضیان و به صورت اقساط دریافت کند. هزینه ساخت نیز توسط متقاضیان و متناسب با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت شود. بدین صورت خانواده های مستاجر بسیاری می توانند صاحب خانه شوند. در این صورت دولت با تاخیر در هزینه دریافت زمین، تسهیلاتی را فراهم کرده است که عمده هزینه مسکن را پوشش داده است. در این روش هزینه و فشار خاصی بر دولت برای تسهیل در خانه دار شدن مردم به وجود نمی آید.
وی افزود: در این سیاست پیشنهادی، هم تولیدکننده هزینه اولیه بسیاری را برای تهیه زمین نمی پردازد و هم واحدهای ساخته شده بدون متقاضی نمی ماند، بنابراین انگیزه بسیاری برای تولید وجود دارد. ضمنا از آنجایی که سازندگان مالک واحدهای نوساز نیستند و متناظر با هر واحد یک مصرف کننده واقعی وجود دارد که مسکن را با قیمت تمام شده دریافت می کند، واحدی در انتظار افزایش قیمت ها در آینده خالی نمی ماند.
*اصلاح قانون پیش فروش ساختمان
غلامی با تاکید بر اینکه به دلیل مشکلات قانونی فعلی، استفاده از ظرفیت پیش فروش ساختمان در پروژه های عمرانی کشور مغفول مانده است، اظهار داشت: با استفاده از این ابزار، به قدرت مالی متقاضیان هم در طرف عرضه و هم در طرف تقاضا افزوده می گردد. اما در چند سال گذشته استقبال چندانی از پیش فروش ساختمان بر بستر این قانون به عمل نیامده است. ایجاد موانع زیاد و نیز شفاف نبودن بندهای حقوقی، جذابیت اقتصادی، پیش فروش ساختمان را کاهش داده است و در نتیجه بازار مسکن از این ابزار مناسب تامین مالی محروم مانده است. بنابراین اصلاح قانون پیش فروش نیز می تواند به جذاب شدن سرمایه گذاری افراد در بخش تولید مسکن بیفزاید./ فارس