کاهش سالانه ارزش پول رهن، مشکلات مستأجران را بیشتر کرده و بخش بزرگی از برنامه‌هایی که در سال‌های اخیر با هدف حمایت از مستأجران اجرا شده ناکام مانده است. قیمت دلار و سکه، اوایل اسفند سال قبل به ترتیب برابر 57 هزار و 33 میلیون تومان بود، این دو عدد در حال حاضر 93 هزار و 77 میلیون تومان است، قیمت دلار و سکه در این مدت 38 و 133 درصد رشد داشته است. رشد قیمت در بازارهای مختلف و رشد تورم باعث می‌شود ارزش پول رهن مستأجران سال به سال، آب برود. در عین حال، همزمان با کاهش ارزش مبلغ رهن یا دارایی مستأجر، قیمت اجاره در بازار افزایش دارد. طبق اعلام وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، حد فاصل سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستأجر درگیر فقر در کشور رشدی ۴۸ درصدی داشته است. بر اساس این گزارش در 6 سال اخیر تعداد مستأجرهای فقیر 1.5 برابر شد که افزایش مداوم تورم و نبود سیاست‌های مناسب حمایتی از مستأجران، از علت‌های اصلی آن است.
فاصله سیاست‌ها با نیاز واقعی
سیاست‌های معطوف به بخش اجاره مسکن، بیشتر محدود به قوانین مربوط به جنبه حقوقی قراردادهای مالکیت است و قانون بالادستی تضمین کننده رعایت حقوق مالی مستأجر وجود ندارد. در سال‌های اخیر بخصوص با شیوع بیماری کرونا، تلاش شد تا سیاست‌های حمایتی از مستأجران به اجرا گذاشته شود، اما مشکل اصلی سیاست‌ها این بود که الزام‌آور نیست و بیشتر جنبه تشویقی دارد. در این سیاست‌ها برای ثبت قراردادهای بیشتر از دو سال و رعایت محدودیت سقف افزایش اجاره بها و... مشوق‌هایی برای مالکان در نظر گرفته شده است اما الزام‌آور نیست.
در خرداد سال 1399، بر اساس مصوبه ستاد کرونا محدودیت سقف برای افزایش اجاره بها اجرا شد. این محدودیت بعد از کاهش شیوع کرونا نیز با مصوبه سران قوا برای حمایت از مستأجران در برابر افزایش خارج از ضابطه قیمت اجاره بها، اجرا شد. در بهار امسال نیز در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها این مصوبه به قانون تبدیل شد و محدودیت 25 درصدی برای افزایش سقف اجاره بها در این قانون ابلاغ شده است.
از تیرماه سال 1399 تا تیرماه امسال که مصوبات ستاد کرونا، سران قوا و قانون ساماندهی، سقف 25 درصدی اجاره بها را تعیین کرده، تورم اجاره بها همواره بالاتراز سقف تعیین شده حرکت کرده است. در تیرماه سال 99 تورم اجاره بها در تهران 37.6 درصد و در کل کشور 31 درصد بود، بعد از گذشت 5 سال از اجرای طرح محدودیت افزایش سقف اجاره بها، تورم اجاره بها در تیرماه امسال در شهر تهران برابر 45.9 درصد و در کل کشور 50.4 درصد بود.
مهم‌ترین طرح حمایتی دیگر برای مستأجران پرداخت وام ودیعه مسکن است. بیشترین مبلغ وام ودیعه در شهر تهران پرداخت می‌شود که به طور متوسط 200 میلیون تومان است. اما از یک طرف با توجه به تعداد بالای مستأجران متقاضی، بسیاری از مستأجران در 5 سال اخیر نتوانسته‌اند وام ودیعه بگیرند، از طرف دیگر با جهش متوالی تورم اجاره بها، در حال حاضر وام 200 میلیون تومانی سهم کمی در هزینه اجاره دارد. مشکل دیگر برای مستأجران نرخ سود 23 درصدی این وام است، یعنی مستأجران علاوه بر پرداخت اجاره ماهانه، باید اقساط وام ودیعه را نیز پرداخت کنند.
به این ترتیب قوانین یا سیاست‌های حمایتی در بازار اجاره راه حلی برای حفظ ارزش مبلغ رهنی که مستأجران سالانه می‌پردازند، ارائه نمی‌کند و این طرح‌ها نتوانسته مشکل اصلی مستأجران را حل کند. استفاده از تجربه کشورهای دیگر مانند قرادادهای اجاره 2 ساله و بیشتر، استفاده از شیوه پرداخت ماهانه مبلغ اجاره به جای پرداخت رهن، بازپرداخت مبلغ رهن با حساب ارزش جاری پول و... به اعتقاد کارشناسان اقتصادی می‌تواند به کاهش فشار مالی بر مستأجران در شرایط بی ثباتی اقتصادی کمک کند.
بسته حمایتی جدید
دولت اعلام کرده که بسته حمایتی جدیدی را برای مستأجران در دست تدوین دارد، اما اطلاعات ما از محورهای این بسته حاکی از شباهت بسته جدید حمایتی به طرح‌های پیشین است. هرچند پرداخت تسهیلات ودیعه با نرخ سود پایین‌تر از سطح بازار، مهم‌ترین محور برنامه جدید حمایتی در بازار اجاره است. این در حالی است که علاوه بر حمایت‌هایی مانند پرداخت تسهیلات، مستأجران به قوانینی با ضمانت اجرایی نیاز دارند، قوانینی که برای مالک یا موجر فقط جنبه تشویقی نداشته باشد.
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به مشکلات مالی که مستأجران هر سال به خاطر رشد تورم و افزایش قیمت در بازارهای موازی با آن مواجه هستند، می‌گوید: «تصویب قانونی مانند بازپرداخت رهن به قیمت جاری، هم منجر به حفظ قدرت مالی مستأجر می‌شود و هم سفته‌بازی و سودجویی در بازار مسکن را کاهش می‌دهد. اگر حفظ ارزش پول مستأجران به قانون تبدیل شود، دیگر برای کسی صرفه ندارد که خانه‌های زیادی به قصد اجاره دادن و کسب سود داشته باشد، در این شرایط عرضه مسکن به قیمت تمام شده در بازار زیاد و مستأجران می‌توانند خانه‌دار شوند.»
وی گفت: «با این روند، از تعداد مستأجران کاسته می‌شود و در نتیجه عرضه و تقاضا در بازار اجاره واقعی می‌شود.»
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در پاسخ به این سؤال که چرا اجرای قوانین مختلف در بازار اجاره نتوانسته حمایت‌های لازم از مستأجران را به عمل آورد، می‌گوید: مالک و مستأجر در شرایط اقتصادی که ثبات ندارد، متضرر هستند.
وی معتقد است که سیاست‌های حمایتی که مخصوصاً در سال‌های اخیر برای ساماندهی بازار اجاره مصوب شده، ضمانت اجرایی نداشته است. رزبان می‌گوید: «قوانین برای حمایت از مستأجران اگر ضمانت اجرایی داشته باشد، کارایی لازم را دارد.»
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن قانون تعیین محدودیت برای افزایش سقف اجاره بها را قانونی اثرگذار ارزیابی می‌کند و می‌گوید: «تعیین محدودیت سقف افزایش اجاره بها، برای قراردادهای تمدید اجاره است، اما آمار تورم اجاره تمام قراردادها اعم از قرارداد جدید و تمدیدی را شامل می‌شود به همین دلیل نرخ توم اجاره بالاتر از عدد 25 درصد برای افزایش سقف اجاره بهاست.»
رزبان معتقد است اگر محدودیت برای افزایش سقف اجاره بها تعیین نمی‌شد، احتمالاً تورم اجاره بها بیشتر از عددهای اعلام شده بود.