براساس نظر کارشناسان حوزه مسکن یکی از مؤثرترین راهکارهای کنترل افزایش قیمت اجاره‌بها ایجاد قرارداد طولانی مدت بین موجر و مستأجر است که در ایران اجرایی نمی‌شود.
با نگاهی به وضعیت اجاره‌بها در کشور، متوجه عدم تناسب آن و افزایش سالیانه با میزان درآمد خانوار در کشور می‌شویم و شاید ساده‌ترین روش این است که از تجربیات کشورهای دیگر در این حوزه استفاده کنیم و با بررسی شرایط موجر و مستأجر در کشورهای اطراف ایران و یا حتی کشورهای اروپایی و آمریکایی، بهترین راهکارهای موجود برای کاهش هزینه خانوار را بسنجیم.
طبق نظر کارشناسان این حوزه، شاید یکی از مؤثرترین راهکارهای موجود این است که مدت قرارداد اجاره خانه در ایران بالا رود و به تناسب با آن، میزان اجاره هم کاهش یابد و افزایش اجاره سالیانه هم کمتر از حالت عادی شود.
از مزایای افزایش مدت زمان اجاره بین موجر و مستأجر می‌توان به عنوان مثال به موارد زیر اشاره کرد:
ثبات و امنیت بیشتر برای مستأجر: با افزایش مدت زمان اجاره، مستأجر می‌تواند از امنیت بیشتری برخوردار باشد و نگرانی‌های کمتری نسبت به پایان قرارداد و جابجایی داشته باشد. این امر می‌تواند باعث ایجاد محیطی پایدار و راحت‌تر برای مستأجر شود و همچنین اگر موجر با مستأجر به توافق برسد که اجاره‌بها در طول مدت قرارداد تغییر نکند یا تغییرات آن قابل پیش‌بینی باشد، موجر می‌تواند درآمد ثابت و برنامه‌ریزی‌شده‌ای از ملک خود داشته باشد که این موضوع در مدیریت مالی بلندمدت مفید است.
درآمد پایدار برای موجر: برای موجر، تمدید مدت اجاره به مدت طولانی‌تر می‌تواند منبع درآمد ثابت و مطمئنی ایجاد کند و از جابجایی‌های مکرر مستأجر جلوگیری کند. این موضوع می‌تواند در بلندمدت منافع مالی بیشتری به همراه داشته باشد.
کاهش هزینه‌های ناشی از جابجایی و تخریب اموال: با تمدید مدت اجاره، موجر و مستأجر از هزینه‌های مربوط به جابجایی و آسیب‌های احتمالی به اموال اجاره‌ای جلوگیری می‌کنند، زیرا جابجایی مکرر می‌تواند موجب تخریب اموال شود.
تعهد بیشتر طرفین: در طول مدت اجاره طولانی‌تر، مستأجر و موجر می‌توانند روابط مستحکم‌تری برقرار کنند و هر دو به یکدیگر تعهدات بیشتری داشته باشند.
کاهش مشکلات حقوقی و قانونی: قراردادهای اجاره بلندمدت می‌توانند از بروز مشکلات قانونی یا اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کنند، چرا که شرایط و تعهدات هر دو طرف از ابتدا به وضوح مشخص است و نیاز به تمدید یا تغییرات مکرر نخواهد بود.
حفظ پایداری در بازار: وقتی هر دو طرف در یک قرارداد بلندمدت به توافق می‌رسند، این موضوع می‌تواند به بازار اجاره کمک کند که از نوسانات شدید و غیرمنتظره که معمولاً به وسیله دلالان ایجاد می‌شود، جلوگیری شود و به ایجاد یک بازار پایدارتر منجر گردد.
افزایش رضایت مستأجران و کاهش مهاجرت‌های ناشی از قیمت‌های اجاره: یکی از مزایای کلیدی افزایش مدت زمان اجاره، افزایش رضایت مستأجران است. در بسیاری از موارد، مستأجران به دلیل تغییرات ناگهانی در اجاره‌بها یا تغییرات غیرمنتظره در شرایط قرارداد مجبور به جابجایی می‌شوند. تمدید قراردادها به مدت طولانی‌تر، به ویژه زمانی که قیمت‌ها ثابت یا قابل پیش‌بینی هستند، می‌تواند احساس امنیت و ثبات بیشتری در مستأجران ایجاد کند. این امر می‌تواند از مهاجرت‌های غیرضروری و افزایش هزینه‌های جابجایی جلوگیری کند.
در همین راستا، با توجه به واکاوی اقدامات دولت‌ها در زمینه ساماندهی حقوق موجر و مستأجر، پرویز آقایی، کارشناس مسکن، بیان کرد: تدوین دقیق حقوق موجر و مستأجر متناسب با شرایط فعلی مسکن کشور از مهم‌ترین اقدامات لازم است و باید هرچه سریع‌تر با وام گرفتن از تجربیات مثبت کشورهای دیگر به این سمت برویم.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: ضمانت اجرایی در چنین قوانینی بسیار حیاتی است و در صورتی که دستگاه‌های ناظر برای اجرای آن ضمانت بدهند، این قوانین در بازار اجاره مسکن اثرگذار خواهند بود.
آقایی تأکید کرد: پیش‌زمینه اجرایی قوانین بین موجر و مستأجر نیازمند یک سامانه قوی اطلاعاتی نظیر تعریفی است که ما از سامانه ملی املاک و اسکان داریم. با گرم شدن هوا، بازار اجاره نیز طی ماه‌های آینده داغ‌تر می‌شود و بار دیگر خلا قوانین جامع حقوق موجر و مستأجر به چشم خواهد آمد.
بر این اساس، حقوق موجر و مستأجر از جمله موضوعاتی است که در بازار اجاره و مدیریت آن بسیار توجه سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان است و نگاهی به تجربه کشورهای مختلف جهان می‌تواند در این زمینه مفید باشد.
راهکارهای کشورهای اطراف ایران و کشورهای اروپایی در زمینه مدیریت بازار اجاره و قراردادهای بلندمدت اجاره، اغلب بر اساس اصول ثبات و عدالت برای هر دو طرف (موجر و مستأجر) طراحی شده‌اند. این کشورها با توجه به ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی خود، تجربیات متنوعی در زمینه سیاست‌گذاری بازار اجاره مسکن دارند که می‌تواند برای ایران نیز مفید باشد.
در ادامه چند نمونه از این راهکارها را بر اساس گزارش اندیشکده بروگل، بررسی می‌کنیم:
آلمان: حقوق مستأجر و ثبات بازار اجاره
آلمان یکی از کشورهایی است که قوانینی بسیار روشن و حمایتی برای مستأجران دارد. در این کشور، مستأجران حق دارند که قراردادهای اجاره‌ای خود را به طور خودکار تمدید کنند و تنها در صورت نیاز مبرم مالک به مسکن، قراردادها پایان می‌یابد. همچنین در صورت افزایش اجاره‌بها، این افزایش باید مطابق با نرخ تورم باشد و نمی‌تواند به صورت غیرمنطقی و سریع افزایش یابد. علاوه بر این، در آلمان، مستأجران حق دارند که در صورتی که ملک به فروش برسد، از خریدار جدید نیز همان حقوق را داشته باشند.
این ویژگی‌ها باعث می‌شود که مستأجران در آلمان احساس امنیت بیشتری کنند و موجران نیز از درآمد ثابت و منظم برخوردار شوند. افزایش مدت زمان اجاره در این کشور در کنار این قوانین حمایتی، به ثبات بازار مسکن کمک کرده است.
فرانسه: حق تقدم و ثبات اجاره
در فرانسه، مستأجران حق دارند حتی اگر قرارداد یک‌ساله داشته باشند، آن را به طور خودکار به مدت دو سال دیگر تمدید کنند، مگر در شرایط خاص که مالک ثابت کند نیاز به خانه دارد. همچنین مستأجران در صورتی که اجاره را پرداخت نکنند، تا پایان قرارداد نمی‌توانند از خانه اخراج شوند، به شرطی که ساختمان به سقوط نرسیده باشد. این قانون به مستأجران این اطمینان را می‌دهد که حتی در صورت بروز مشکلات مالی، می‌توانند در خانه خود بمانند.
از طرف دیگر، موجران در فرانسه می‌توانند اجاره‌بها را تا ۱۰ درصد افزایش دهند، اما باید این افزایش را به‌طور تدریجی (حداکثر ۱.۵ درصد در سال) اعمال کنند. همچنین اگر مستأجر خانه را تخلیه نکند، مالک می‌تواند از دادگاه شکایت کند، اما روند دادخواهی ممکن است مدت‌ها طول بکشد.
این قوانین، موجب بهبود روابط میان موجر و مستأجر شده و به نوعی مانع از افزایش ناگهانی اجاره‌بها و جابجایی‌های مکرر می‌شود. تمدید طولانی‌مدت قراردادها در چنین سیستمی می‌تواند باعث کاهش هزینه‌ها و افزایش رضایت طرفین شود.
هلند: سیستم اجاره اجتماعی و قراردادهای بلندمدت
هلند یکی از کشورهای اروپایی است که به شدت بر روی اجاره‌های اجتماعی و قراردادهای بلندمدت تمرکز دارد. در این کشور، دولت برای اقشار کم‌درآمد مسکن اجتماعی فراهم کرده است و این نوع مسکن با قراردادهای بلندمدت عرضه می‌شود. در این سیستم، مستأجران به راحتی می‌توانند قراردادهای اجاره‌ای خود را تمدید کنند و افزایش اجاره‌بها تنها بر اساس شاخص‌های خاصی مانند تورم و سطح درآمد ملی انجام می‌شود.
در این کشور، یکی از راهکارهای موفق افزایش مدت زمان اجاره، کاهش نوسانات اجاره‌بها و تضمین دسترسی بلندمدت به مسکن برای اقشار مختلف است. همچنین، با وجود سیستم نظارتی قوی، هر دو طرف به راحتی می‌توانند مشکلات خود را حل کنند و قراردادهای بلندمدت در بازار اجاره موجب ثبات بیشتری می‌شود.
سوئد: اجاره طولانی‌مدت و قوانین حمایتی
سوئد نیز از دیگر کشورهای اروپایی است که در آن مدت زمان قراردادهای اجاره در مقایسه با بسیاری از کشورهای دیگر طولانی‌تر است. در سوئد، قراردادهای اجاره در بیشتر موارد برای مدت طولانی تنظیم می‌شوند و این امر برای مستأجران امنیت بیشتری به همراه دارد. علاوه بر این، اجاره‌بها نیز تحت نظارت قرار دارد و نمی‌تواند به طور نامحدود افزایش یابد.
قوانین در سوئد به گونه‌ای طراحی شده‌اند که از حقوق مستأجران به خوبی حمایت می‌کند و در عین حال موجر نیز از سود ثابت و متعادل برخوردار می‌شود. این سیستم به کاهش نوسانات بازار اجاره و افزایش ثبات در بازار مسکن کمک می‌کند.
انگلیس: سیاست‌های حمایتی و قوانین اجاره بلندمدت
در انگلستان، به ویژه در شهرهای بزرگ، مدت زمان قراردادهای اجاره به طور معمول ۶ ماه تا یک سال است، اما در برخی موارد ممکن است قراردادها برای مدت طولانی‌تری مانند ۳ تا ۵ سال تمدید شود. در این کشور، اخیراً توجه بیشتری به افزایش مدت زمان اجاره برای کاهش فشار بر مستأجران و ایجاد ثبات بیشتر در بازار اجاره شده است.
یکی از راهکارهای جدید در این کشور، سیاست‌های حمایتی برای مستأجران است که در صورت مشکلات مالی یا عدم توانایی در پرداخت اجاره، می‌توانند از کمک‌های مالی دولت بهره‌مند شوند. این نوع حمایت‌ها به مستأجران کمک می‌کند تا در مدت طولانی‌تری در خانه‌های خود بمانند و از جابجایی‌های مکرر اجتناب کنند.
راهکارهای کشورهای مختلف نشان می‌دهد که افزایش مدت زمان اجاره می‌تواند برای هر دو طرف مفید باشد، به شرطی که قوانین و مقررات به گونه‌ای تنظیم شوند که حقوق طرفین به طور متوازن رعایت گردد. در کشورهای اروپایی و برخی کشورهای اطراف ایران، با استفاده از قوانین حمایتی و ایجاد ثبات در بازار، طرفین قراردادها از امنیت بیشتری برخوردار می‌شوند. این تجربیات می‌تواند در طراحی سیاست‌های اجاره‌ای در ایران مفید واقع شود و به کاهش مشکلات موجود در بازار اجاره کمک کند./ فارس