معاملات آپارتمان در تهران به یک چهارم وضعیت نرمال رسیده است، همچنین نرخ رشد قیمت مسکن نصف تورم عمومی بوده و به دلیل رکود معاملات، تعداد مشاوران املاک در حال کاهش است؛ لذا شرایط فعلی نشان می‌دهد بازار مسکن فعلا برای سرمایه‌گذاری جذاب نیست.
بازار ملک، فصل جابه‌جایی را با کسادی سپری کرد. دو ماه ابتدایی تابستان امسال معاملات مسکن شهر تهران در کانال ۳۰۰۰ فقره قرار داشت که رقم پایینی محسوب می‌شود. تورم آپارتمان نیز به طور قابل توجهی کاهش یافته است. رشد سالیانه قیمت مسکن در تهران از ۷۷ درصد مرداد پارسال به ۱۷ درصد در مرداد امسال رسیده که در مقایسه با تورم عمومی ۳۵ درصد کاهش قابل توجهی نشان می‌دهد. نرخ تورم مسکن تقریبا به نصف دیگر کالاها رسیده اما به طور کامل متوقف نشده است.
مرداد امسال نیز قیمت مسکن در تهران ۱.۲ درصد نسبت به تیرماه افزایش داشت و به ۸۸.۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. این عدد نسبت به اوایل امسال ۸.۴ درصد رشد داشت. در مقایسه با مرداد سال گذشته نیز ۱۶.۸ درصد افزایش نشان داد.
کاهش معاملات مسکن
تعداد معاملات آپارتمان نیزدر ماه‌های تیر و مرداد امسال به ترتیب ۳۵۵۹ و ۳۶۶۵ فقره بود. در وضعیت نرمال تقریبا ۱۵ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش می‌شود. بنابراین آمار گویای آن است که تعداد معاملات به یک چهارم وضعیت عادی رسیده است. بیشترین میزان ماهیانه تعداد معاملات طی سه سال گذشته به میزان حدود ۱۴ هزار فقره در خرداد ۱۴۰۱ انجام شده که هم‌اکنون به حدود ۳۷۰۰ فقره کاهش یافته است. اعداد و ارقام حکایت از آن دارد که در مقطع فعلی بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران جذاب نیست. در عین حال متقاضی مصرفی نیز مجالی برای خرید پیدا نمی‌کند.
بررسی‌های میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد که عمده خرید و فروش‌ها از نوع تبدیل است. برخی متقاضیان مصرفی، مقطع فعلی را فرصت مناسبی برای خرید واحدهای مرغوب‌تر، بزرگ‌تر با سال ساخت کمتر یافته‌اند اما بازار از ظرفیت کافی برخوردار نیست که به خروج تدریجی مشاوران املاک از بازار ملک منجر شده است. آن‌طور که مسئولان اتحادیه املاک تهران می‌گویند به دلیل رکود مسکن و هزینه‌های واحدهای صنفی، تعداد موارد ابطال پروانه مشاوران املاک از تعداد موارد صدور پروانه بیشتر شده است.
افزایش تورم اجاره مسکن
تورم سالیانه مسکن پایتخت در شرایطی به ۱۷ درصد رسیده که نرخ رشد اجاره بها در تهران از تورم عمومی سبقت گرفت و مرداد ۱۴۰۳ به ۴۵.۵ درصد رسید. این عدد برای مناطق شهری کل کشور ۴۹ درصد بود. خرداد امسال و پس از ۷۸ ماه رشد سالیانه قیمت مسکن در پایتخت تک رقمی شد و به ۹.۸ درصد رسید. اما در دو ماه پس از آن شیب افزایشی داشت. بالاترین میزان رشد قیمت مسکن در سه سال گذشته مربوط به اردیبهشت ۱۴۰۲ بوده که عدد ۱۰۷ درصد به ثبت رسید.
تعمیق رکود مسکن در تهران به شهرهای اقماری سرایت کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در شهر جدید پردیس تا یک میلیارد تومان نسبت به سال گذشته کاهش یافته و در شهر پرند قیمت واحدهای مسکن مهر تا ۶۰۰ میلیون تومان کاهش را تجربه کرده است. برخی کارشناسان معتقدند بازار ملک احتمالا تا پایان سال جاری به روند کژدار و مریز ادامه می‌دهد.
دلایل رکود مسکن چیست؟
بازار مسکن ایران در یک سال اخیر با رکود و افت قیمت قابل توجهی مواجه شده است. این رکود چندین عامل اقتصادی و غیراقتصادی دارد که تأثیرات گسترده‌ای بر این بازار و سایر بخش‌های اقتصادی کشور داشته است.
یکی از مهم‌ترین دلایل رکود بازار مسکن در ایران، کاهش قدرت خرید مردم است. نرخ بالای تورم، کاهش ارزش پول ملی، و افزایش هزینه‌های زندگی باعث شده تا بخش بزرگی از جمعیت توان خرید ملک را از دست بدهد. این کاهش قدرت خرید به‌طور مستقیم بر تقاضا در بازار مسکن تأثیر گذاشته و سبب شده تا تعداد خریداران کاهش یابد.
دومین عامل مهم، مشکلات مربوط به نظام تأمین مالی و بانک‌ها است. در سال‌های اخیر، به دلیل محدودیت‌های مالی و اعتباری، بانک‌ها توان ارائه تسهیلات بلندمدت و کم‌بهره برای خرید مسکن را از دست داده‌اند. نبود تسهیلات مناسب و شرایط سخت‌گیرانه در اعطای وام، سبب شده تا افراد کمتری بتوانند از طریق وام‌های مسکن اقدام به خرید ملک کنند.
عامل دیگر، سیاست‌های اقتصادی ناپایدار و نبود ثبات در قوانین و مقررات مرتبط با بازار مسکن است. تغییرات مداوم در سیاست‌های مالیاتی، ساخت‌وساز، و قیمت‌گذاری باعث بی‌ثباتی در این بازار شده و سرمایه‌گذاران را نسبت به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن محتاط کرده است. این عدم اطمینان نسبت به آینده اقتصادی و سیاسی کشور، عاملی بازدارنده برای ورود سرمایه به بازار مسکن به‌شمار می‌آید. از سوی دیگر، نرخ بالای بیکاری و مشکلات ساختاری اقتصاد نیز به افت بازار مسکن دامن زده است. بسیاری از افراد به دلیل عدم دسترسی به مشاغل پایدار و درآمد کافی، توانایی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را از دست داده‌اند. این امر باعث کاهش شدید تقاضای موثر در بازار شده است.
علاوه بر این، عرضه بیش از حد مسکن در برخی مناطق، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به رکود قیمتی منجر شده است. ساخت‌وسازهای بی‌رویه در سال‌های گذشته بدون توجه به نیاز واقعی بازار، باعث شده تا تعداد زیادی از واحدهای مسکونی خالی بماند و بازار با مازاد عرضه روبه‌رو شود. این مازاد عرضه، قیمت‌ها را به‌ویژه در مناطق خاصی از شهرها پایین آورده است. در مجموع، عوامل مختلفی از جمله کاهش قدرت خرید، مشکلات نظام تأمین مالی، سیاست‌های ناپایدار اقتصادی و عرضه بیش از حد، در کنار مشکلات ساختاری اقتصاد ایران، به رکود و افت قیمت در بازار مسکن منجر شده‌اند. این شرایط نیازمند بازنگری در سیاست‌های کلان اقتصادی و راهکارهای جدید برای تقویت توان خرید و جلب اعتماد سرمایه‌گذاران است./ آرمان امروز