اجرای قانون تعیین سقف اجاره مسکن از ابتدای 1403

طرح کنترل و ساماندهی بازار مسکن و اجاره از سال گذشته در مجلس در دست بررسی قرار گرفت. به اعتقاد فعالان بازار مسکن، این طرح در صورت اجرایی شدن می‌تواند بسیاری از مشکلات مستأجران را حل کند. طرح ساماندهی بازار اجاره و مسکن 14 ماده دارد که 11 ماده آن در شورای نگهبان به تصویب رسیده و چند ماده باقی‌مانده در دست بررسی است. ماده ۸ این طرح به موضوع قیمت‌گذاری در اجاره مسکن پرداخته است که بر اساس آن درصد اجاره مسکن ابتدای هرسال از سوی مراجع ذی ربط (شورایعالی مسکن یا وزارت راه وشهرسازی) تعیین می‌شود و اگر موجری این موضوع را رعایت نکرد از طریق ضمانت اجرا با آن برخورد می‌شود. در حال حاضر این مصوبه در شورای نگهبان است.

در قانون ساماندهی بازار مسکن، از ثبت الکترونیــــک قراردادهــای اجاره و صدور رایگان کد رهگیری تا نظارت بر مشاوران املاک و معافیت مالیاتی مالکانی که قراردادهای اجاره چندساله امضا کنند دیده شده است. مهم‌ترین ماده طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره، ماده 8 آن است که قیمت اجاره سالانه خارج از سقف تعیین‌شده و تعیین قیمت‌های نامتعارف را محدود می‌کند.

قیمت‌گذاری بر میزان افزایش سالانه اجاره‌بها نخستین بار نیست که در کشور طرح شده است. این بحث نخست در قالب ستاد کرونا مطرح شد که بر اساس آن برای حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی، حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن در تهران را تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلانشهرها تا سقف 20 درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف ۱۵ درصد تعیین شد. در سال 1401 نیز تعیین سقف اجاره در ستاد تنظیم بازار تصویب شد. امسال نیز شورای عالی مسکن بر اساس مصوبه خود، حداکثر سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران را تا ۲۵ درصد و سایر شهرها تا 20 درصد را مجاز دانست. بررسی قیمت اجاره‌بها در چند سال اخیر نشان می‌دهد به‌رغم تعیین محدودیت سقف در افزایش اجاره‌بها، این نرخ سال گذشته در تهران بیش از 40 درصد بوده است.

اما متولیان اجرای سیاست‌های بخش مسکن معتقدند، قانون ساماندهی بازار اجاره و مسکن، دارای ضمانت‌های اجرایی است و با این ضمانت‌ها، افزایش اجاره بیش از سقف تعیین شده خلاف قانون است و مجازات‌هایی در پی دارد. همچنین به گفته مسئولان بخش مسکن، کنترل بازار اجاره تنها محدود به کنترل قیمت نشده و تلاش این است که با اجرای برنامه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و افزایش تولید مسکن، مستأجران بیشتری خانه‌دار شوند و از سوی دیگر با افزایش عرضه، قیمت‌ها متعادل شود.

ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به تصویب بیشتر مواد طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره در شورای نگهبان گفت: با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها شاهد کنترل بازار اجاره خواهیم بود.

نوروزی گفت: برای ساماندهی بازار اجاره و مسکن یک خلأ قانونی داشتیم که وزارت راه و شهرسازی با کمک مجلس طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره در ۱۴ بند ماده ارائه کرد که از این تعداد ۱۱ ماده در شورای نگهبان به تصوب رسید.

او گفت: امیدواریم بتوانیم آن را تعیین تکلیف کنیم و از ابتدای اردیبهشت ماه که ابتدای جابه‌جایی مستأجران است آن را اجرا کنیم، چراکه این اقدام در حوزه اجاره مسکن در شهر تهران بسیار اثرگذار خواهد بود.

نوروزی با بیان اینکه در ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها برای اولین بار ورود جدی پیدا کرده‌ایم و مشاوران املاک را که در برخی از نواحی ناسالم بودند از طریق پلمب ساماندهی کردیم، گفت: در حال حاضر با راه‌اندازی سامانه خودنویس میزان قرارداد‌های اجاره به صورت رایگان به بیش از ۱۰۰ هزار فقره رسید که این اقدام خود در بازار اجاره مسکن بسیار اثرگذار بوده است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی گفت: با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها شاهد کاهش قیمت مسکن از ابتدای سال آینده و کنترل بازار اجاره خواهیم بود.

نوروزی همچنین با اشاره به برنامه‌های تولید مسکن و واگذاری زمین به متقاضاین گفت: عرضه زمین طی یکی دو سال گذشته اثرات بسیار زیادی در کاهش قیمت زمین و مسکن داشته، به طوری که ۷۰ درصد هزینه تمام شده قیمت مسکن برای زمین است که در حال حاضر این اراضی کاملاً رایگان به متقاضیان تحویل داده شده و در شهر‌هایی که زمین به خوبی واگذار شده تحویل می‌دهیم و به‌شدت در شهر‌هایی که زمین‌های خوبی واگذار کردند کاهش قیمت را در پی داشته است.

وی ادامه داد: در شهر تهران در قالب شهرک و الحاق اراضی به شهرک و روستا اقدامات خوبی صورت گرفته است و از سال ۱۴۰۳ کاهش قیمت جدی برخلاف شایعاتی که در خصوص افزایش قیمت می‌شود خواهیم داشت و از سال جدید عرضه زمین در تهران را شاهد خواهیم بود.

با افزایش مستمر قیمت مسکن که از سال 1397 شروع شده بزرگ‌ترین موج افزایش اجاره بهای مسکن در کشور شروع شده است که در کنار کاهش درآمد سرانه در دهه 90، باعث افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار مستأجران شده است. تحولات بازار اجاره‌بها همواره تابعی از قیمت مسکن است و به همین دلیل فعالان حوزه مسکن تأکید دارند که در میان‌مدت و بلندمدت برای ساماندهی و کاهش التهاب بازار اجاره بها باید ریشه‌های مختلف افزایش قیمت مسکن را با ثبات مؤلفه‌های کلان اقتصادی، افزایش تولید و عرضه مؤثر مسکن به متقاضیان، حمایت از سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن توسط بخش خصوصی، حمایت از خرید مسکن به قصد عرضه برای اجاره و تشکیل نظام اجاره‌دار حرفه‌ای، کنترل و حذف سوداگری و سفته‌بازی مسکن از طریق برنامه مالیاتی و افزایش استطاعت و قدرت خرید مسکن کنترل کرد.