قیمت مسکن در مجارستان از سال 2015 تا کنون 166 درصد افزایش یافته است. اما این افزایش حتی به گرد پای یکی دیگر از کشورهای واقع در قاره سبز نمی‌رسد.
قیمت آپارتمان در استانبول این روز‌ها به قیمت آپارتمان در شهرهای گرانی چون پاریس و لندن نزدیک و بنابر آمار‌ها، قیمت مسکن در ترکیه در ۹ سال اخیر ۱۲ برابر شده است.
کشورهای شمال اروپا در میان کشورهای عضو سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD) با حدود چهار درصد افزایش قیمت آپارتمان، کمترین افزایش را از سال ۲۰۱۵ تاکنون داشته‌اند.
همچنین مجارستان پس از ترکیه با ۱۶۶ درصد افزایش قیمت مسکن از سال ۲۰۱۵ تا کنون در رتبه دوم قرار دارد. اما اکثر کشورهای عضو سازمان توسعه و همکاری اقتصادی، بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۳ شاهد افزایش دورقمی قیمت مسکن بودند.
با این حال، ترکیه با فاصله بسیاری از دیگر کشورها قرار دارد. افزایش قیمت مسکن چنان تاثیری بر هزینه اجاره گذاشته است که حتی رئیس پیشین بانک مرکزی ترکیه هم توانایی پرداخت اجاره‌بهای خانه‌اش را ندارد.
حفیظه غایه ارکان، رئیس پیشین بانک مرکزی ترکیه در سال ۲۰۲۳ در یک گفتگوی تلویزیونی گفته بود: «ما نتوانستیم در استانبول خانه‌ای پیدا کنیم. خیلی گران است. برای همین به منزل پدر و مادرم نقل مکان کردیم. آیا ممکن است که قیمت خانه در استانبول از منهتن هم پیشی بگیرد؟»
اگرچه قیمت مسکن در ترکیه از سال ۲۰۱۵ تاکنون روند افزایشی داشته، اما تنها از سال ۲۰۲۱ است که این روند با سرعتی سرسام‌آور در حال پیشروی است.
افزایش قیمت مسکن در ترکیه در سال ۲۰۲۲ با ۱۶۸ درصد در یک سال به اوج رسید. این افزایش در سال ۲۰۲۳، ۷۶ درصد بود.
این درحالی است که قیمت خانه‌ها در سراسر اروپا و ایالات متحده در سال ۲۰۲۲ بود که با روند صعودی غیرمعمول مواجه شد. در آن زمان، بانک‌های مرکزی این کشورها برای مقابله با نرخ بالای تورم، نرخ بهره را افزایش دادند و در نتیجه نرخ بهره وام مسکن نیز افزایش یافت.
با این حال، بانک مرکزی ترکیه در اوت ۲۰۲۲ به‌رغم تورم نزدیک به ۸۵ درصدی این کشور، تصمیم گرفت تا نرخ بهره پایه را کاهش دهد.
کارشناسان عوامل گوناگونی را در افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در ترکیه دخیل می‌دانند.
گورکم یاپام، کارشناس ارشد امور املاک و ساخت و ساز در بازار ترکیه در شرکت خدمات مالی کی‌پی‌ام‌جی (KPMG) می‌گوید: «تغییرات واقعی از سال ۲۰۲۰ آغاز شد. به نظر من نوسانات ارز، سقوط ارزش لیر ترکیه، افزایش نرخ تورم و در نتیجه افزایش هزینه ساخت و ساز و همچنین افزایش تقاضا پس از همه‌گیری کرونا، دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در ترکیه بودند. ما همچنین در سال گذشته زلزله را پشت سر گذاشتیم. این زلزله منجر به افزایش قیمت در ۱۱ شهر ترکیه شد، زیرا مردم تمایل دارند در مکان‌های امن‌تری زندگی کنند.»
نرخ تورم سرسام آور ترکیه که اخیرا به حدود ۷۰ درصد رسیده است، بانک مرکزی را مجبور به اتخاذ سیاست مالی سختگیرانه‌تری کرده و نرخ پایه بهره از ۸.۵ درصد در ماه ژوئن سال ۲۰۲۳ به ۴۵ درصد در ماه ژانویه سال ۲۰۲۴ افزایش یافته است.
در نتیجه، نرخ بهره سالانه وام خرید مسکن در ترکیه درحال حاضر ۴۰ درصد است. با این حال وام‌های خرید خانه در این کشور حداکثر یک‌پنجم قیمت کل خانه‌ها را پوشش می‌دهد.
با این تفاسیر، ذکر این نکته ضروری است که در سال ۲۰۲۳، تنها ۱۵ درصد از خریداران خانه در ترکیه از وام مسکن استفاده کردند و بقیه خانه‌ها به صورت نقدی معامله شدند.
روس‌ها و ایرانی‌ها، بزرگترین خریداران خارجی مسکن در ترکیه
از سال ۲۰۲۲ تاکنون روس‌ها در رتبه نخست و سپس ایرانی‌ها بزرگترین خریداران خارجی مسکن در ترکیه بودند.
آقای یاپام افزود: «از آغاز جنگ روسیه و اوکراین در فوریه ۲۰۲۲ خریداران روس و ایرانی برای خرید خانه در آنتالیا، استانبول و مرسین هجوم آوردند. در نتیجه دوبرابر شدن جمعیت ساکنان خارجی در آنتالیا طی این دو سال، قیمت خرید و اجاره خانه‌ها سر به فلک کشیده است.»
قیمت خانه‌ها در آنتالیا در سال ۲۰۲۲ با افزایش ۲۳۰ درصدی مواجه شد.
در زمانی که کاهش ارزش لیر خرید خانه را برای خریداران ترک دشوار می‌کرد، خریداران روس و اوکراینی با پرداخت ارقام هنگفت برای خرید نقدی خانه در ترکیه سبب افزایش قیمت می‌شدند.
با این حال تقاضای خرید خانه توسط شهروندان خارجی، نمی‌تواند علت اصلی افزایش قیمت خانه در ترکیه باشد.
گورکم یاپام گفت: «در سال ۲۰۲۳، از بین ۱.۲ میلیون خانه‌ای که در ترکیه معامله شد، خریدار تنها سه درصد، یعنی ۳۵ هزار خانه خارجی بودند و روس‌ها ۳۰ درصد خریداران خارجی را تشکیل می‌دادند.»
آیا دیگر برای خرید خانه در ترکیه دیر شده است؟
در نتیجه قیمت بالای خرید و اجاره خانه، نرخ بالای بهره و کاهش درآمد خانوارها، بازار ترکیه به شدت تحت فشار قرار گرفته است. اگرچه قیمت اسمی مسکن همچنان درحال افزایش است، اما این افزایش از تورم جا می‌ماند. بنابر این درواقع، خانه‌ها اخیرا ارزان‌تر شدهاند.
هزینه بالای ساخت و ساز ممکن است منجر به محدویت در عرضه شود. با این حال، در صورت افزایش تقاضای خرید مسکن و کاهش نرخ بهره، بازار ممکن است که از رکود خارج شود.
اما در حال حاضر کسانی که نمی‌توانند هزینه خرید خانه را تامین کنند، مجبورند که به اجاره‌های سرسام‌آور تن دردهند و همین امر تا حدودی دست خریداران نقدی را باز می‌گذارد.
آقای یاپام در این‌باره گفت: «بین قیمت خرید ملک و هزینه اجاره در استانبول نسبتی وجود دارد. به طور معمول قیمت خرید خانه ۳۰۰ برابر هزینه اجاره ماهیانه آن است. اما درحال حاضر اجاره‌ها بسیار گران شدهاند و روز به روز هم گران‌تر می‌شوند. در حال حاضر قیمت خرید خانه به طور متوسط بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ برابر اجاره‌بها است.»
این بدان معنا است که سرمایه‌گذاران با اجاره دادن خانه خود در کمتر از ۳۰۰ ماه می‌توانند اصل مبلغ سرمایه‌گذاری را کسب کنند.