آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در ایران طی دو دهه گذشته جهش‌ها و نوسان‌های بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده، اتفاقی که به جای فراهم‌سازی تامین رفاه عمومی، منجر به عدم تطابق و واگرایی توزیع درآمد در اقتصاد، بلعیده شدن سرمایه‌های عظیمی به واسطه سوداگری در آن و محرومیت بخش تولیدی کشور از سرمایه‌های مالی شده است.
داده‌های آماری و بررسی‌های برخی از پژوهشگران نشان می‌دهد در موضوع مسکن باید زمین را یکی از متهمان ردیف اول به شمار آورد، به‌طوری‌که در مراکز شهری کشور زمین سهم 47 درصدی، در استان تهران سهم 65 درصدی و در پایتخت سهم 70 درصدی از قیمت تمام‌شده مسکن دارد. همچنین داده‌های آماری نشان می‌دهد جهش‌های قیمت زمین در ایران و به‌ویژه در شهر تهران به‌شدت سریع بوده، به‌طوری‌که طی 30 سال اخیر قیمت زمین بیش از 2000 برابر شده است. در همین مدت دلار 183 برابر و سکه نیز 1000 برابر شده است. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالی‌که طی سال 1400 نرخ دلاری قیمت زمین در تهران متری حدود 2770 دلار (معادل 72 میلیون تومان) بوده، این میزان در آنکارای ترکیه 837 دلار، در ریاض عربستان 638 دلار، در جده 505 دلار، در مکه مکرمه 377 دلار و در مدینه منوره 295 دلار بوده است.
سهم 47 تا 70 درصدی زمین در قیمت مسکن
یکی از داده‌های ارزشمندی که بانک مرکزی ایران در حوزه مسکن منتشر می‌کند، داده‌های مربوط به فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری کشور است. در این داده‌ها بانک مرکزی ایران جزئیات زیادی از روند ساخت و ساز، تعداد و کمیت ساخت‌وساز و هزینه‌های ساخت‌وساز برای سال‌های 1385 تا 1400 ارائه داده است. بررسی داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور از 43.4 درصد در سال 1385 به 51 تا 53 درصد در سال‌های 1391 تا 1393 رسیده است.
این مقدار در سال‌های 1394 تا 1398 بین 48 تا 49 درصد بوده و در سال 1399 حتی 52 درصد را نیز به ثبت رسانده است. در سال 1400 این مقدار در کل کشور 47.4 درصد بوده است. اما در استان تهران نیز سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن از حدود 54.4 درصد در سال 1385 به 63 تا 64 درصد در سال‌های 1392 و 1393 رسیده و این میزان در سال‌های 1393 تا 1398 حدود 56 تا 59 درصد، در سال 1399 حدود 65.8 درصد و در سال 1400 نیز 64.7 درصد بوده است. به نظر می‌رسد کاهش سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن درحال ساخت طی سال 1400 عملا به دلیل 1- آرامش نسبی در بازار دلار و 2- جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی باشد.
رشد قیمت زمین 3.5 برابر رشد هزینه ساخت
اضافه پرش قیمت زمین در تهران فقط بالاتر از بازار دارایی‌ها و شاخص‌های مشهور نبوده، بلکه رشد قیمت زمین نسبت به رشد هزینه‌های ساخت‌وساز نیز بسیار قابل تامل است؛ چراکه براساس داده‌های بانک مرکزی ایران درحالی قیمت زمین در ساختمان‌های شروع شده در شهر تهران با رشد 2043 برابری از متری 35 هزار و 250 تومان در سال 1370 به متری بیش از 72 میلیون تومان در سال 1400 رسیده، اما در همین بازه هزینه ساخت یک مترمربع مسکن از 13 هزار و 300 تومان در سال 1370 با رشد 592 برابری به 7 میلیون و 876 هزار تومان در سال 1400 رسیده است. به عبارتی، رشد قیمت زمین 3.5 برابر بیشتر از رشد هزینه‌های ساخت‌وساز طی دوره 30 ساله مذکور بوده است.
باتوجه به اینکه آمارهای رسمی قیمت زمین تهران و هزینه‌های ساخت‌وساز هنوز از سوی بانک مرکزی منتشر نشده، نمی‌توان به مقایسه این دو شاخص در سال 1401 پرداخت اما داده‌های غیررسمی و اظهارات سازندگان و انبوه‌سازان نشان می‌دهد سال گذشته سال عجیب‌و‌غریبی برای جهش قیمت مسکن و زمین بوده است.
این موضوع باعث می‌شود اضافه پرش قیمت زمین بسیار بیشتر از رشد هزینه ساخت‌وساز و سایر شاخص‌ها باشد. اما نگاهی به نرخ رشد سالانه هزینه ساخت‌وساز در تهران و رشد قیمت زمین نیز نشان می‌دهد در اغلب سال‌ها پرش قیمت زمین بسیار بیشتر و شدیدتر از رشدهای هزینه ساخت بوده است. به عبارتی، درحالی‌که هزینه ساخت مسکن در تهران نزدیک به نرخ تورم کشور بوده، اما رشد قیمت زمین دارای اضافه پرش قابل‌توجهی بوده است./ فرهیختگان