افزایش نرخ ارز در سال های اخیر، بیش از هر چیز موجب شد تا فاصله ارزش دارایی های بادوام از دستمزد حقوق بگیران بیشتر شود. یک نتیجه منفی این ماجرا، دور شدن هر چه بیشتر مسکن از دسترس خانوارهاست.آن هم در شرایطی که اجاره نشینی هم برای خانوارها سخت شده است؛ چه برسد به کنار گذاشتن پس انداز برای خرید خانه! با این حال، اظهارات عضو کمیسیون تلفیق برنامه هفتم توسعه نشان می دهد که مجلس در مقام هدف گذاری، رسیدن به سطح 12 سال را در شاخص انتظار برای مسکن در انتهای برنامه هفتم توسعه پیش بینی کرده است. رقمی که به نظر می رسد با مقایسه ارقام موجود، اقدام و تدبیر جدی دولت در این بخش را می طلبد.
افزایش انتظار برای مسکن تا بیش از یک قرن به روایت عضو کمیسیون تلفیق برنامه هفتم
لایحه برنامه هفتم، این روزها در کمیسیون تلفیق مجلس در دست بررسی است. این کمیسیون در هفته گذشته وارد حوزه مسکن این لایحه شده است. در این خصوص خبرگزاری تسنیم به نقل از پیرهادی رئیس فراکسیون مدیریت شهری مجلس و عضو هیئت رئیسه کمیسیون تلفیق، تازه ترین مصوبات این کمیسیون را تشریح کرد. وی با بیان این که با رای کمیسیون مذکور دوره انتظار دسترسی خانوارها به مسکن 12 سال تعیین شد، اظهار کرد: متاسفانه سن دسترسی به مسکن در پی نابسامانی حوزه مسکن برای خانوارهای طبقه متوسط شهری به بیش از 30 سال رسیده است و در برخی ارزیابی ها با توجه به نرخ تورم برای دهک‌های اول، درآمدی بیش از یک قرن گمانه زنی می‌شود.
از شاخص دسترسی تا دوره انتظار برای مسکن
بگذارید قبل از هر چیز، آن چه را این عضو کمیسیون تلفیق برنامه هفتم بیان کرده است به زبان ساده تر ترجمه کنیم. در ادبیات آمارهای مسکن معمولاً از دو شاخص زیر برای تعیین قدرت خرید مسکن مردم استفاده می شود.
1-شاخص دسترسی به مسکن: این شاخص نشان می دهد در صورتی که فرد، کل درآمد خود را پس انداز کند، طی چند سال خانه دار می شود؟
2-شاخص انتظار برای مسکن: این شاخص نشان می دهد در صورتی که فرد، یک سوم درآمدش را پس انداز کند، چند سال بعد می تواند خانه بخرد؟ همان طور که ملاحظه می شود، این شاخص سه برابر شاخص قبلی است.
(البته شاخص دسترسی به مسکن با فرض های دیگر هم قابل بررسی است و در ادامه به آن اشاره شده است)
طبیعی است پیش فرض هر دوی این شاخص ها، ثبات قیمت مسکن و قدرت خرید فعلی درآمد فرد است. با این حساب، اظهارات این نماینده مجلس نشان می دهد که در برنامه هفتم، هدف گذاری شده که به طور متوسط ایرانیان با پس انداز یک سوم درآمد خود، بتوانند در انتهای این برنامه، طی 12 سال خانه دار شوند.
آخرین داده های رسمی چه می گویند؟ وقتی که برخی قشرها حتی فکر خانه دار شدن را هم نباید بکنند
برای محاسبه سال های انتظار مسکن یا شاخص دسترسی به مسکن باید به آمار هزینه و درآمد خانوار و همچنین آمار معتبری از قیمت مسکن در کشور مراجعه کرد. با این حال، تاکنون، مرکز آمار، گزارشی از هزینه-درآمد خانوار در سال 1401 ارائه نکرده و آخرین آمارهای ارائه شده این مرکز در این زمینه مربوط به سال 1400 است.در حوزه مسکن هم حدود 7 ماه است که آمارهای مسکن (احتمالاً به دلیل پرهیز از ایجاد موج انتظارات تورمی در بازارها) منتشر نشده است.با وجود این، آمارهای متقنی درخصوص شاخص مذکور تا سال 1400 وجود دارد که با فرض ثبات شرایط (که بالطبع این گونه نیست و وضعیت دسترسی به مسکن به احتمال زیاد بدتر شده است)، می توان آن را در نظر گرفت.
در این خصوص آمار و محاسبات ارائه شده از سوی پایگاه اینترنتی مرکز آمار ایران نشان می دهد که شاخص دسترسی به یک مسکن 80 متری، از حدود 3.8 در سال 95 به حدود 8.4 سال در سال 1400 افزایش یافته است. این بدان معناست که به طور متوسط در کل کشور با درنظر گرفتن درآمد متوسط خانوارهای شهری و نیز متوسط قیمت مسکن در کل کشور، خانوارها در سال 1400 در صورت پس انداز یک سوم درآمد خود، باید بیش از 25 سال معادل ربع قرن منتظر خانه دار شدن بمانند.
البته این محاسبات یک فرض مهم را به طور پیش فرض نادیده می گیرد.این که علاوه بر ثبات قیمت ها در حوزه مسکن و نیز درآمد افراد، فرض می شود افراد به پرداخت هزینه اجاره در مدت پس انداز درآمد خود نیاز ندارند! آن هم در شرایطی که بررسی ها نشان می دهد در برخی شهرها، گاه سهم اجاره از درآمد افراد تا بیش از 60 درصد هم می رسد.محاسبات مذکور همچنین در بخشی دیگر فرض های دیگر را بررسی کرده است. بر این اساس، ملاحظه می شود در صورتی که افراد، به جای کنار گذاشتن همه پس انداز، ابتدا فقط هزینه خوراکی خود را کسر و سپس باقی مانده را پس انداز کنند، طول دوره انتظار برای خانه دار شدن آن ها در سال 1400، به 10.8 سال رسیده است.همچنین در صورتی که به جای کنار گذاشتن همه پس انداز، افراد همه هزینه های خود را ابتدا کنار بگذارند و سپس باقی مانده درآمد خود را پس انداز کنند، طول دوره خانه دار شدن آن ها به حدود 47.4 سال (نیم قرن) افزایش یافته است.
ملزومات رسیدن به دوره انتظار 12 ساله خانوارها برای مسکن
برگردیم به اظهارات پیرهادی عضو هیئت رئیسه کمیسیون تلفیق برنامه هفتم. وی در ادامه سخنان خود، از ملزومات رسیدن به دوره انتظار 12 ساله مسکن نیز که به تصویب کمیسیون مذکور رسیده، سخن گفته و افزوده است: در کنار کاهش زمان دسترسی به مسکن، رشد 15 درصدی توسعه صنعتی‌سازی و رشد 20 درصدی نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده از اهداف راهبردی در حوزه مسکن است که با رای کمیسیون تلفیق در لایحه برنامه هفتم توسعه اعمال شد. به گفته وی، هدف گذاری رشد 15 درصدی توسعه صنعتی سازی ساختمان در حالی است که در سال‌های اخیر حداکثر صنعتی‌سازی ساختمان در خوش بینانه‌ترین آمار 3 درصد بوده است.با این اظهارات، به نظر می رسد یکی از کارویژه های اصلی دولت در طول برنامه هفتم، ارتقای شاخص های مسکن است. در این خصوص اجرای جدی قانون نهضت ملی مسکن، ضروری است و این خود، تدبیر دولت در حوزه های جانبی نظیر بازار ارز، مهار سفته بازی مسکن، هدایت منابع به سوی این بخش و ... را می طلبد.