تلاش برای کاهش هزینه مسکن در سبد خانوار موضوعی است که سبب شده دولت‌های مختلف اقداماتی را در جهت ساخت مستقیم یا مهیا ساختن تولید مسکن توسط بخش خصوصی یا ترکیبی از این دو روش را اتخاذ کنند. این موضوع طی سالیان اخیر که سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار خصوصا در شهرهای بزرگ رشد بالایی داشته، موجب شد این تلاش‌ها سرعت گیرد و در آخرین مورد قانون جهش مسکن در مرداد سال 1400 در مجلس تصویب و سپس توسط رئیس‌جمهور ابلاغ شد.
اما مشکل در تامین منابع مالی، عدم همکاری دستگاه‌ها در اعطای زمین و به‌روزرسانی نشدن فرمول محاسبه ساخت مسکن سبب شد علی‌رغم گذشت دوسال از تصویب این قانون و آغاز به کار دولت سیزدهم وعده ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال به همه اهداف اولیه خود نرسد. یکی از ملاحظاتی که درخصوص ساخت مسکن دولتی باید به آن توجه داشت، این است که عدم اتمام به‌موقع پروژه‌های ساخت مسکن و طولانی شدن فرآیند ساخت باعث می‌شود مصالح و تجهیزات ساخت مسکن به‌دلیل شرایط تورمی دچار افزایش قیمت قابل‌توجهی شوند. برخی شنیده‌ها حاکی است که تحویل مسکن در پروژه‌های نهضت ملی مسکن ممکن است تا سه سال هم به‌طول بینجامد؛ اتفاقی که هزینه‌های ساخت را به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌دهد. در این خصوص بررسی قیمت حدود 30 نوع از مصالح ساختمانی نشان می‌دهد از تابستان 1400 تا تابستان جاری قیمت این محصولات به‌طور میانگین حدود 60 درصد افزایش داشته که البته این مقدار در 13 محصول افزایش بیش از 60 درصدی داشته‌اند، همچنین این آمار مربوط به مصالح ساختمانی است و بررسی سایر تجهیزات ساخت مسکن اعم از آسانسور، در و پنجره، کابینت و تجهیزات برقی مانند پریز، سیم و... افزایش قیمت بیشتری دارند.
پرواضح است در پروژه‌های سرمایه‌گذاری مسکن با افزایش دوره ساخت، سرمایه‌گذار به‌دلیل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، می‌تواند هزینه خواب سرمایه را با افزایش قیمت‌ها در بازار جبران کند اما در پروژه‌های ساخت مسکن دولتی که گروههای هدف آن، کم‌درآمدها و حتی طبقه متوسط شهری هستند، طولانی شدن فرآیند ساخت ممکن است به قیمت از دست دادن تمام دارایی یک خانوار متقاضی مسکن ختم شود؛ چراکه دولت توان تامین این هزینه‌ها را ندارد و طبیعی است افزایش قیمت‌ها از جیب و آورده متقاضی یا با افزایش مقدار تسهیلات بانکی باید جبران شود که در هر دو صورت، فشار مالی آن بر دوش متقاضیان مسکن یارانه‌ای است.
از مجلس تا دولت؛ اصرار بر ساخت 4 میلیون مسکن
تقریبا دو سال از تصویب قانون جهش تولید مسکن در جلسه علنی روز یکشنبه هفدهم مردادماه 1400 مجلس و ابلاغ آن توسط رئیس‌جمهور در شهریور همان سال می‌گذارد. البته این طرح نخستین پروژه‌ای نیست که دولت‌ها و قوای تقنینی کشور سعی در ساخت مسکن داشته‌اند و طرح‌های مسبوق به سابقه‌ای نظیر وام مسکن خانه اولی‌ها، طرح مسکن مهر و مسکن ملی از جمله طرح‌هایی هستند که در سنوات گذشته با هدف کنترل بازار مسکن از سوی دولت‌های مختلف ارائه و اجرایی شدند. اما نگاهی به روندی که طی دو سال گذشته بر این طرح گذشته نشان می‌دهد هدف اصلی این طرح که ساخت چهار میلیون واحد مسکن بوده -که در قانون برعهده دولت گذاشته شده بود و دولت هم هرچند در ابتدا از آن استقبال کرده اما بعدها از آن عقب‌نشینی کرد- به آنچه در هدف‌گذاری ترسیم شد، نرسیده و بعید است طی دو سال آینده به‌طور کامل برسد. لازم به ذکر است ساخت مسکن به‌قدر مکفی و در دسترس برای تمام ایرانیان مساله‌ای است که نه‌تنها هر فرد بر آن خواست دارد، بلکه در اصل 31 قانون اساسی به‌عنوان بالاترین سند قانونی کشور به این مساله اشاره شده که «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» از این رو تلاش‌های مجموعه حاکمیت که در صدر آن دولت قرار دارد،
موضوع محوری در تحقق این امر است اما محل اختلاف، تفسیر وظایف حاکمیت و دولت که دارای ابعاد بلندمدت، کمی و کیفی و حمایتی و قانونی هستند به کمیت‌های محدود، کوتاه‌مدت و بدون درنظر گرفتن شرایط اقتصادی بر بستر قانونی است که این موضوع سبب می‌شود دولت تکلیفی را بر خود تحمیل کند که در شرایط نبود بستر اجرا، اصرار بر انجام به شکل تک‌متولی (که همان دولت است) وضعیت فعلی را نه‌تنها در عملیاتی نشدن وعده‌های خود، بلکه عدم اعطای مسکن به متقاضیان نشان می‌دهد.
افزایش 50 تا 80 درصدی قیمت مصالح ساختمانی
نگاهی به قیمت فعلی 30 مورد از مصالح ساختمانی و مقایسه آن با قیمت تابستان 1400 -که بازه تصویب قانون جهش مسکن بوده- نشان می‌دهد متوسط افزایش قیمت مصالح در بازه مورد بررسی 56 درصد بوده که در 20 محصول این افزایش قیمت بیش از 50 درصد اتفاق افتاده است. همچنین قیمت‌های اخذشده از طرح آمارگیری قیمت مصالح ساختمانی تابستان 1400 براساس قیمت متوسط بوده، درحالی‌که قیمت‌های بازاری می‌تواند انحراف قیمتی روبه بالا داشته باشد. اما نگاهی به قیمت مصالح ساختمانی در تابستان 1400 و براساس گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد موزائیک معمولی 30 در 30 که در آن بازه قیمتی کمی بیش از 33 هزار و 400 داشته با افزایش 83 درصدی به قیمت 61 هزار تومان در هر مترمربع رسیده و مبین آن است که این رشد قیمت، این محصول را در رتبه اول بیشترین افزایش قیمت قرار می‌دهد.
اما پس از این محصول نیز سنگ پلاک صیقلی تراورتن با جهش 78 درصدی، ناودانی نمره 18 و گچ کیسه 30 کیلویی هریک با رشد 74 درصدی و موزائیک سیمانی و آجر ماشینی 5.5 سانتی با رشد 73 و تیرآهن نمره 24 با افزایش 72 درصدی در رتبه‌های بعدی محصولاتی قرار دارند که افزایش قیمت بیش از 70 درصدی را تجربه کردهاند. البته این به معنای ادامه‌دار نبودن این فهرست نیست؛ چراکه در این فهرست 13 قلم از مصالح ساختمانی دیگر نیز موجود هستند که افزایش قیمت بیش از 50 درصد داشته که نه افزایش قیمت آنان و نه سهم در تولید مسکن را نادیده گرفت؛ چراکه محصولاتی اعم از سیمان، میلگرد و انواع تیرآهن سایر محصولاتی هستند که افزایش قیمت 56 درصدی را تجربه کردهاند. همچنین در سمت دیگر افزایش قیمت در برخی محصولات کمتر از 50 درصد بوده برای مثال آجر قزاقی 5.5 با ثبت افزایش قیمت 11 درصدی کمترین میزان رشد را به ثبت رسانده اما محصول بعدی با کمترین افزایش قیمت بتن آماره با عیار 300 بوده که افزایش 25 درصدی داشته و رشد قیمت در گروه شن و ماسه نیز حدود 40 درصد در بازه زمانی مورد بررسی بوده است.
مسکن دولت روحانی هنوز تمام نشده
آن‌طور که متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن (طرح دولت روحانی) می‌گویند، هنوز این پروژه‌ها به مردم تحویل داده نشده و آورده متقاضی نیز در این مدت با طولانی شدن فرآیند ساخت، چندین بار افزایش یافته است. یکی از متقاضیان اقدام ملی مسکن (طرح دولت روحانی) می‌گوید از سال 1399 گرچه فرآیند ساخت و واریز اولین آورده شخصی شروع شده اما همچنان به آنها وعده داده شده که ممکن است تا انتهای امسال واحدهای آنان تحویل داده شود. در این خصوص تجربه میدانی برخی از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن نیز تاییدکننده طولانی شدن فرآیند ساخت است، چنانکه متقاضیانی که به نهضت ملی شهرهای جدید مراجعه کردهاند می‌گویند پاسخ مسئولان به سوال «مدت زمان شروع تا اتمام ساخت‌وساز چقدر خواهد بود، این بوده که حدود سه سال باید منتظر بمانید تا کلید به دست شما برسد.»
اثر مخرب طولانی شدن ساخت مسکن دولتی
فعالان حوزه ساخت‌وساز می‌گویند طولانی شدن فرآیند ساخت‌وساز موجب شده بسیاری از سازندگان این ساخت‌وساز را پرریسک ارزیابی کنند، چراکه آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی بسیار نوسان داشته است. برای مثال در سال 1398 میانگین تورم نهاده‌های ساختمانی 35 درصد، در سال 1399 حدود 76.4 درصد، در سال 1400 حدود 55.3 درصد و در سال 1401 نیز این مقدار حدود 40 درصد بوده است. براساس این گزارش، طی سال 1401 تورم بخش سیمان، بتن و شن و ماسه 40.7 درصد، گچ و گچکاری 38.1 درصد، انواع بلوک، سفال و آجر 38 درصد، موزائیک، کاشی و سرامیک 38 درصد، سنگ 32 درصد، آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل درب، پنجره و نرده 26.3 درصد، چوب 35 درصد، ایزوگام، قیرگونی و آسفالت 44.3 درصد، شیرآلات بهداشتی 33.4 درصد، تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی 39.6 درصد، یراق‌آلات درب و پنجره 39 درصد، نقاشی ساختمان 49.7 درصد، تاسیسات برقی 52.7 درصد، شیشه 81 درصد و خدمات 61.5 درصد بوده است. همچنانکه که گفته شد، در سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، خواب سرمایه در اثر طولانی شدن فرآیند ساخت‌وساز با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن جبران می‌شود اما این وضعیت درخصوص تقاضاهای مصرفی مسکن یارانه‌ای و دولتی چندان صادق نیست، چراکه گروههای هدف این نوع مسکن، گروههای کم‌درآمد دهک‌های یک تا ششم و برخی‌ها در دهک‌های طبقه متوسط هستند که با افزایش طول دوره فرآیند ساخت، در شرایط تورم بالا آنان قادر به پس‌انداز بیشتر نیستند و ممکن است مجبور شوند برای تامین آورده اولیه مسکن که با طولانی شدن فرآیند ساخت افزایش قابل توجهی یافته، چوب حراج به زندگی خود بزنند.
تورم؛ مورد مغفول ساخت مسکن
البته باید توجه داشت که هدف اصلی در این گزارش بررسی آنچه بر قانون جهش مسکن یا نهضت ملی ساخت مسکن گذشته نیست اما یکی از زوایای مغفول تاخیر در اجرای نه‌تنها این طرح بلکه طرح‌های این‌چنینی، بر تغییر متغیرهای اجرایی و سخت شدن شرایط برای متقاضیان اشاره دارد که می‌توان آن را در شامل شدن تورم بر هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن دانست. به عبارت دیگر چه طرح‌های مسکن اجرا شوند یا متوقف باشند موتور تورم فعلی به علت فعال بودن عوامل بنیادی ناترازی در اقتصاد، روشن است و این موضوع اثر خود را در افزایش قیمت مصالح، تجهیزات و نیروی انسانی مورد نیاز در ساخت را نشان می‌دهد حال آنکه در سمت دیگر تورم اثر خود را بر معیشت جامعه متقاضی که همانا اقشار ضعیف جامعه هستند بسیار مخرب و ویرانگر بوده و در عین آنکه هزینه‌های ساخت بالاتر می‌رود به سبب اثرات تورمی، توان ایفای تعهدات مالی حتی به قیمت‌های گذشته برای آنان سخت و سخت‌تر می‌گردد.
حال ممکن است جهت مقابله با مشکل افزایش قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی و سایر هزینه‌ها اعم از کارگر و... سهم منابع مالی دوگانه اعم از آورده متقاضیان یا وام‌های اعطایی افزایش یابد. در این خصوص نیز باید گفت راهکار ذکر‌شده نه‌تنها به مساله اصلی ایجاد‌کننده مشکل نمی‌پردازد بلکه متغیرهای غیرمرتبط را در کار دخیل می‌کند که اتفاقا توانایی اثرگذاری مثبتی را ندارند؛ چراکه وضعیت اقتصادی متقاضیان مسکن نیز تحت‌تاثیر تورم‌های اخیر تحلیل رفته و چه‌بسا نحیف شدن آن بیش از تصور آمار و ارقام باشد، از سوی دیگر افزایش تسهیلات و وام‌های اعطایی باز هم به دلیل شرایط تورمی برای شبکه بانکی ممکن است مقدور نباشد و حتی با فرض عملیاتی شدن این موضوع درصورت افزایش مبالغ اقساط در عین ثابت ماندن دوره‌های بازپرداخت، بار مالی این موضوع مجددا بر وضعیت اقتصادی شکننده متقاضیان وارد می‌شود که نتیجه آن را در انصراف و عدم پیگیری افراد علی‌رغم مشمول بودن می‌توان دید.
لزوم هم‌افزایی برای تسریع نهضت ملی مسکن
آنچه گفته شد، عمدتا درخصوص افزایش قیمت‌ها در بخش مصالح ساختمانی است. اما بخش دیگری از هزینه‌های ساخت مسکن که مستقیما بر دوش متقاضی بوده و دولت وظیفه‌ای برای تامین و تحویل آن ندارد، مربوط به خرید و نصب مواردی همچون آسانسور و کابینت و سایر اقلام است. بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت این اقلام در بخش آسانسورها طی دو سال اخیر افزایش بسیار قابل‌توجهی داشته است. بخشی از این افزایش قیمت مربوط به تغییرات نرخ ارز بوده که طی دو سال اخیر اتفاق افتاده است. البته هزینه‌ها فقط از جیب خانوار هم نخواهد بود؛ چراکه در شهرهای جدید و خارج از بافت مسکونی قبلی، دولت نیز باید هزینه ایجاد زیرساخت‌ها و اشتراک آب و برق و گاز و خدمات هفتگانه محله‌ای را تامین کند تا مسکن ساخته‌شده قابل زیست باشد. در این خصوص نگاهی به تجربه مسکن مهر دولت احمدی‌نژاد و طرح اقدام ملی مسکن دولت روحانی نشان می‌دهد بخشی از تاخیرها در پروژه‌های مسکن دولتی به این دلیل است که دولت مال کافی برای اتمام زیرساخت‌های تکمیلی محله‌ای در زمان مقرر را نداشته و این تاخیر مانع قابل زیست شدن مسکن در این پروژه‌ها شده و همین موضوع یعنی خالی ماندن مسکن باعث افزایش هزینه‌های خانوارهای متقاضی مسکن می‌شود. با این اوصاف، پرواضح است دولت باید برای تسریع در پروژه‌های نهضت ملی مسکن از مجلس و مجموعه حاکمیت کمک بگیرد تا اجرای این پروژه برای گروههای هدف که اغلب آنها از گروههای کم‌درآمد هستند، بتواند باری از روی دوش آنها بردارد و با مجموعه‌ای از اقدامات مانع طولانی شدن فرآیند ساخت و تحویل مسکن شود.
