افزایش قیمت اجاره‌بها در تهران باعث شده است اکنون نه تنها مردم مجبور به مهاجرت به مناطق پایین‌تر شهر شوند بلکه تمایل برای اجاره واحدهایی با متراژ پایین و حداقل امکانات نیز افزایش پیدا کند؛ تا آنجا که در بین آگهی‌های مسکن به‌ویژه در جنوب شهر می‌توان میکروآپارتمان یا سوئیت‌های بسیار کوچک‌متراژ با سن بالا و حداقل امکانات را دید که عموما نیز از سوی زوج‌ها یا حتی خانواده‌های دارای فرزند اجاره می‌شوند. متراژ برخی از این خانه‌ها تنها 10 متر است!
40 میلیون تومان ودیعه و سه میلیون تومان اجاره ماهانه مبلغی است که برای یک سوئیت 18 متری با عمر بیشتر از 32 سال در منطقه شمیران نو تعیین شده است. در آگهی این ملک آمده است که واحد مذکور می‌تواند مناسب زوج هم باشد! صاحبخانه نیز این آگهی را تایید می‌کند و در این باره به تجارت‌نیوز می‌گوید: «شما روی 10 متر حساب کن، بقیه فضا سرویس بهداشتی و آشپزخانه است!» به این ترتیب هر فرد در نهایت پنج متر فضا برای زندگی خواهد داشت؛ فضایی با طول و عرض دو نیم متر!
این شرایط را می‌توان نمایی از وضعیت بازار اجاره در آغاز سال 1402 دانست. بر اساس مطالعات کارشناسی، متوسط فضای استانداردی که فرد در یک شهر اشغال می‌کند و به آن نیاز دارد، 70 تا 136 متر است؛ با توجه به شرایط فعلی پیشنهاد وزارت کشور بین 40 تا 50 بوده است و اکنون آخرین آمارها فضایی بین 20 تا 50 متر را نشان می‌دهند؛ آماری که با وجود این میزان افزایش قیمت در بازار اجاره و در نتیجه اجاره خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر باز هم کاهش می‌یابد.
افت کیفیت زندگی شهروندان طی یک سال گذشته
با افزایش بی‌سابقه قیمت اجاره در چندماه انتهایی سال 1401، حالا آگهی‌ها نشان می‌دهد تقاضای خانوارهای دارای فرزند برای اجاره سوئیت‌هایی بدون اتاق و با حداقل امکانات افزایش یافته است؛ سوئیت‌هایی که پیش از این احتمالا غالب متقاضیان آن، افراد مجرد بوده‌اند.
در بین آگهی‌های مورد بررسی، یک سوئیت 50 متری به چشم می‌خورد که عمر آن به قبل از سال 1370 برمی‌گردد. صاحب ملک در آگهی ذکر کرده است واحد فقط به «خانواده» اجاره داده می‌شود و برای همین واحد قدیمی خالی از امکانات، 70 میلیون تومان ودیعه و پنج میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته است.
موارد مشابه این آگهی با چنین قیمت‌هایی برای اجاره، در فایل‌های مشاوران املاک و حتی فایل‌های موجود در سایت‌های درج آگهی و نیازمندی، کم نیست. این در حالی است که امسال حداقل حقوق کارگران پنج میلیون و 300 هزار تومان و حق مسکن آنها نیز 900 هزار تومان اعلام شده است! به این ترتیب یک کارگر برای تهیه سرپناهی حداقلی باید تمام حقوق ماهانه خود را هزینه کند.
همچنین فایل دیگری نیز از این دست واحدها وجود دارد که برای یک سوئیت 40 متری ساخت سال 1383، حدودا 50 میلیون تومان رهن و چهار میلیون تومان اجاره تعیین کرده است.
یک مشاور املاک هم فایل مشابه دیگری دارد؛ سوئیتی 30 متری، در منطقه شمیران نو، بدون هر گونه امکانات و در طبقه زیر همکف که رهن آن 100 میلیون تومان و اجاره آن نیز یک میلیون تومان است. ساخت این واحد به سال 1375 بازمی‌گردد و تنها به خانواده و یا زوج تحویل داده می‌شود.
اوضاع برای مجردها هم بهتر از این نیست. تنها امکاناتی که یک سوئیت 25 متری برای یک مرد مجرد دارد تنها یک «سینک» است و مشاور املاک می‌گوید این واحد در همان ابتدای انتشار آگهی به اجاره رسیده است.
صاحبان ملک این‌گونه واحدها به‌ویژه در مناطق جنوبی شهر در غالب موارد زحمت بازسازی را هم به خود نمی‌دهند؛ در حالی که سال ساخت اکثر آنها به بیشتر از 30 سال قبل بازمی‌گردد و در طبقات زیر همکف با فضایی نمناک قرار دارند.
قیمت‌ها باز هم افزایش می‌یابد؟
یک مشاور املاک در این باره به تجارت‌نیوز می‌گوید: «قبل از این هم با افزایش اجاره از این دست تقاضا در بازار وجود داشت، اما اکنون دیگر قیمت‌ها سر به فلک کشیده است و آن‌طور که می‌گویند قیمت بیشتر از اینها هم می‌شود.»
در سال 1401 همراه با افزایش نرخ تورم و روند صعودی دلار، قیمت مسکن و در نتیجه اجاره‌بها هم رشد کرد؛ با این حال اما آن‌گونه که کارشناسان می‌گویند اثر افزایش قیمت دلار و تورم چندماه دیگر تاثیر اصلی خود را بر بازار مسکن نشان می‌دهد. بر همین اساس احتمال دارد مستاجران با قیمت‌های جدیدتری مواجه شوند.
به گفته فعالان بازار مسکن، خانواده‌هایی در میان متقاضیان وجود دارند که نمی‌توانند حتی هزینه همین واحدها را نیز تامین کنند و بنابراین مجبور هستند به مناطق حومه تهران مهاجرت کنند. این جمعیت در حالی از شهر تهران به شهرهای حومه سرریز می‌شود که امکانات رفاهی کافی در آنها وجود ندارد.
گفتنی است معاون عمران و توسعه امور شهری و روستایی وزیر کشور پیشتر اعلام کرده بود نرخ مهاجرت در شهر تهران منفی شده است که این خود می‌تواند ناشی از افزایش قیمت مسکن و اجاره در این شهر باشد.
مهاجرت معکوس از تهران به دلیل افزایش قیمت اجاره
مهاجرت معکوس از تهران به شهرستان‌ها از موضوعات مهمی است که معاون عمران و توسعه امور شهری و روستایی وزیر کشور دلیل آن را در مصاحبه‌ای گران شدن زمین و مسکن و سخت‌تر شدن شرایط زندگی در تهران دانسته است.
افرادی که روزی با رویای دستیابی به کار و امکانات رفاهی بیشتر به این کلانشهر مهاجرت کرده‌اند، حالا به‌دلیل سنگینی هزینه اسکان باید دوباره به شهرستان بازگردند، شهرستان‌هایی که شاید در آن هم وضعیت کاری و اقتصادی مناسبی در انتظار آنها نباشد.
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در خصوص تاثیرات مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای تهران و شهرستان‌ها به تجارت‌نیوز گفته بود: «این افزایش قیمت اجاره در تهران باعث خواهد شد هزینه‌ها در مناطق حاشیه تهران نیز بالا رود و افزایش قیمت در ملک و آپارتمان شهرهای جدید و حاشیه پایتخت را در پی خواهد داشت. از سوی دیگر این تغییرات و مهاجرت‌ها باعث می‌شود دگرگونی‌های اجتماعی، رفتاری و تربیتی به وجود بیاید و اصالت و پایداری که پیش از این در حوزه‌های شهری وجود داشت از بین برود.»
او در این مورد توضیح داده بود: «از سوی دیگر با مهاجرت پایتخت‌نشینان عده‌ای در شهرستان‌ها که وضعیت مالی بهتری دارند واحدهای مسکونی را با هدف سرمایه‌گذاری و اجاره دادن خریداری می‌کنند که خود باعث صعود قیمت‌ها در آینده خواهد شد. سیاست‌گذاران در حال حاضر در پی حل مشکلات روزمره هستند و مسائلی را که این گرانی‌ها در آینده شکل می‌دهد نادیده می‌گیرند.»
کف قیمت اجاره در چند منطقه جنوبی تهران
همان‌گونه که اشاره شد، افزایش قیمت اخیر بازار اجاره، در واحدهای کوچک‌متراژ و بدون امکانات جنوب شهر تهران کاملا ملموس است. بررسی میدانی تجارت‌نیوز نشان می‌دهد در حال حاضر برای اجاره واحدی کوچک در مناطقی مثل منیریه، سنگلج و خزانه باید در کمترین حالت، ودیعه 80 میلیون تا 100 میلیون تومانی و اجاره ماهانه چهار تا پنج میلیون تومانی پرداخت کرد.
یک فعال حوزه مسکن در مناطق مورد اشاره می‌گوید: «با این پول‌ها تا همین چند سال پیش می‌شد در مناطق بهتری خانه گرفت اما الان مردم باید حداقل 100 میلیون تومان بدهند تا بتوانند در این مناطق که قبلا جزو مناطق ارزان‌تر تهران بود، آن هم بدون امکانات خاصی خانه اجاره کنند.»
آخرین آمارهای رسمی از قیمت اجاره مسکن شهر تهران به اردیبهشت‌ماه 1401 برمی‌گردد که بر اساس آن میانگین نرخ اجاره‌بهای هر متر خانه در شهر تهران، ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان اعلام شده است.
این رقم در سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان و در سال ۱۳۹۹ برابر با ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان بوده است. سال ۱۳۹۰ نیز متوسط قیمت اجاره هر متر مسکن در تهران ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است. پس از این تاریخ آمار موثقی از بازار اجاره منتشر نشده، اما آن‌گونه که زیست بازار در حدود یک سال اخیر نشان می‌دهد متوسط قیمت اجاره مسکن افزایش بی‌رویه‌ای را تجربه کرده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در مناطقی مثل شوش و آذری با مبالغ پایین‌تری هم می‌توان یک واحد مسکونی اجاره کرد. برای مثال یک مشاور املاک در منطقه شوش می‌گوید مالک یک واحد 40 متری برای خانه خود 40 میلیون تومان رهن و چهار میلیون و 500 هزار تومان اجاره در نظر گرفته است.
با این حال اما همین میزان اجاره نیز با حقوق ماهانه کارگران برابری می‌کند و با توان پرداخت خانوار هم‌خوان نیست! این مشاور املاک همچنین توضیح می‌دهد: «فایل‌ها تا اردیبهشت‌ماه بیشتر می‌شود، ولی تا چند ماه آینده معلوم نیست قیمت‌ها چه وضعیتی پیدا کنند؛ قیمت خانه که بیشتر شود قیمت اجاره هم بالا می‌آید.»
او ادامه می‌دهد: «چند وقت دیگر این آپارتمان‌های کم‌متراژ را نیز به سختی می‌توان اجاره کرد؛ مستاجرهای زیادی خانه‌ها را تخلیه می‌کنند تا به شهرستان‌های خود برگردند و یا به شهرهای اطراف بروند؛ مطمئن باشید بیشتر هم می‌شوند.»
آنچه روشن است اینکه ادامه این شرایط و افزایش قیمت‌ها باعث می‌شود مردم به‌ویژه در اقشار پایین‌تر اقتصادی در آینده‌ای نزدیک دیگر توانایی فراهم کردن سرپناهی حداقلی را نیز برای زیستن نداشته باشند. چنین شرایطی به مرور وضعیت زندگی آنها را تا حد قابل توجهی تحت تاثیر قرار می‌دهد و این موضوع نه تنها ابعادی اقتصادی که پیامدهای اجتماعی جبران‌ناپذیری را نیز در پی خواهد داشت.