دنياي اقتصاد: تابستان سال گذشته همزمان با آغاز به کار دولت سیزدهم، تولید مسکن و پایان دادن به بخشی از کابوس اجاره‌‌نشینی برای مستاجران در سراسر کشور به عنوان یکی از سیاست‌ها و اهداف کلان دولت مطرح شد. این تصمیم دولت که پشتوانه قانون «جهش تولید مسکن» مصوب مجلس شورای اسلامی را هم دارد، بارقه‌های امید را برای اقشار فاقد مسکن در اوایل تشکیل دولت کنونی به وجود آورد.
بر این اساس احداث چهار میلیون واحد مسکونی در برنامه چهار ساله دولت سیزدهم قرار گرفت. در این میان بنا بر اعلام اداره کل راه و شهرسازی خراسان جنوبی، سهمیه این استان از طرح نهضت ملی مسکن در حال حاضر ۴۰ هزار واحد مسکونی در سال است که ۲۲ هزار واحد در مناطق شهری و ۱۸ هزار واحد در مناطق روستایی احداث می‌شود. در این میان مردم خراسان جنوبی با توجه به افزایش متوالی اجاره‌‌بها و هزینه‌های بالای ساخت‌و‌ساز، از طرح نهضت ملی مسکن استقبال چشمگیری داشتند و بیش از ۷۴ هزار نفر در خراسان جنوبی ثبت‌‌نام کردند که از این تعداد تاکنون ۳۱ هزار و ۷۶۳ نفر پایش و برای ساخت مسکن واجد شرایط پنج‌‌گانه اعلام شده‌‌اند.
اما با وجود تمامی تلاش‌ها این طرح همچنان درگیر تامین زمین، رفع مشکلات زیرساختی مانند برق و آب و ناتوانی متقاضیان در پرداخت آورده نقدی است.
در متن زیر به موضوع چالشهای پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن در استان خراسان جنوبی در گفت‌وگو با چند انبوه‌ساز مقیم می‌‌پردازیم.
مشکلات فراوان سد راه طرح موفق
مدیرعامل و رئیس هیات‌مدیره شرکت باستیان بنا با اشاره به آغاز ساخت ۸۰۰ واحد مسکن ملی در منطقه زعفرانیه بیرجند گفت: ساخت‌و‌ساز این واحدها شروع شده و در مرحله اتمام فونداسیون است. دیوار و سقف نیز آماده شده و در آستانه اجرا است.
محمد خوشنام با اشاره به موانع و مشکلات اجرای این واحدها تشریح کرد: مشکل اصلی انبوه‌سازان در اجرای مسکن ملی تامین نقدینگی است. با توجه به تورم مصالح ساختمانی و نیز هزینه بسیار گران قیمت تمام شده ساخت و در عین حال با توجه به مبلغ تسهیلاتی که بانک به ازای هر واحد پرداخت می‌کند، تامین وجه و آورده از سوی مردم دچار مشکل شده و اکنون بزرگ‌ترین معضل ما این مساله است.
وی با اعلام اینکه واحدهای در دست ساخت ۱۰۲ متر مربع هستند که متراژ مفید آنها ۹۰ مترمربع است؛ گفت: قیمت قرارداد ما ۵ میلیون و ۷۳۰ هزار تومان است که با ارزش افزوده و سایر مواردی که در تعهد عضو است، قیمت تمام‌شده بدون تعدیل نرخ، به متری ۸ میلیون تومان می‌رسد و اگر تعدیل نرخ هم به آن بخورد، بیش از این مبلغ می‌شود. با احتساب متری ۸ میلیون تومان، قیمت ساخت هر واحد به ۸۰۰ میلیون تومان می‌رسد که ۳۵۰ میلیون تومان از آن در قالب تسهیلات بانکی پرداخت می‌شود و متقاضی باید ۴۵۰ میلیون تومان به عنوان آورده بیاورد.
خوشنام یادآور شد: واریز این مبلغ از سوی متقاضی در یک بازه زمانی دوساله که طرح تعریف شده، به این معناست که عضو باید ماهانه ۲۰ میلیون تومان پرداخت کند که واریز چنین رقمی در توانایی کمتر کسی است. هرچند متقاضیان محدودی هستند که با داشتن وجه نقد می‌توانند در این طرح مشارکت کنند؛ اما عموم متقاضیان دچار مشکل هستند و اگر مبلغ وام افزایش پیدا نکند؛ به نظر می‌رسد در آینده نزدیک بسیاری از متقاضیان ریزش کنند.
به گفته وی تاکنون هر عضو ۸۰ میلیون تومان پرداخت کرده و طی سه ماه آینده باید ۶۰ میلیون تومان دیگر واریز کند که به نظر می‌رسد تعداد زیادی از متقاضیان معرفی‌شده به دلیل ناتوانی در واریز این مبلغ در آن زمان ریزش کنند. اگر دولت بخواهد این طرح با موفقیت انجام شود، به یقین باید سازوکارهایی بیندیشد که ازجمله مهم‌ترین آنها افزایش مبلغ تسهیلات از ۳۵۰ میلیون تومان به ۵۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان است تا عضو بتواند با یک آورده حداقلی مشارکت کند و صاحب خانه شود.
کمبود متقاضی برای واحدهای مسکن ملی
به گفته خوشنام؛ در بیرجند حدود ۱۲ تا ۱۳ هزار نفر واجد شرایط دریافت مسکن ملی بودند؛ اما وقتی که اداره راه و شهرسازی تقویم واریزی را اعلام و درخواست کرد که متقاضیان سهم آورده خود را واریز کنند، از این تعداد تنها ۱۴۰۰ نفر یعنی ۱۰ درصد از افراد پول واریز کردند و ۹۰ درصد باقی‌مانده به دلیل ناتوانی در پرداخت و عدم رعایت این تقویم مالی، اصلا به این عرصه وارد نشدند.
خوشنام ادامه داد: اکنون راه و شهرسازی ۴۲۰۰ واحد را با انبوه‌سازان استان عقد قرارداد کرده که با توجه به مشارکت ۱۴۰۰ عضو، انبوه‌سازان به تعداد این متقاضیان می‌توانند پروژه‌های خود را شروع کنند و بقیه باید خاتمه پیمان بدهند. لذا در همین اوایل کار شوک بزرگی به انبوه‌سازان وارد شده است.
وی با اشاره به کمبود متقاضی مسکن ملی عنوان کرد: برای ۸۰۰ واحدی که در حال ساخت آن هستیم، با توجه به تعداد اعضایی که ثبت نام کرده‌اند، ۶۶ درصد اعضای این پروژه معرفی شده که حدود ۵۰۰ تا ۵۵۰ متقاضی است و برای باقی واحدها باید راه و شهرسازی تدبیری بیندیشد. همان‌طور که در مسکن مهر پیش‌بینی کرده بودند که اگر انبوه‌ساز طرف قرارداد راه و شهرسازی مجموعه‌ای را شروع و احداث کرد؛ اما راه و شهرسازی نتوانست برای آن عضو جذب کند، به چه نحوی عمل می‌کنند که اعلام شد زمین آن را به صورت مشارکت در اختیار انبوه‌ساز می‌گذارند، یا به انبوه‌ساز می‌فروشند، یا فرم ج را حذف می‌کنند.
وی افزود: برای ۸۰۰ واحد در حال گرفتن پروانه، اجرای فونداسیون و... هستیم که با داشتن ۵۵۰ متقاضی وقتی برای گرفتن وام مراجعه می‌کنم، باید اعضا را به این پروژه متصل کنند که بانک مسکن بداند پروژه ۸۰۰ واحدی دارای ۸۰۰ متقاضی است؛ در مراحل بعدی حتی اگر یک عضو ریزش کرد و نتوانست منابع تامین کند، باید عضو جایگزین معرفی کنند و عضو جایگزین به بانک معرفی شود.
ضرورت افزایش وام و کاهش نرخ سود
رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان جنوبی همچنین با اشاره به تبعات منفی افزایش وام مسکن ملی اظهار کرد: اگرچه افزایش مبلغ وام هم خود مشکلاتی را به دنبال دارد و متقاضیان بعدها در پرداخت اقساط این وام دچار مشکل خواهند شد. از این رو دولت در عین افزایش مبلغ وام، باید نرخ سود تسهیلات را کاهش دهد. همان‌طور که در مسکن مهر، نرخ سود تسهیلات بانکی ۴ درصد در روستاها و ۷ درصد در شهرها بود که این نرخ تسهیلات بسیار مقرون به صرفه بود. اما اکنون نرخ سود تسهیلات ۱۸ درصد تعریف شده که موجب می‌شود مبلغ اقساط بانکی بسیار بالا برود و متقاضیان در پرداخت اقساط این تسهیلات تحت فشار قرار بگیرند.
وی تاکید کرد: اگر دولت می‌خواهد اقدام مناسبی برای پیشرفت مطلوب طرح نهضت ملی انجام دهد و وعده‌های خود را عملی کند، هم باید مبلغ وام افزایش پیدا کند و هم نرخ سود تسهیلات را کاهش دهد و این دو باید همزمان انجام شود تا کمک موثری به متقاضیان باشد.
این انبوه‌ساز با بیان اینکه دولت باید بازار مصالح ساختمانی را مدیریت کند، پیشنهاد کرد: یا حداقل دولت ردیف اعتباری باز کند و انبوه‌سازان به تعداد واحدی که در دست اجرا دارند، مصالحی مثل میلگرد یا آهن‌آلات موردنیاز خود را از مسیری که دولت مشخص می‌کند؛ بتوانند با قیمت مناسبی تامین کنند تا در پروژه خود استفاده کنند و دچار مشکل نشوند.
وی درباره روند پرداخت تسهیلات گفت: ۲۰ درصد از پیش‌پرداخت تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی پرداخت شده و طی هفته‌های آینده باید ۱۰ درصد قسط فونداسیون را دریافت کنیم؛ منتها عضو به تعداد کافی برای این پروژه‌ها وجود ندارد.
مسکن ملی تحت تاثیر آشفتگی در بدنه وزارت راه
خوشنام خواستار مدیریت صحیح این مسائل شد و افزود: اما متاسفانه وزارت راه‌وشهرسازی در طول یک سال گذشته به لحاظ مدیریتی بسیار دچار تزلزل بوده و مشکلات زیادی داشته و اکنون نیز در نبود وزیر راه و شهرسازی، سرپرست برای این وزارتخانه منصوب شده است. بدون تردید در وزارتخانه‌ای با این عظمت و زیرمجموعه‌های مختلف در بخش‌های راه و مسکن، باید وزیری متناسب با این حجم از مسوولیت‌ها روی کار بیاید که به لحاظ سبقه کاری، توانمندی لازم برای انجام کار را داشته باشد. اما متاسفانه کسانی که بحث نهضت ملی مسکن را مطرح می‌کنند؛ سابقه و فعالیتی در حوزه مسکن نداشته‌اند یا با مسائل این حوزه آشنا نیستند که این خود لطمه بزرگی به نهضت ملی مسکن است که وعده دولت است و تحقق یافتن ساخت ۴ میلیون مسکن در طول ۴ سال به مدیران و مسوولان مسلط و توانمندی نیاز دارد و در غیر این صورت نمی‌توان این طرح بزرگ را به سرانجام رساند.
وی با بیان اینکه در مسکن مهر وزارتخانه‌ها با هم همراه بودند، گفت: به‌طور نمونه در تفاهم‌نامه‌ای که انبوه‌سازان با وزارت راه و وزارت کار داشتند، قید شده بود که بیمه قراردادهای مسکن مهر یک نرخ ثابت است، اما در نهضت ملی مسکن چنین اتفاقی نیفتاده است. یا مسکن مهر را از مالیات معاف کرده بودند؛ اما اکنون اعلام شده که به ازای هر واحد باید یک میلیون تومان مالیات پرداخت کنند.
وی ادامه داد: شرایط انبوه‌سازان و متقاضیان در مسکن مهر بسیار بهتر از نهضت ملی مسکن بود و متقاضیان با حداقل آورده ۱۲ میلیون تومانی توانستند صاحب خانه شوند. یعنی ما هر واحد را به قیمت ۳۷ میلیون تومان تحویل دادیم که ۲۵ میلیون تومان از این مبلغ تسهیلات ۷ درصدی بود. به عبارتی متقاضیان تنها یک‌سوم از مبلغ واحد مسکونی را پرداخت کردند که بسیار کار را برای آنها راحت‌تر می‌کرد. اما در نهضت ملی مسکن متقاضیان باید بیش از ۶۰ درصد قیمت مسکن را خودشان پرداخت کنند و با این نرخ بالا تامین این وجه برای آنها بسیار مشکل است.
خوشنام درباره آینده پروژه مسکن ملی و زمان اتمام این واحدها گفت: اگر دولت به تعهد خود عمل کند و متقاضیان را پای کار بیاورد که آورده خود را پرداخت کنند یا مبلغ تسهیلات افزایش یابد و به لحاظ نقدینگی مشکلی وجود نداشته باشد تا مبلغ کارکرد انبوه‌سازان طی قرارداد منعقد‌شده تامین شود؛ آمادگی داریم در مدت زمان دوساله پروژه را به پایان برسانیم؛ در غیر این صورت در زمان اتمام پروژه تاثیرگذار است و آن را دچار مشکل و وقفه می‌کند.
عدم استقبال مردم در پی ناتوانی در پرداخت آورده
همچنین مدیرعامل شرکت جهان‌سازان خراسان جنوبی با اعلام اینکه این شرکت ساخت ۳۵۰ واحد در شهر بیرجند با متراژ ۹۰ و ۱۰۷ متری مفید را در دست اجرا دارد، گفت: زمین برای ساخت این واحدها در اواخر شهریور سال ۱۴۰۱ به ما تحویل داده شد. ساخت‌و‌ساز را شروع کرده‌ایم و پروژه‌های مسکن ملی با پیشرفت فیزیکی حدود ۵ تا ۱۰ درصد در مرحله اجرای فونداسیون هستند.
غلامحسین جهانی درباره قیمت ساخت این واحدها اظهار کرد: اوایل وزارت راه و شهرسازی بخشنامه‌ای را ابلاغ کرده بود که طی آن قرارداد واحدهای مسکن ملی به قیمت متری ۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان بسته شد که در آن پروژه‌ها بدون محوطه‌سازی، بدون نصب آسانسور و... بود؛ اما در اینجا واحدها به صورت طبقاتی و انبوه‌سازی احداث می‌شوند، همچنین باید محوطه‌سازی انجام و آسانسور نصب و پروژه به صورت کامل تحویل متقاضیان داده شود؛ از این رو به ازای هر مترمربع حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان به قیمت ساخت اضافه شده و قیمت مندرج در قرارداد به حدود متری۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان جنوبی با اعلام اینکه نرخ تعدیل بر اساس فهرست بهای سه ماه سوم ۱۴۰۰ است، گفت: امیدواریم دولت نرخ تعدیل را به صورت واقعی اعلام کند.
وی درباره موانع و چالشهای ساخت مسکن ملی اذعان کرد: موانع مربوط به کمبود بودجه است. در حال حاضر ساخت این پروژه‌ها با وام ۳۵۰ میلیون تومانی جوابگو نیست و اگر مسکن ملی را با مسکن مهر مقایسه کنیم، ۷۰ درصد از مسکن مهر را تسهیلات مسکن تشکیل می‌داد؛ اما حدود ۴۵ درصد از مسکن ملی تسهیلات بانکی است که جوابگو نیست و مردم نمی‌توانند آورده مالی خود را تامین و پرداخت کنند. به همین دلیل استقبال چندانی از این واحدها نشده است.
عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تشریح کرد: آورده سهم متقاضیان برای یک واحد ۱۰۰ متری حداقل ۴۰۰ میلیون تومان است که نمی‌توانند این مبلغ را پرداخت کنند. شاید دهک‌های ۶ و ۷ بتوانند این مبلغ را پرداخت کنند؛ اما دهک‌های پایین‌تر یعنی ۵، ۴، ۳ و به ویژه ۱ و ۲ نمی‌توانند آورده ۴۰۰ میلیون تومانی سهم متقاضیان را تامین کنند. از این رو این مساله مشکل‌ساز شده و به اندازه تعداد پروژه‌ها، متقاضیانی که قسط اول سهم آورده متقاضیان را پرداخت کرده باشند، موجود نیست.
جهانی با انتقاد از اینکه در شرایط کنونی متقاضی موثر برای واحدهای مسکن ملی وجود ندارد و از طرف دیگر بانک هم می‌گوید تا زمانی که متقاضی موثر وجود نداشته باشد، تسهیلات به انبوه‌سازان ارائه نمی‌کند، گفت: لذا هنوز تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی هم به سازندگان پرداخت نشده و بانک اصرار دارد که ابتدا باید تمامی متقاضیان و اعضا لینک شوند و به این ترتیب ما دچار مشکل شده‌ایم.
وی ادامه داد: ما قرارداد ساخت ۳۵۰ واحد مسکونی را با دولت بسته‌ایم؛ اما حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ متقاضی برای این واحدها وجود دارد. در کل استان خراسان جنوبی قرارداد ساخت حدود ۴ هزار واحد مسکونی بسته شده و همه انبوه‌سازان ساخت این پروژه‌ها را شروع کرده‌اند؛ اما هنوز برای این تعداد واحد، حتی ۲ هزار عضو موثر معرفی نشده است.
جهانی درباره راهکار پیشنهادی برای حل این مساله گفت: در شرایط کنونی به غیر از افزایش تسهیلات بانکی راهکار دیگری وجود ندارد. اگر رقم تسهیلات بانکی در شهرستان‌ها بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند، به‌طور قطع مردم می‌توانند در این طرح مشارکت کنند.
وی درباره زمان اتمام این پروژه‌ها بیان کرد: قرارداد ما برای ساخت واحدهای مسکن ملی دو ساله است و در موعد مقرر این واحدها را به متقاضیان تحویل می‌دهیم؛ اگر تسهیلات بانکی را به موقع ارائه دهند، زیر دو سال این واحدها را تحویل خواهیم داد. چون پروژه‌ها به شیوه صنعتی‌سازی در حال ساخت هستند و سریع به سرانجام می‌رسند.
تعلل در ابلاغ افزایش ۲۰ درصدی وام صنعتی‌سازی
در همین رابطه مدیرعامل شرکت معیار سازه شرق نیز با بیان اینکه ساخت ۳۳۰ واحد از سوی این شرکت به شیوه صنعتی‌سازی در منطقه زعفرانیه بیرجند آغاز شده است، گفت: قرارداد ساخت این واحدها با قیمت متری ۵ میلیون و ۷۳۰ هزار تومان با اداره کل مسکن و شهرسازی خراسان جنوبی منعقد شده که شامل ساختمان، دیوار و محوطه و آسانسور است که درنهایت ساختمان به صورت کامل تحویل داده می‌شود. روزانه به صورت کامل دو واحد مسکونی به شیوه صنعتی‌سازی و تا مرحله نازک‌کاری تولید می‌کنیم.
مرتضی مقری ادامه داد: زمین در تاریخ ۱۰ شهریور ماه سال جاری به ما تحویل داده شد. ساخت‌و‌ساز پروژه‌ها شروع شده و برای ۲۴۰ واحد مسکونی فونداسیون اجرا شده است. برای باقی پروژه‌ها نیز مرحله خاکبرداری به اتمام رسیده است و به زودی بتن‌ریزی انجام می‌شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان خراسان جنوبی درباره موانع پیش روی ساخت‌و‌ساز این واحدها گفت: هنوز متقاضی به پروژه‌های ما متصل نشده و تاکنون برای هیچ یک از واحدهای مسکونی متقاضی به ما معرفی نشده است. وزارت راه و شهرسازی اعضا را اتصال نداده و آورده متقاضیان هنوز برای ما واریز نشده است. از طرفی هم تغییر قیمت برخی از مصالح ساختمانی به نوبه خود در ادامه روند اجرای پروژه مشکل‌ساز خواهد شد.
وی درباره نحوه پرداخت وام بانکی گفت: پرداخت تسهیلات بانکی بدون هیچ گونه مشکلی توسط بانک مسکن استان انجام شده است. مبلغ تسهیلات به ازای هر واحد مسکن ملی ۳۵۰ میلیون تومان است که بر اساس پیشرفت پروژه پرداخت می‌شود. تاکنون به ازای هر واحد مبلغ ۷۰ میلیون تومان پرداخت شده است.
مقری درباره زمان اتمام این پروژه‌ها بیان کرد: قرارداد ما جهت ساخت و تکمیل این واحدها ۲۴ ماهه است و در صورتی که تغییرات قابل توجه و زیادی را در قیمت مصالح شاهد نباشیم و در عین حال عضو و متقاضی به تعداد کافی به ما معرفی شود، مشکلی وجود ندارد و در موعد مقرر یعنی در عرض دو سال واحدهای مسکن ملی را تحویل خواهیم داد.
وی ضمن درخواست از دولت برای تسریع در ساخت این واحدها خاطرنشان کرد: قرار بود برای پروژه‌هایی که به صورت صنعتی‌سازی احداث می‌شوند، مبلغ وام را ۲۰ درصد افزایش دهند که این موضوع به تصویب شورای عالی مسکن هم رسید، اما متاسفانه تا به این لحظه ابلاغ نشده است و بانک‌ها این مبلغ را پرداخت نکرده‌اند. اما اگر این موضوع عملیاتی و وام صنعتی‌سازی ارائه شود؛ بخشی از مشکلات اساسی مردم حل می‌شود.