قیمت مسکن در سال‌های اخیر دستخوش تغییرات بسیاری شده و افزایش این نرخ در تمام کشور به چشم می‌خورد. اما قیمت در بازار مسکن در بخش‌های مختلف (زمین، واحد مسکونی و اجاره‌بها)، در شهر تهران در مقایسه با کل کشور (مناطق شهری) حاکی از اختلاف قیمتی بالا در شهر تهران نسبت به کل کشور است. براساس آخرین اطلاعات سالانه، فصلی و ماهانه اقتصادی که مرکز آمار منتشر کرده است، به عنوان مثال، قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران طی پاییز 1400 به طور متوسط 33 میلیون تومان بود، در حالی که این نرخ در کل کشور 11 میلیون تومان است یعنی متوسط قیمت مسکن در آن مقطع در شهر تهران 200 درصد از کل کشور بیشتر است.
به این ترتیب هزینه مسکن در شهر تهران حدود 3 برابر نسبت به کل کشور است. هر چند درآمدها در این شهر نیز نسبت به کل کشور بالاتر است، اما باید در نظر داشت که بیشتر درآمدها در شهر تهران صرف پرداخت هزینه مسکن می‌شود. مثلاً متوسط هزینه خانوار شهری در سال 99 معادل 63 میلیون تومان و متوسط درآمد برابر 74 میلیون تومان بوده است. متوسط هزینه مسکن در کشور در این سال37 درصد کل درآمد است، اما در تهران این هزینه 49.7 درصد کل درآمد است به این معنی که خانوار در تهران بیش از 10 درصد بیشتر از متوسط کشوری هزینه برای مسکن صرف می‌کند. موضوع دیگر این است که با توجه به قیمت بالای مسکن در شهر تهران، متوسط قیمت این شهر تأثیر قابل توجهی در افزایش متوسط قیمت مسکن در کل کشور دارد.
کارشناسان بخش مسکن با اشاره به این آمار، معتقدند با توجه به قیمت بالاتر مسکن در شهر تهران نسبت به کل کشور، نمی‌توان برای کل کشور برنامه‌ای یکسان در بخش مسکن اجرا کرد. مثلاً پرداخت تسهیلات، نرخ سود، حمایت‌های دولتی از ساخت واحد مسکونی برای اقشار هدف و... باید بر اساس تفاوت‌ها در بازار مسکن در تهران و نقاط دیگر شهری لحاظ شود.
براساس اطلاعات شاخص‌های اقتصادی کشور که مرکز آمار منتشر کرده است در پاییز سال گذشته متوسط قیمت یک متر زمین در شهر تهران بیش از 49 میلیون تومان و متوسط اجاره بهای یک متر واحد مسکونی نیز حدود 87 هزار تومان است، در حالی که میانگین قیمت یک متر زمین در کل کشور در تابستان سال گذشته 10 میلیون تومان و متوسط قیمت اجاره بها نیز برای هر متر آپارتمان 30 هزار تومان است. با توجه به قیمت بالای زمین، مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به کل کشور، مشکلات ساختوساز نیز در این شهر نسبت به شهرهای دیگر بیشتر است. در برنامه نهضت ملی مسکن که ساخت یک میلیون مسکن در سال را مد نظر دارد، در شهر تهران ثبت‌نام برای این طرح انجام نمی‌شود و متقاضیان در این شهر ناچار هستند در چند شهر محدود در اطراف تهران متقاضی مسکن نهضت ملی باشند.
در استان تهران ۴۳۴ هزار نفر در شهرهای جدید ثبت‌نام نهضت ملی مسکن داشته‌اند. در شهر تهران صرفاً شهرهای جدید پرند، هشتگرد، ایوانکی و شهرهای پاکدشت، رباط‌کریم برای ساخت مسکن نهضت ملی در نظر گرفته شده است. کمبود زمین مهم‌ترین عاملی است که متولیان بخش مسکن آن را موجب محدودیت اجرای برنامه‌های انبوه‌سازی در تهران عنوان می‌کنند. این در حالی است که ساخت واحدهایی متناسب با تقاضا (واحدهای متراژ کوچک برای فروش و اجاره) بر کنترل نرخ مسکن در این شهر مؤثر است.
فعالان حوزه مسکن با اشاره به محدودیت زمین در شهر تهران و همچنین عدم امکان توسعه شهر، نوسازی بافت‌های فرسوده را اثرگذارترین برنامه ساختوساز برای تولید و عرضه مسکن در شهر تهران عنوان می‌کنند. با توجه به اینکه هر واحد فرسوده (یک طبقه) در برنامه نوسازی، امکان تولید 3 واحد جدید را دارد، اجرای این برنامه تا حدودی پاسخگوی تقاضای بالای مسکن در این شهر خواهد بود. هم اکنون ۴ هزار و ۴۰۰ هکتار بافت فرسوده در شهر تهران وجود دارد که طبق قانون باید سالانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی نوسازی شود. اخیراً میان شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی، تفاهمنامه‌ای برای ساخت 130 هزار واحد در بافت فرسوده تهران به امضا رسیده است. برای نوسازی هر واحد فرسوده ۴۵۰ میلیون تومان تسهیلات به سازندگان پرداخت می‌شود و همچنین ودیعه ۶۰ میلیون تومانی (برای استقرار خانوار مالک بافت فرسوده در مدت نوسازی) برای ساخت واحدهای فرسوده در نظر گرفته شده است. متولیان بخش مسکن، اجرای این برنامه را منوط به تأمین منابع مالی عنوان می‌کنند. از سوی دیگر صدور مجوز ساخت و مسائل مربوط به انجام مقدمات (اخذ مجوزها) مهم‌ترین مانع بعد از تأمین مالی، برای نوسازی بافت‌های فرسوده است.
ساخت ۴ هزار واحد مسکونی در شهر تهران
در کنار برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده، برنامه‌های مشارکتی با نهادها، سازمان‌ها و ارگان‌های مختلف برای تأمین زمین و ساخت مسکن، در شهر تهران در حال اجرا است. بر اساس قانون ساماندهی بازار مسکن، سازمان‌ها و نهادهای دولتی موظف هستند زمین در اختیار خود را برای ساخت مسکن به دولت عرضه کنند. ساختوساز مشارکتی در این زمین‌ها، راهکاری است که برای ترغیب این دستگاه‌ها برای واگذاری زمین در نظر گرفته شده است. مثلاً بعد از ساخت، تعدادی از واحدها برای تأمین مسکن کارکنان آن دستگاه اختصاص داده می‌شود.
در راستای همین برنامه، حمیدرضا سهرابی، معاون مسکن شهری بنیاد مسکن با اعلام اینکه در همکاری بنیاد با شهرداری۱۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران احداث خواهد شد، گفت: در ماه‌های گذشته کلنگ احداث ۶ هزار واحد مشارکتی به زمین زده شد و طی یک ماه آینده احداث ۴ هزار واحد مشارکتی دیگر نیز آغاز می‌شود.
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن افزود: بنیاد مسکن در تفاهم با شهرداری تهران ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی شهری را علاوه بر سایر فعالیت‌های بنیاد در حوزه تولید مسکن در برنامه دارد. کلنگ احداث ۶ هزار واحد مسکونی در دو مرحله و هر کدام به تعداد ۳ هزار واحد به زمین زده شد. مقرر است طی یک ماه آینده ۴ هزار واحد دیگر نیز اجرایی و عملیاتی شود که با این اقدام، ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی به شکل مشارکتی آغاز خواهد شد.
سهرابی توضیح داد: طی این پروژه مشارکتی در برخی از واحدها، زمین و ساخت از بنیاد مسکن و پروانه از شهرداری تهران و در برخی از پروژه‌ها نیز زمین و پروانه از شهرداری و ساخت برعهده بنیاد مسکن است.
براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، ۳ هزار واحد از ۱۰ هزار واحد مشارکتی بنیاد و شهرداری با ایجاد قرارگاه سازندگی مسکن در شهر تهران و در منطقه ۱۸ در حال احداث است که طی اسفندماه سال گذشته کلنگ‌زنی شد و ۳ هزار واحد نیز در تیرماه سال جاری طی مراسمی با حضور رئیس بنیاد مسکن و شهردار تهران آغاز شد. مقرر است تا ۴ هزار واحد نیز در یک ماه آتی آغاز شود.
