برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند مصوبه اخیر دولت در خصوص تغییر نحوه محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک می تواند یک گام به جلو در زمینه ساماندهی مشاوران املاک باشد.
هیئت وزیران در جلسه ۲۲ تیر ماه، پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در ۱۲ تیر امسال در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها را به تصویب رساند و محمد مخبر معاون اول رئیس جمهور در ۱ مرداد امسال این مصوبه را به دستگاه‌های ذی ربط شامل وزارت خانه‌های راه و شهرسازی، صنعت، معدن و تجارت، نیرو و دادگستری، سازمان‌های برنامه و بودجه و ثبت اسناد و املاک کشور، بانک مرکزی، معاونت اقتصادی رئیس جمهور و اتاق اصناف ایران ابلاغ کرد.
آئین نامه ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها (مصوب ۲۲ تیر ماه امسال در هیئت دولت)
به گفته بیشتر کارشناسان اقتصاد مسکن، مهمترین ماده این آئین نامه ۱۴ ماده‌ای، ماده ۴ آن باشد که در خصوص تغییر محاسبه نرخ حق الزحمه یا همان کمیسیون مشاوران املاک است.
در حال حاضر حق الزحمه مشاوران املاک به صورت درصدی از رقم معاملات از طرفیت کسر می‌شود که به گفته یک عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، این رقم در تهران ۲۵ صدم درصد از هر یک از متعاملین یا نیم درصد رقم قرارداد از دو طرف معامله است.
اما بر اساس آئین نامه مصوب دولت، قرار است یک ماه بعد از تاریخ ابلاغ این قرارداد که اول شهریور امسال است، این روش برای قراردادهای خرید و فروش به صورت «درصدی از ارزش معاملاتی املاک» موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و برای قراردادهای اجاره مسکن به صورت «درصدی از ارزش اجاری املاک» موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم باشد.
ارزش منطقه‌ای معاملات چیست؟
بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، «کمیسیون تقویم املاک» متشکل از ۵ عضو شامل نمایندگان: ۱. وزارت جهاد کشاورزی ۲. وزارت راه و شهرسازی ۳. سازمان امور مالیاتی ۴. شورای اسلامی شهر و ۵. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌بایست «دفترچه ارزش معاملاتی املاک» را سالانه تدوین کنند.
قیمت ساختمان با توجه به مصالح، اسکلت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و سوله و امثال آن، قدمت، تراکم، نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و از این دست، نوع مالکیت و نهایتاً قیمت زمین تعیین می‌شود.
قیمت زمین نیز با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی تعیین می‌شود.
به‌عنوان مثال کمیسیون تقویم املاک شهر تهران را به ۱۰۰ بلوک تقسیم کرده و متوسط قیمت املاک هر بلوک بر اساس شاخص‌های مذکور برای یک سال تعیین می‌شود.
کمیسیون تقویم املاک چگونه واحدهای مسکونی و غیر مسکونی را ارزش گذاری می‌کنند؟
بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک به‌صورت درصدی از میانگین قیمت‌های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری است.
این درصد به‌صورت سالانه و با تصویب هیئت وزیران برای کل کشور تعیین می‌شود.
در این ماده قانونی آمده: کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی ملک را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های مختلف تعیین کند، این شاخص هر سال به میزان ۲ واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
با این حساب اگر ارزش یک ملک ۲ میلیارد تومان باشد بر اساس محاسبات کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی این ملک حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
از سوی دیگر بر اساس مصوبه اخیر هیئت دولت، مشاوران املاک حق کمیسیون را بر اساس ارزش گذاری کمیسیون تقویم املاک محاسبه می‌کنند نه قیمت واقعی ملک (مثلاً ۲ میلیارد تومانی).
شنیده‌ها حاکی است قرار است در جلساتی که وزارت راه و شهرسازی متولی آن است، نحوه محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک بر اساس ارزش معاملاتی املاک تعیین شود به این صورت که گفته می‌شود حق الزحمه مشاوران املاک باید «مثلا» ۵ برابر ارزش معاملاتی املاک باشد.
حق الزحمه املاکی‌ها آب می‌رود؟
اگرچه هنوز ضرایب مربوط به آئین نامه اخیر دولت برای محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک اعلام نشده، اما به نظر می‌رسد اگر ارزش معاملاتی املاک، مِلاک محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک باشد، شاهد رقم‌هایی بسیار پایین‌تر از رقم فعلی خواهیم بود.
همچنین برآوردها حاکی است ممکن است برخی مشاوران املاکی که به فروشنده‌های مسکن با موجران و با هدف دریافت کمیسیون بیشتر از هر معامله، ارقامی بالاتر از رقم واقعی ارزش ملک، پیشنهاد فایل کردن ملک خود را می‌دهند، دیگر با این روش جدید محاسبه به دنبال کسب کمیسیون بیشتر از هر معامله نباشند.
دریافت حق الزحمه املاکی‌ها صرفاً با کارتخوان های متصل به سامانه سازمان امور مالیاتی
طبق ماده ۷ آئین نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، می‌بایست حق الزحمه مشاوران املاک اولاً به صورت آنلاین (بر خط) در سامانه معاملات محاسبه شود
ثانیاً در مبایعه نامه یا اجاره نامه قید و چاپ شود
ثالثاً صرفاً با دستگاه‌های کارتخوانی که به سامانه‌های سازمان امور مالیاتی است، این حق الزحمه به حساب مشاور املاک واریز شود.
ابزار کد رهگیری از مشاوران املاک سلب می‌شود؟
ماده ۶ آئین نامه مصوب هیئت دولت می‌گوید وزارت راه و شهرسازی مکلف است ظرف ۳ ماه از زمان ابلاغ این آئین نامه (از ابتدای مهر ماه) با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان اخذ کد رهگیری از معاملات مسکن را برای عموم مردم به صورت مستقیم فراهم آورد.
اگرچه پیش از این و بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، ارائه کد رهگیری از سوی مشاوران املاک برای همه انواع معاملات بخش مسکن رایگان بود، اما صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک به ابزاری برای درآمدزایی برخی مشاوران تبدیل شده بود.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر نیز مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری ارقام با سطح‌های مختلفی از ۲۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان یا بعضاً بیشتر مطالبه می‌کنند که در صورتی که دریافت کد رهگیری با سامانه عمومی قابل انجام باشد، این ابزار درآمدزایی از برخی مشاوران املاک برداشته خواهد شد.
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک: مصوبه هیئت دولت سفره ۵ میلیون نفر را کوچک می‌کند
عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفت وگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: آئین نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها هنوز از سوی اتاق اصناف به این اتحادیه ابلاغ نشده است.
وی ادامه داد: باید ابتدا نحوه محاسبه کمیسیون مشاوران املاک نهایی شود و سپس به مشاوران ابلاغ شود.
این فعال صنعت املاک یادآور شد: ۱ میلیون و ۷۰۰ هزار نفر مستقیماً در بخش مشاوران املاک کشور فعالند که با خانواده‌هایشان به حدود ۵ میلیون نفر می رسند که از این محل ارتزاق می‌کنند. آئین نامه مصوب دولت سبب می‌شود تا معیشت و سفره ۵ میلیون نفر در کشور کوچک‌تر شود.
وی معتقد است: با کاهش کمیسیون مشاوران املاک، تغییری در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد کما اینکه در دو سال گذشته، درصد کمیسیون مشاوران املاک به بهانه ساماندهی بازار مسکن، کاهش یافته اما قیمت مسکن رشد ۳۰۰ درصدی داشته است.
ملک ۴ میلیاردی را کمیسیون تقویم املاک ۴۰ میلیون تومان ارزش گذاری می‌کند
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران بیان کرد: در کمیسیون تقویم املاک ملکی که ۴ میلیارد تومان ارزش واقعی آن است، ۴۰ میلیون تومان به عنوان ارزش معاملاتی املاک، ارزش گذاری شده است. این ارقام کمیسیون تقویم املاک، معیشت فعالان صنف مشاوران املاک را به مخاطره می‌اندازد.
وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر کمیسیون مشاوران املاک بالا نیست مثلاً یک قرارداد فروش مسکن به ارزش یک میلیارد تومان حق الزحمه مشاور املاک ۵ میلیون تومان یعنی ۲.۵ میلیون تومان از هر طرف معامله است که به این رقم، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز اضافه می‌شود. ضمن اینکه ۴۰ درصد را مشاوری که مشتری برای بنگاه املاک آورده برمی دارد و نهایتاً کمتر از ۳۰ درصد درآمد از محل کمیسیون معاملات به دارنده پروانه کسب مشاوری املاک می‌رسد.
خودِ اتحادیه املاک از تعدد صدور پروانه‌های کسب املاکی‌ها شاکی است
اوتادی تصریح کرد: ما خودمان یکی از مدعیان علیه زیاد بودن پروانه‌های مشاور املاک هستیم؛ در کشور ما به دلیل ساختار اقتصادی اشتباه، فعالیت تولیدی به اندازه دلالی سود ده نیست لذا بسیاری از افراد برای گذراندن معیشت خود به شغل مشاوری املاک روی می‌آورند.
وی ادامه داد: دولت بارها ما را تهدید کرده که اگر پروانه کسب به متقاضیان مشاوری املاک ندهید، خودمان مستقیماً به آنها جواز کسب خواهیم داد؛ طبق قانون داشتن سواد خواندن و نوشتن برای دریافت پروانه کسب در مشاغل دلالی املاک کافی است.
به گفته اوتادی، بخشی از پرونده‌های قضائی بخش املاک مروبط به نا آگاهی برخی مشاوران املاک است که به دلیل نداشتن سواد کافی، قراردادهای اشتباه تهیه می‌کنند و سبب می‌شوند تا پرونده‌های مختلفی در دادگاه‌ها تشکیل شود.
مشاوران املاک از اشخاص حقیقی به شرکت‌های حقوقی و زنجیره‌ای تبدیل شوند
فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره ساماندهی مشاوران املاک گفت: متأسفانه مسکن به کالای مصرفی شده که یکی از موضوعاتی که به آن دامن زده، عدم ساماندهی مشاوران املاک بوده است.
وی با اشاره به رشد ۴۰ برابری مشاوران املاک در ۴۰ سال گذشته گفت: به صورت میانگین سالانه شاهد مشاوران املاک بوده ایم که در عین حال نسبتی با تعداد معاملات مسکن نبوده است؛ این شبهه مطرح می‌شود که احتمالاً مشاوران املاک در نقش واسطه ظاهر شده و معاملات مکرر را شکل می‌دهند
ایلاتی با تأکید بر اینکه مشاوران املاک باید ساماندهی شوند تصریح کرد: تعداد مشاوران املاک در کشور ما در مقایسه با سایر کشورها تفاوت چشمگیری دارد و بسیار بیشتر از دیگر کشورهاست؛ ضمن اینکه فارغ از کمیت، در کیفیت هم مشکل داریم و هیچ مسئولیتی برای قراردادهای خود نمی‌پذیرند.
کارشناس اقتصادی با بیان اینکه باید مسئولیت حقوقی مشاوران املاک در قالب شرکت‌های تضامنی شکل بگیرد گفت: هر فرد حقیقی تا سطحی از تضامُن را می‌تواند پوشش دهد در حالی که اگر به شکل حقوقی و شرکتی دربیایند، این سطح تضامن و مسئولیت پذیری ارتقای بسیار بیشتری می‌یابد.
وی خاطرنشان کرد: مثلاً به جای آنکه در شهر تهران حدود ۱۱ هزار مشاور املاک حقیقی داشته باشیم، می‌توانیم ۱۱ شرکت حقوقی در این زمینه داشته باشیم که مسئولیت پذیر باشند؛ اما مؤسسه ای که به صورت زنجیره‌ای فعالیت می‌کند، اگر تخلفی در یکی از شعب آن مطرح شود، کل این شرکت زیر سوال می‌رود؛ لذا سعی می‌کند قوانین را بیشتر رعایت کند.
مشاوران املاک از ذیل قانون نظام صنفی خارج شوند
ایلاتی در پاسخ به این پرسش که آیا این پیشنهاد با قانون نظام صنفی در تعارض نیست؟ گفت: کالای مسکن با سایر کالاهایی که ذیل قانون نظام صنفی قرار می‌گیرند، متفاوت است لذا باید از مسأله صنفی خارج شده و به عنوان کالای خاص، قوانین خاص خود را داشته باشد؛ وزارت راه و شهرسازی باید لایحه مربوطه را تدوین و به دولت ببرد تا قانون گذاری صحیحی در حوزه مشاوران املاک صورت گیرد.
کارشناسان اقتصاد مسکن با تأکید بر اینکه ساماندهی مشاوران املاک به عنوان یکی از حلقه‌های زنجیره اثرگذار در رشد قیمت مسکن، امری پسندیده است، اما بر این اعتقادند که در کنار عوامل اقتصاد کلان که بر سرمایه‌ای شدن کالای مسکن مؤثر است، برای تبدیل شدن این کالا به مصرفی، باید همزمان از تولید مسکن بهره برد و همچنین قوانین مالیاتی بخش مسکن را به جد اجرا کرد.
در سال‌هایی که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، سیاست‌های حمایتی از تولید مسکن به مُحاق رفته بود، اگر همان روند تولید مسکن در سال‌های قبل از آن ادامه می‌یافت، دیگر شاهد این وضعیت فعلی بازار مسکن و رشد ۷۰۰ درصدی قیمت‌ها در ۸ ساله گذشته نبودیم.
موضوعی که مورد تأکید رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی قرار گرفته و در برنامه تلویزیونی زنده هفته گذشته گفت: اگر مسکن مهر نبود، مشخص نبود وضعیت بازار مسکن در سال‌های اخیر به چه صورت بود.
از سوی دیگر، اجرای محکم قوانین مالیاتی بخش مسکن نیز می‌تواند از تبدیل شدن بیشتر مسکن به کالای سرمایه‌ای مانعت کند؛ خصوصاً مواردی چون مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند نقش مذکور را ایفا کند./ مهر