معاملات خرید و فروش مسکن دچار هرج‌ومرجی باورنکردنی شده و عجیب که هیچ مرجعی نیز نسبت به برخورد با این هرج‌ومرج اقدام نمی‌کند. در شرایط فعلی، کم نیستند مشاوران املاکی که تا ۴برابر حق کمیسیون قانونی خود را از طرفین معامله مطالبه می‌کنند و با گروکشی جوش‌دادن معامله، طرفین را به سمت توافق ناخواسته سوق می‌دهند.
به گزارش ایران جیب از همشهری آنلاین، براساس آخرین مصوبه کمیسیون نظارت شهرستان تهران در تاریخ ۲۳شهریور۱۳۹۹، حداکثر نرخ خدمات کارمزد دریافتی در واحدهای صنفی مشاوران املاک تهران مشخص شده و اتحادیه مشاوران املاک نیز بارها با تأکید بر لزوم پایبندی واحدهای صنفی به این نرخ‌نامه، وعده برخورد شدید با متخلفان را داده است؛ اما شواهد حاکی از این است که برخی واحدهای صنف مشاوران املاک اصلا خود را ملزم به رعایت این نرخ‌نامه نمی‌دانند و حتی دریافت کمیسیون ۴برابری را به‌عنوان یک شرط انجام معامله در آگهی‌های اینترنتی نیز جا می‌زنند.
کمیسیون املاک چقدر است؟
براساس مصوبه کمیسیون نظارت شهرستان تهران، حداکثر حق کمیسیون مبایعه‌نامه (خریدوفروش) برای مشاوران املاک معادل ۰.۲۵درصد از هر طرف و مجموعا ۰.۵درصد از طرفین معامله است.
همچنین حق کمیسیون قرارداد رهن (ودیعه مسکن) از هر طرف به میزان ۰.۵درصد و حق کمیسیون و اجاره معادل یک‌چهارم اجاره یک‌ماه از هر طرف محاسبه می‌شود.
طبق نرخ‌نامه اتحادیه مشاوران املاک، حق کمیسیون تمدید قرارداد اجاره از هر طرف معادل یک‌دهم حق کمیسیون قرارداد است و بنگاه‌های املاک باید خدمات متمم قرارداد و مبایعه‌نامه را نیز رایگان تنظیم کنند. همچنین حق کمیسیون مشارکت نیز از هر طرف ۰.۲درصد ارزش قرارداد و مجموعا ۰.۴درصد از دو طرف است.
در این میان، طبق قانون، باید همه معاملات حوزه مسکن اعم از خریدوفروش یا رهن و اجاره در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و کد رهگیری دریافت شود که اصل این خدمت نیز رایگان است؛ اما مشاوران املاک باید معادل ۹درصد حق کمیسیون دریافتی را نیز به‌عنوان مالیات بر ارزش‌افزوده وصول کرده و به‌عنوان حقوق دولت بپردازند.
املاکی‌ها چقدر می‌گیرند؟
اضافه دریافت حق کمیسیون یکی از مواردی است که همواره در صنف بنگاه‌های املاک مطرح بوده و بیانیه‌های مکرری نیز از سوی اتحادیه مشاوران املاک علیه آن صادر شده؛ اما در دوره اخیر با ناآرامی بازار مسکن به‌واسطه برهم‌خوردن تناسب عرضه و تقاضا، عملا دامنه تخلفات این حوزه افزایش یافته است به حدی که برخی دلالان ملکی در متن آگهی‌های اینترنتی شرط انجام معامله را دریافت کمیسیون توافقی معادل ۴برابر یا حتی بیشتر حق قانونی عنوان می‌کنند.
در این میان، مشاوران املاک متخلف با گروکشی جوش‌خوردن معامله و بازی با شرط‌های فسخ قرارداد، طرفین معامله را مجبور به تن دادن به «توافق ناخواسته» می‌کنند و بدون هیچ هراسی، حق کمیسیون چندبرابری می‌گیرند. آنها حتی قبل از اینکه بازدیدی برای ملک موردنظر صورت بگیرد، به خریدار می‌گویند: «حق‌الزحمه ما یک درصد است اگر تمایل دارید مقدمات بازدید و نشست با فروشنده را فراهم کنیم.» در غیراین صورت معامله را کنسل می‌کنند.
نکته قابل‌توجه این است که نظارت اتحادیه مشاوران املاک نیز فقط در شرایطی به شکایت مردم از مشاوران املاک رسیدگی می‌کند که خریدار یا فروشنده قرارداد را منعقد کرده و رسید پرداخت وجه حق کمیسیون را ارائه دهد. به‌عبارت‌دیگر، نظارت در حوزه حق کمیسیون املاکی‌ها فقط در حد برخورد با گرانفروشی است که این هم بعد از طی فرایند نسبتا طولانی انجام می‌شود.
اتحادیه چه می‌گوید؟
در دهه۵۰ حق‌الزحمه مشاوران املاک یک درصد بود اما به‌تدریج قاعده آن تغییر کرد؛ به‌خصوص که با رشد افسارگسیخته قیمت مسکن، حق کمیسیون املاکی‌ها نیز به‌عنوان تابعی از ارزش معامله افزایش پیدا کرد و به ارقام نجومی نزدیک شد.
در دهه۷۰، فرمول محاسبه حق کمیسیون به این نحو تغییر کرد که برای معاملات تا ارزش ۲۰میلیون تومان ۰.۵درصد، برای ارزش ۲۰تا ۱۰۰میلیون تومان ۰.۲۵درصد و برای ارزش بالای ۱۰۰میلیون تومان معادل صفر کمیسیون دریافت شود.
در ادامه با جهش قیمت مسکن، بار دیگر این فرمول برای ارزش تا ۵۰۰میلیون تومان و بالای ۵۰۰میلیون تومان تغییر کرد و درنهایت از اواسط سال۱۳۹۹ فرمول جدید دریافت حق کمیسیون ابلاغ شد و حق‌الزحمه بنگاه‌ها را اندکی کاهش داد.
در آن زمان، مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران واکنش نسبتا تندی نشان داد و پیش‌بینی کرد که تخلفات مشاوران املاک در موضوع دریافت حق کمیسیون افزایش یابد.
به گزارش تسنیم، خسروی در همان زمان نسبت به ضعف صلاحیت‌سنجی برای دریافت مجوز املاک هشدار داده و گفته بود: بارها اعلام کرده‌ایم حدود صنفی بنگاه‌های املاک مشخص شود تا بتوانیم صلاحیت فردی متقاضیان ورود به این شغل را بررسی کنیم. هرکسی که برای دریافت مجوز به اتحادیه می‌آید و حرف می‌زند ما متوجه می‌شویم که این‌کاره است یا خیر. طرف در شغلی بوده و در آن شرارت کرده و آمده مجوز بنگاه می‌خواهد.
او مشکل بیکاری و تورم بالا را عامل تسهیل در اعطای مجوز املاک می‌داند و البته شخصا نیز نسبت به آن انتقاد دارد؛ اما می‌گوید: مگر ما می‌توانیم دوربین بگذاریم تا جلوی دریافت زیرمیزی و حق کمیسیون بیشتر از قانون را بگیریم؟
خسروی، شکایت مردم از مشاوران املاک متخلف را پیشنهاد می‌دهد و دراین‌باره بارها وعده رسیدگی داده است.
راه‌های برخورد با تخلف املاکی‌ها
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این پرسش که چرا برخی مشاوران املاک در معاملات خریدوفروش از قانون تخطی کرده و یک درصد از طرفین دریافت می‌کنند، می‌گوید: مردم نباید پرداخت کنند؛ اما در صورتی‌که مردم در ازای این تخلفات به اتحادیه مشاوران املاک مراجعه و از بنگاه شکایت کنند، برای این کار کمیسیون تشکیل می‌شود و اگر مشاور املاک نتواند رضایت شاکی را کسب کند، طبق قانون از طریق تعزیرات حکومتی تا ۴ برابر اضافه دریافتی جریمه خواهد شد.
حالا اما، پیش‌بینی قلی‌خسروی درباره افزایش تخلفات مشاوران املاک درست از آب درآمده و نکته قابل‌تأمل اینکه به‌نظر می‌رسد اتحادیه هیچ نظارتی بر عملکرد بنگاه‌ها ندارد.
در زمان حاضر برخی بنگاه‌های املاک سطح شهر تهران تنها درصورت دریافت یک درصد حق‌الزحمه، مقدمات «جوش‌خوردن» معامله را فراهم می‌کنند. چند وقتی است اتحادیه املاک از وزارت صنعت به وزارت راه و شهرسازی منتقل شده و با توجه به اظهارات رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی می‌توان به ساماندهی فعالان این بخش که تأثیر مستقیمی در وضعیت بازار مسکن دارد، امیدوار بود.
براساس آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران طی خرداد۱۴۰۱ به ۴۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. بر این اساس یک واحد ۱۰۰متری ۴میلیارد و ۱۴۰میلیون تومان است.
اگر قرار باشد حق‌الزحمه مشاور املاک به‌صورت قانونی یعنی نیم‌درصد از هر طرف معامله برای واحد مذکور محاسبه شود، کمیسیون بنگاه حدود ۴۰میلیون تومان می‌شود. اما مشاوران املاک در یک «توافق زوری» از هرکدام از طرفین معامله یک درصد (مجموعا ۲درصد) یعنی بیش از ۸۲میلیون تومان دریافت می‌کنند.