از جمله مشکلاتی که در مسئله‌های ارث و میراث به وجود می‌آید، انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای است. باید توجه داشت که مسائل املاک قولنامه‌ای در کل بدون مشکل نیستند، اما زمانی که ملک یا سند قولنامه‌ای در دست وارثان برسد، این مسئله پیچیده‌تر خواهد شد.
حال می‌خواهیم به چندی از موارد مهم در قالب چندین سوال بپردازیم و هر یک از آن‌ها را نیز بررسی کنیم.
آشنایی با انواع اموال قولنامه‌ای
اموال یا املاک قولنامه‌ای در تعریف املاکی به کار برده می‌شود که نمی‌توانند سند رسمی داشته باشند و مجبور می‌شوند برای مبادله آن‌ها از قولنامه استفاده کنند.
برای مثال می‌توان به اموالی اشاره کرد که دارای تخلفات ساختمانی هستند و صدور سند رسمی برای آن‌ها با مشکل مواجه می‌شود؛ از جمله این مشکلات می‌توان به داشتن طبقات اضافه در ساختمان، جای‌گذاری اشتباه پارکینگ یا موارد این چنین اشاره کرد.
قابل ذکر است اگر بافت ساختمان مد نظر دارای فرسودگی باشد و شهرداری قصد عملیات تعریض خیابان را داشته باشد، ملک باید به طور کلی خراب شود؛ حتی اگر به طور مثال منزل مسکونی در منطقه‌ای غیر مسکونی ساخته شده باشد.
باید توجه داشت که املاک قولنامه‌ای فاقد اعتبار رسمی هستند و همین موضوع دلیل بر به وجود آمدن مشکلات در کار‌های حقوقی و قانونی می‌شود.
چگونگی انجام انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای
برای دریافت انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای، نیازمند به تنظیم سند رسمی ملک یا اموال مورد نظر هستیم.
شخص وارث یا وارثان که به نوعی فروشنده به حساب می‌آیند، قبل از انجام هر کاری باید به تنظیم سند رسمی بپردازند و بعد از صادر شدن سند رسمی، وارث یا وارثان می‌توانند ملک قولنامه‌ای را بین خود تقسیم کنند و هر کدام سهم خود را بردارند.
نکته‌ای که باید در این جا لحاظ شود، این است که تعداد وارثان شخص متوفی برای دریافت ارث، از طرف دادگاه مشخص می‌شود که این افراد نیز شامل نزدیکان شخص فوت شده و افرادی که وی در وصیت نامه حقی برای آن‌ها در نظر گرفته است، می‌شود.
تا قبل از زمان صدور سند رسمی برای ملک مورد نظر، نمی‌توان به فروختن یا تقسیم آن پرداخت؛ همچنین برای صادر شدن سند رسمی باید هزینه‌های عوارض و دفترخانه ثبت اسناد پرداخته شود.
برای مطلعه بیشتر در مورد قوانین انحصار وراثت پیشنهاد می شود به این صفحه سر بزنید.
مالیات بر ارث ملک قول نامه‌ای به چه شکل است؟
از سوالاتی که ممکن است در این مورد مسائل پیش بیاید، این است که آیا مالیات بر ارث برای املاک قولنامه‌ای وجود دارد یا خیر؟
برای پاسخ باید گفت که اداره دارایی و مالیات، فقط اموال و املاکی که دارای سند رسمی هستند را به رسمیت می‌شناسند و از آن جایی که ملکی که دارای سند قولنامه‌ای است؛ سند رسمی ندارد، پس جزء اموال متوفی به حساب نمی‌آید و به دنبال آن مالیات بر ارث هم برای آن در نظر گرفته نمی‌شود.
البته باید در نظر گرفت که برخی مواقع مالیات بر ارث برای ملک قولنامه‌ای در نظر گرفته می‌شود و به این صورت است که اگر عقد قرارداد قولنامه‌ای به اطلاع اداره مالیات کشور برسد، مالیات بر ارث وضع می‌شود؛ اما اگر در این رابطه اطلاعی به اداره دارایی نگفته شود، مالیات بر ارث هم در نظر گرفته نشده و این موضوع در ظاهر به عنوان یک مزیت جلوه می‌کند.
اما در واقعیت باید گفت که این اموال و املاک قولنامه‌ای مشکلات زیادی دارند و با این مزیت‌های کوچک نمی‌توان خود را اسیر این قولنامه‌ها کرد.
مشکلات تقسیم ارث قولنامه‌ای
همان طور که گفته شد تقسیم ملک قولنامه‌ای و انحصار وراثت این املاک، با مشکلات زیادی روبرو است و از طرفی به دلیل نبود سند رسمی، نمی‌توان به راحتی استعلام را انجام داد.
با مثالی موضوع را شروع می‌کنیم؛ اگر اسناد مربوط به شخص متوفی، قولنامه‌ای باشد و گم یا پنهان شود، نمی‌توان به راحتی از مقدار اموال مطلع شد یا استعلام گرفت که در چنین موقعیتی امکان دارد فرد یا افرادی که سندی ندارند، حق خود را دریافت نکنند.
البته این مسئله هم وجود دارد که شاید بتوان از شهرداری در مورد اموال قولنامه‌ای استعلام گرفت، اما قولنامه کردن اموال در بعضی مناطق، معمول بوده و همین کار را سخت می‌کند؛ پس می‌توان گفت تقسیم ارث قولنامه‌ای اندکی مشکل است و باید همه‌ی اسناد مربوطه در دسترس وراث قرار گیرد.
مشکلات فروش ملک قولنامه‌ای
در صورت فوت مالک اصلی و دسترسی وراث به ملک، فروش آن با مشکلاتی روبرو خواهد بود. از مسائل اصلی آن، امکان عدم تمایل یکی از وراث به فروش ملک می‌باشد.
در این صورت دو راه موجود است؛ یا بایستی رضایت طرف را کسب نموده و یا او را راضی به مالکیت مشاعی با صاحب جدید ملک کرد و انجام معامله در صورت عدم حضور فرد ناراضی، فسخ خواهد شد.
باید در نظر داشت اگر قولنامه‌ای قبل از فوت شخص امضا شده باشد و مقداری از هزینه معامله هم پرداخت شود، وراث قادر به فسخ معامله نمی‌باشند و وظیفه دارند که سند رسمی تنظیم کنند که این مورد نیازی به انحصار وراثت هم ندارد.