شکل‌های مختلف همکاری کارفرما و پیمانکار در پروژه ساختمانی 

پیمانکاری ساختمان یکی از واژه‌های پرکاربرد در مهندسی عمران است. پیمانکار ساختمان شخص حقیقی یا حقوقی بوده که مسئولیت خاک‌برداری، خاک‌ریزی، زیرسازی، جدول‌گذاری، آسفالت، عایق‌کاری، ساخت، حمل‌ونقل و اجرای پروژه را در یک بازه معین به عهده می‌گیرد و در ازای آن مبلغی را دریافت می‌کند. معمولاً پیمانکار پروژه از طریق مزایده و مناقصه انتخاب می‌شود.

شرایط و ضوابط اجرا و تعهدات مجری و کارفرما در قرارداد پیمانکاری ساختمان مشخص می‌شود؛ پس قرارداد پیمانکاری بخش مهم پروژه شما خواهد بود. این قراردادهای پیمانکاری با توجه به شرایط 2 طرف، انواع مختلفی دارند که دانستن آن برای شما به‌عنوان صاحب پروژه ضروری است. همراهمان باشید تا انواع قرارداد پیمانی را بررسی کنیم:

وظیفه شما به‌عنوان پیمانکار چیست؟

پیمانکار ساختمان طبق قرارداد موظف به انجام تعهداتش است. فارغ از نوع قرارداد، متعهد‌شدن نسبت به برخی وظایف برای تمام پیمانکاران اجباری است. اگر پیمانکار هستید، می بایست به هر نحوی نسبت به وظایف زیر به کارفرمایتان متعهد باشید:

• برنامه‌ریزی دقیق از شروع تا پایان پروژه

• استخدام نیروی انسانی مورد نیاز

• پایبندی به نقشه‌های فنی و اجرایی در طول پروژه

• اطلاع‌رسانی به‌موقع مشکلات اجرایی به کارفرما

• اطلاع از قوانین و ضوابط اجرایی در شرایط مختلف

• قانونمندی در تمام مراحل

• بازبینی و نظارت بر پیشرفت‌ کار و گزارش‌دهی به کارفرما

• اعمال تغییرات در صورت لزوم

• رعایت مقررات ایمنی و مسئولیت‌پذیری در برابر بروز حوادث

• تهیه وسایل خدماتی و حفاظتی برای کارگران

قراردادهای پیمانکاری برای ساخت‌وساز

معمولاً قراردادهای پیمانکاری ساختمان بر اساس روش اجرا، نحوه محاسبه و پرداخت تقسیم‌بندی می‌شوند. اینجا 10 نوع قرارداد را بررسی می‌کنیم؛ ضمناً باید خاطر نشان کرد مواردی را که در ادامه به آن خواهیم پرداخت بنا به توافق طرفین دست خوش تغییراتی  می گردد :

نوع 1) قرارداد پیمان مدیریت (مدیریت پیمان-درصدی)

در قرارداد پیمان مدیریت (موافقت نامه مدیریت) یک شخص حقیقی یا حقوقی اجرای صفر تا صد پروژه ساختمانی را به عهده می‌گیرد. در این قرارداد دستمزد پیمانکار به‌صورت درصدی از هزینه ساخت، تأمین مصالح و دستمزدها محاسبه می‌شود. پیمانکار با در نظر گرفتن درصد معینی (که با توافق کارفرما تعیین می‌شود) از کلیه مخارجی که انجام می‌شود از قبیل خریدها، پرداختهای کارگری، ماشین‌آلات، حقوق پرسنل و غیره را بابت مدیریت و حق الزحمه خود دریافت می کند. در این قرارداد هیچ محدودیتی از نظر مبلغ کار وجود ندارد. در این روش معایبی وجود دارد که کاربرد آن را محدود می نماید که در زیر به صورت مختصر به آنها پرداخته شده است: 

الف- با توجه به اینکه سود پیمانکار نسبت مستقیم با هزینه‌های انجام شده خواهد داشت و هر چه مخارج بیشتر باشد، به سود پیمانکار نیز اضافه خواهد شد، لذا این روش به طور معمول مورد توجه کارفرمایان قرار نمی گیرد چراکه مقرون به صرفه نخواهد بود.

ب-  از آنجایی که کنترل زیادی همواره بایستی بر روی فاکتور و صورتجلسات به وسیله مشاور انجام شود، لذا انجام کار با این روش مورد علاقه مشاور نیز نمی‌تواند باشد.

ج- در این روش پیمانکار محدودیت و آزادی عمل کمتری دارد (خصوصاً در خرید وسایل و مصالح و یا انجام کار)

 د- در این روش بروکراسی سوء ظن نسبت به پیمانکار می تواند زیاد باشد.

این نوع قرارداد هزینه‌های پروژه را به میزان قابل‌توجهی کاهش داده و مدیریت هزینه هم با نظارت مدیر مالی تعیین‌شده از سوی کارفرما صورت خواهد گرفت.

در قرارداد مدیریت پیمان تمام پرداختی‌ها از سوی کارفرما صورت می‌گیرد و شرکت ساختمانی تنها به‌واسطه مدیریت نیروهای کارآمد درصدی از کل هزینه‌های اجرای پروژه را دریافت می‌کند.

در این قرارداد کارفرما این اختیار را دارد تا مصالح را با کیفیت موردنظرش تأمین کند. برای مثال کیفیت میلگرد برندهای مختلف متفاوت است و کارفرما می‌تواند با توجه به بودجه خود بهترین کیفیت و یا ارزان‌ترین میلگرد را انتخاب نماید.

روش دیگری نیز در قرارداد پیمان مدیریت وجود دارد که آن را قرارداد امانی با پرداخت ثابت به پیمانکار می نامند. در این روش کلیه مخارج پیمانکار عیناً پرداخت می گردد و فقط مبلغی که به عنوان سود و مخارج بالاسری پیمانکار تعیین می‌گردد به صورت مبلغ ثابتی خواهد بود و این مبلغ را می‌توان از طریق برگزاری مناقصه بین چند پیمانکار و کارفرما مشخص نمود.

نوع 2) قرارداد پیمانکاری ساختمان امانی (تک عاملی)

قرارداد پیمانکاری امانی برای پروژه‌های کوچک به کار می‌رود که در آن خود کارفرما منابع مالی، طراحی، تهیه تجهیزات و مصالح، نیروی انسانی و ماشین‌آلات را تأمین می‌کند. وظیفه مدیریت اجرای پروژه هم به عهده خود کارفرما یا نماینده معتمد او خواهد بود. درواقع درروش پیمان امانی هیچ قراردادی با پیمانکاران خارجی بسته نمی‌شود. سرعت اجرای پروژه در این روش نسبت به دیگر روش‌ها بالاتر است و خیال کارفرما از بابت استفاده از مقاطع فولادی و مصالح باکیفیت راحت خواهد بود.البته تجربه نشان داده است که انجام کار به طریق مستقیم  پرخرج تر از انتخاب یک پیمانکار خواهد بود . 

نوع 3) قرارداد طرح و ساخت (دوعاملی)

در قرارداد طرح و ساخت (طرح و اجرا) کارفرما از طریق یک قرارداد واحد با طراح-سازنده ، خدمات طراحی و ساخت پروژه را عملی می‌سازد. مسئولیت و ریسک کارفرما در این روش به حداقل می‌رسد و مرجع واحد (طراح وسازنده) مسئولیت تمامی خدمات طراحی، تدارکات و ساخت پروژه را بعهده می‌گیرد.

نوع 4) قرارداد متعارف (سه عاملی)

در قرارداد متعارف اجرای پروژه ، کارفرما از طریق قراردادهای جداگانه با (طراح - مشاور) و ... (سازنده - پیمانکار) پروژه را به اجرا می گذارد. ابتدا طراحی کامل میشود و سپس ساخت پروژه از طریق مناقصه به یک یا چند سازنده (پیمانکار) واگذار می شود تا بر اساس طراحی و مشخصات فنی تهیه شده به انجام برسد. در این روش مسئولیت ریسک هماهنگی بین طراحی و ساخت و راه اندازی به عهده کارفرماست. پس به طور کلی در قرارداد سه عاملی کارفرما، مشاور و پیمانکار حضور دارند؛ به‌طوری‌که طراحی نقشه‌ها با مشاور و اجرای پروژه به عهده پیمانکار خواهد بود.

نوع 5) قرارداد مدیریت اجرا (چهار عاملی)

قرارداد مدیریت اجرا (بکارگیری مدیر طرح) نوعی از سیستم متعارف است که در آنها کارفرما منبع کارآمد و باتجربه  دیگری را نیز به‌منظورهماهنگی فیمابین طراحی، ساخت، مدیریت و کنترل پروژه به خدمت می گیرد و بدین ترتیب میزان مسئولیت و ریسک خود را کاهش می دهد.

نوع 6) قرارداد پیمانکاری ساختمان دستمزدی

در قرارداد پیمانکاری دستمزدی همان‌طور که از نام آن مشخص است، پیمانکار تنها بابت اجرای عملیات دستمزد دریافت کرده و هزینه تهیه مصالح به عهده کارفرما خواهد بود. معمولاً مبلغ قراردادهای دستمزدی از سایر قراردادها کمتر است. در این قرارداد پیمانکار هیچ مسئولیتی نسبت به پایین بودن کیفیت مصالح ندارد و این کارفرماست که وظیفه انتخاب و تأمین مصالح را به عهده‌دارد.

کارفرما برای جلوگیری از تأخیر در اجرای پروژه باید در زمان‌های مشخص مصالح موردنیاز را تأمین نماید. در حال حاضر با توجه به نوسانات قیمت مقاطع فولادی بهتر است کارفرما به‌صورت روزانه قیمت این محصولات را رصد کند تا بتواند در مناسب‌ترین فرصت خرید خود را انجام دهد. فروشگاه آنلاین آهن آلات آسرون به نشانی www.asroon.ir خدمات مشاوره رایگان در این خصوص را ارائه می‌کند. اگر برای زمان مناسب خرید مقاطع فولادی به مشورت بیشتری نیاز دارید با شماره تلفن 02143000023 تماس بگیرید.

نوع 7) قرارداد پیمانکاری ساختمان مقطوع

در قرارداد پیمانکاری مقطوع پیمانکار 2 روش اجرایی دارد:

درروش اول پیمانکار با دریافت مبلغی معین کل تعهدات خود را اجرایی کرده و در روش دوم پیمانکار برای اجرای هر مرحله مبلغ خاصی را دریافت می‌نماید. نقطه مثبت این روش این است که هر مرحله از اجرای ساخت مورد تایید کارفرما قرار گرفته و پس ازآن فاز بعدی آغاز می‌شود.همچنین این روش یکی از زیر روش های پیمانکاری است (کار با قیمت مقطوع به عامل اجرا واگذار می شود.) اصطلاح <<مقاطعه کار>> ماخوذ از این روش است.

نوع 8) قرارداد بیع متقابل  (Buy Back)

قرارداد بیع متقابل به نحوی است که شرکت سرمایه گذار از نوع خارجی می باشد و کلیه هزینه های سرمایه گذاری اعم از نصب تجهیزات، راه اندازی و انتقال تکنولوژی را برعهده می‌گیرد و پس از راه اندازی به کشور میزبان واگذار می نماید. بازگشت سرمایه و سود سرمایه گذار از طریق دریافت محصولات تولیدی صورت می گیرد. این نوع قرارداد که سرمایه‌گذاری در قبال دریافت محصول می باشد در رده قراردادهای خرید خدمت قرار دارد.

نوع 9) قرارداد احداث-بهره‌برداری-انتقال (Build-Operate-Transfer) (B.O.T)

 قرارداد احداث، بهره برداری، انتقال، یکی از روش های نوین تأمین مالی می باشد که از اوایل دهه ۱۹۸۰ رایج شده است. برای اولین بار دولت ترکیه اعطای امتیاز جدید نیروگاه را با این روش به مناقصه گذاشت. استفاده از این روش به ویژه در مورد تأسیسات زیربنایی به تدریج توسعه یافت، به طوری که هم اکنون این روش در کشورهای در‌حال توسعه مقبولیت زیادی یافته است. در این روش ساخت و بهره برداری پروژه برای مدت معینی توسط شرکتی که اصطلاحاً <<شرکت پروژه>>  نام دارد انجام می‌شود و انتقال پروژه به کارفرما پس از طی مدت معینی که سرمایه گذار، مبلغ سرمایه گذاری خود را با سود حاصله (که در قرارداد مشخص شده است) حاصل نمود انجام خواهد پذیرفت.

 به طور خلاصه مراحل انجام (B.O.T) به صورت زیر می باشد:

 ۱-  تشکیل شرکت پروژه به صورت خصوصی با مسئولیت محدود توسط مجریان پروژه

 ۲-  تنظیم یک سند مالی جهت جمع‌آوری منابع مالی از طریق استقراض، اوراق قرضه و تعهد تأمین منابع مالی

۳-  فروش سهام شرکت پروژه

۴-  شرکت پروژه خریدار-‌مالک و بهره بردار واحد مربوطه خواهد بود.

 ۵-  ریسک پذیری سهامداران

 ۶-  بهره برداری

 ۷-  بازپرداخت وام توسط شرکت پروژه

 ۸ - انتقال پروژه، پس از انقضای مدت وام گیرنده

نوع 10) قرارداد کلید در دست (Turnkey)

 در قرارداد کلید در دست که به آن طراحی-ساخت (Design and Construction) و‌یا     (Package deal) نیز گفته می‌شود، پیمانکار مسئولیت طراحی و اجرا را به طور کامل بر‌عهده می گیرد، به طوری که کارفرما فقط با چرخاندن یک کلید می تواند بهره برداری از پروژه اجرا شده را آغاز نماید.

در این روش، کارفرما یا مشاورین، فقط در فرآیند مناقصه و نظارت عالیه بر کار پیمانکار دخالت خواهند داشت. روش کلید در دست، حد نهایی سپردن مسئولیت طراحی و اجرا به پیمانکار است. بنابراین زمانیکه مشخص شود یک نقص  به‌وجود آمده در پروژه (در صورت بروز نقص) به دلیل طراحی غلط بوده یا از اجرای ضعیف ناشی شده است تبعات آن دامنگیر پیمانکار خواهد بود. پس به عنوان یک قانون کلی، مسئولیت هر عیب و نقصی که در محدوده کار تعریف شده رخ دهد، به عهده پیمانکار خواهد بود. چنانچه کارفرما پیمان کلید در دست را فقط برای بخشی از یک پروژه انتخاب نماید به آن (Partial Turnkey) و یا  (Semi-Turnkey) گفته می شود.

 استفاده از روش کلید در دست درگیری کارفرما را در فرآیند طراحی و اجرا در مقایسه با سایر روش‌های قراردادی به مقدار قابل توجهی کاهش داده و نقش او به طورعمده (بسته به مفاد موافقتنامه‌‌ی کلید دردست) مدیریت قرارداد و یا تأیید کارهای طراحی خواهد بود.

به یاد داشته باشید انعقاد قرارداد پیمانکاری متناسب با انتظارات شما می‌تواند هزینه‌ها را کاهش داده و درنهایت سازه ارزان، یا به عبارتی سازه‌ی به‌صرفه‌ای حاصل شود. ازآنجایی‌که قراردادهای پیمانکاری ساختمان تنوع زیادی دارند و اشتباه در انعقاد آن می‌تواند ضررهای بسیاری برای هریک از طرفین داشته باشد، بهتر است قبل از عقد هر نوع قراردادی تحقیقات لازم در خصوص هر یک صورت بگیرد.