نوسازی 600 هزار واحد ناپایدار در بافت‌های فرسوده شهری، یکی از تکالیف نهضت ملی مسکن است. عبدالرضا گلپایگانی، معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اجرای این برنامه می‌گوید اهداف آن محقق نشده است و شاهد روند نزولی صدور پروانه ساخت در تمام مناطق شهری و در بافت‌های فرسوده هستیم. این کاهش صدور پروانه در دو سال اخیر بیشتر شده است. دولت به دنبال راهکارهای جدید برای نوسازی و دستیابی به اهداف برنامه ساخت در بافت‌های فرسوده است.
عقب ماندگی نوسازی از برنامه
در کشور 5 میلیون و 700 هزار واحد در بافت‌های فرسوده شهری موجود است که 2 میلیون و 700 هزار واحد نیاز به نوسازی و مقاوم‌سازی دارد. 10 میلیون نفر در این واحدها ساکن هستند. با توجه به این موضوع نوسازی از اواسط دهه 80 یکی از محورهای برنامه‌های جامع بخش مسکن است. دولت چهاردهم نیز اجرای برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده را در رأس برنامه‌های حوزه مسکن قرار داده و با توجه به شکست این برنامه در سه سال اخیر، به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی راهکارهایی برای دستیابی به اهداف برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده در دست اقدام است.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه پایداری بافت‌های فرسوده و بافت‌های تاریخی و ساماندهی اسکان‌های غیر‌رسمی هدف بازآفرینی شهری هستند، گفت: بافت‌های فرسوده یکی از شاخه‌های بازآفرینی است، در بافت‌های فرسوده، نوسازی، مقاوم‌سازی بافت مورد نظر است. طبق قانون سرانه‌های بافت فرسود باید به متوسط سرانه شهرها برسد.
گلپایگانی با اشاره به عوامل تأثیر‌گذار در عدم موفقیت برنامه نوسازی گفت: بافت‌های فرسوده عمدتاً در مرکز و میانه شهرها واقع است و ساختار اجتماعی قدرتمندی دارد که بخشی از ارزش‌های ذاتی شهر است اما به دلیل مسائل اقتصادی و توسعه کالبدی شهرها، توسعه افقی در پیرامون شهرها اتفاق افتاده و جریان ساخت و ساز به پیرامون شهرها کشیده شده است و بافت‌های مرکزی از جریان نوسازی و مقاوم‌سازی و رسیدن به سرانه‌های استانداردهای ملی ساختمان بازمانده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه دستگاه‌های مختلفی مانند شهرداری‌ها، وزارتخانه‌های دیگر و... در برنامه نوسازی دخیل هستند، گفت: برآورد ما از سال 1402 و 1403 نشان می‌دهد حدود 10 میلیون نفر در بافت فرسوده ساکن هستند. این تعداد در 5 میلیون و 700 هزار واحد زندگی می‌کنند که 2 میلیون و 700 هزار واحد نیاز به مقاوم‌سازی و نوسازی دارد. قانونگذار نوسازی سالانه 100 هزار واحد را تکلیف کرده است. طبق آمار شهرداری‌ها در یک سال گذشته (آبان سال قبل تا آبان امسال) حدود 50 هزار واحد مسکونی در بافت، پروانه ساخت گرفتند اما لزوماً تمام این پروانه‌ها منجر به ساخت و ساز و پایان کار نشده است. سال گذشته و امسال در کل محدوده‌های شهری آمار صدور پروانه سیر نزولی دارد. وضعیت رکود بر ساختمان‌سازی حاکم است که این وضعیت در بافت‌ها هم خودش را نشان داده است.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری افزایش هزینه ساخت و افزایش قیمت مسکن را موجب عقب‌ماندگی نوسازی از برنامه دانست و گفت: به دلیل رشد قیمت مسکن سهم مسکن از هزینه خانوار افزایش یافته و طیفی که نمی‌توانند خانه‌دار شوند، گسترده‌تر شده‌اند. رشد درآمد خانوار با رشد قیمت مسکن همخوانی نداشته است. افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار فقط به دلیل رشد قیمت مسکن نبوده بلکه چون درآمد خانوار رشد نداشته، این فاصله بیشتر شده است. متوسط هزینه ساخت یک متر مسکن در حال حاضر 12 تا 15 میلیون تومان است اما با در نظر گرفتن زیرساخت‌ها و مشاعات در مجموع هر متر عملیات ساختمانی تقریباً 19 تا 20 میلیون تومان هزینه دارد.
نوسازی سرعت می‌گیرد
به گفته گلپایگانی، برای تسهیل و تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده، دولت کاهش زمان و هزینه‌های صدور پروانه و عوارض را اجرا می‌کند. بر اساس قانون سال 86، شهرداری‌ها ملزم هستند 50 درصد در نرخ عوارض و پروانه و سایر هزینه‌ها در بافت فرسوده تخفیف بدهند. شهرداری‌ها تقریباً مجوزها را با تخفیف صادر می‌کنند اما دولت به‌خاطر کمبود منابع، مابه التفاوتی که از بابت این تخفیفات باید به شهرداری‌ها برگرداند را نمی‌تواند بپردازد.
وی افزود: برای حل مشکل، با وزارت اقتصاد رایزنی شده و در این راستا سامانه‌ای در این وزارتخانه طراحی شده است تا شهرداری‌ها عوارض صادر شده و تخفیف اعمال شده را در سامانه وارد و هزینه به‌صورت آنلاین محاسبه شود تا در اعتبارات دولت دیده شود.
بر اساس قانون 25 درصد تسهیلات پرداختی در حوزه مسکن باید به نوسازی بافت‌های فرسوده تخصیص داده شود. با اینکه نوسازی سالانه 100 هزار واحد در قانون آمده اما به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، امسال در کل کشور 2 هزار و 400 فقره وام برای نوسازی بافت فرسوده پرداخت شده است که کمتر از 2 درصد برنامه است.
گلپایگانی گفت: چون برنامه نوسازی به‌صورت خود مالکی است، در نهضت ملی مسکن تسهیلات بانکی به سمت کسانی که مالک نیستند سوق داده شده است اما برنامه دولت این است تا با اجرای بسته‌های تشویقی و جذب مشارکت، برنامه نوسازی را سرعت ببخشد. تأمین سرانه‌ها برای رونق ساخت در بافت را در دستور کار جدی داریم و اقدام مشترک برای تأمین منابع را تعریف کرده‌ایم. سند توانمندسازی بافت‌های ناکارآمد در محله‌های هدف تهیه شده که برای تحقق سند در کل کشور، ستاد بازآفرینی ملی ایجاد شده است. در جلسه آتی شواریعالی مسکن با حضور رئیس جمهوری، نمایندگان سازمان شهرداری‌ها و سازمان برنامه، موضوع بافت‌ها در دستور کار است و قرار است برای بازگشایی گره‌ها و رفع مشکلات تصمیم‌گیری شود. دنبال این هستیم اعتبار لازم از منابع قانونی را به سمت بافت‌های مسأله دار بیاوریم.
معاون وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: تلاش ما این است مشارکت در ساخت در بافت‌های فرسوده افزایش و نوسازی در تمام استان‌ها به جریان بودجه و نقدینگی متصل شود.
گلپایگانی افزایش وام خرید را برنامه دیگری برای رونق تولید در بافت فرسوده عنوان کرد و گفت: به دنبال این هستیم وام طرف خرید را تقویت کنیم. در بافت چرخه‌ای برای تولید مسکن وجود دارد، ساکنین بافت توان ساخت ندارند و عمدتاً از طریق مشارکت نوسازی می‌کنند. برای ترغیب مشارکت، بسته تراکم تشویقی جدیدی مصوب کمیسیون ماده 5 و شورایعالی شهرسازی ارائه شده است. همچنین وام طرف خریدار اگر تقویت شود، سازندگان نگران خواب سرمایه نخواهند بود چون قدرت خرید مردم بالا می‌رود. برنامه این است تا بخش قابل توجهی از هزینه خرید را وام تأمین کند البته افزایش وام خرید برنامه‌ای پیشنهادی است که هنوز تصویب نشده است. افزایش مبلغ وام به یک میلیارد تومان مطرح است اما هنوز راه طولانی برای تصویب آن در پیش داریم.
وی گفت: برنامه دیگر دولت برای تسهیل نوسازی، اجرای برنامه مقاوم‌سازی است. برخی واحدها در بافت فرسوده در صورت مقاوم‌سازی پایدار می‌شوند و نیاز به نوسازی ندارد.