خانه‌های خالی، دردسرساز شد

پدیده خانه‌های خالی یکی از معضلات اصلی بازار مسکن در این روزهای ایران است که طی سال‌های اخیر به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد و اصفهان به چشم می‌خورد.

با وجود بحران مسکن و افزایش بی‌وقفه قیمت‌ها، تعداد بالای خانه‌های خالی همچنان به‌عنوان یک چالش عمده در این بازار مطرح است که در ادامه به بررسی دلایل افزایش خانه‌های خالی، تأثیرات آن بر بازار مسکن و سیاست‌های دولت برای مقابله با این پدیده می‌پردازیم.

چرا خانه‌های خالی؟

در حالی که جمعیت شهری به سرعت در حال افزایش است و تقاضا برای مسکن به‌شدت بالا رفته، تعداد خانه‌های خالی همچنان در حال افزایش است. طبق آمارهای منتشرشده، بیش از دو میلیون واحد مسکونی در ایران خالی از سکنه است. این خانه‌ها عمدتاً در مناطق شهری و به‌ویژه در مناطق گران‌قیمت واقع شده‌اند.

دلایل مختلفی برای این پدیده وجود دارد که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

سودآوری از سرمایه‌گذاری در املاک: بسیاری از مالکان، به‌ویژه در مناطق گران‌قیمت، خرید خانه را به‌عنوان یک راه‌حل مطمئن برای حفظ سرمایه می‌بینند و از اجاره یا فروش آن‌ها خودداری می‌کنند. در این شرایط، خانه‌های خالی به‌عنوان ابزاری برای حفظ ارزش پول در برابر تورم عمل می‌کنند.
نبود انگیزه برای اجاره دادن: در برخی موارد، مالکان ترجیح می‌دهند که خانه‌های خود را خالی نگه دارند تا با افزایش قیمت‌ها در آینده، سود بیشتری به‌دست آورند. همچنین، برخی از مالکان به دلیل مشکلات قانونی و پیچیدگی‌های فرآیند اجاره دادن، از این کار اجتناب می‌کنند.

مشکلات اقتصادی و عدم دسترسی به بازار اجاره: برخی افراد به دلیل مشکلات اقتصادی و ناتوانی در پرداخت اجاره، ترجیح می‌دهند به‌جای اجاره‌نشینی، خانه‌ای را در مناطق ارزانتر و حتی حاشیه شهر خریداری کنند. این مسأله در کنار ناتوانی گروه‌های کم‌درآمد در خرید مسکن، باعث شده که تقاضا برای خانه‌های خالی در برخی مناطق کاهش یابد.

در همین راستا فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن درباره افزایش تعداد خانه‌های خالی در تهران و دیگر کلانشهرها، بیان کرد: متأسفانه در بسیاری از کلانشهرها، به ویژه تهران، پدیده خانه‌های خالی به دلیل تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای بسیار شایع شده است.

وی تصریح کرد: بسیاری از افراد به جای اینکه مسکن را به عنوان مکانی برای زندگی و سکونت در نظر بگیرند، آن را به عنوان ابزاری برای سرمایه‌گذاری و افزایش دارایی خود می‌بینند. این مسئله باعث شده که مسکن از کارکرد اصلی خود فاصله بگیرد و به بازاری برای سودآوری تبدیل شود.

ایلاتی افزود: وقتی در محله‌ای تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد، طبیعتاً امنیت آن محله کاهش می‌یابد. این خانه‌ها به مکان‌های بی‌دفاعی تبدیل می‌شوند که می‌توانند توجه افراد بزهکار را به خود جلب کنند. خانه‌های خالی یا ساختمان‌های نیمه‌کاره به مکانی برای تجمع افراد ناهنجار یا حتی انجام فعالیت‌های غیرقانونی بدل می‌شوند که می‌تواند به بزهکاری اجتماعی دامن بزند.

تأثیر خانه‌های خالی بر بازار مسکن

افزایش تعداد خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران به‌ویژه در شرایط بحران مسکن و افزایش قیمت‌ها، اثرات منفی متعددی به‌همراه دارد:

افزایش قیمت‌ها: خانه‌های خالی باعث کاهش عرضه در بازار می‌شوند و این موضوع می‌تواند به افزایش قیمت‌ها منجر گردد. در واقع، این خانه‌ها از نظر عرضه به بازار مسکن موجود هستند، اما به دلیل نگهداری از آن‌ها به‌عنوان سرمایه، نتواسته‌اند کمکی به کاهش بحران مسکن کنند.

کمبود عرضه در بازار اجاره: در کنار کمبود عرضه در بازار خرید و فروش مسکن، بازار اجاره نیز تحت تأثیر این پدیده قرار دارد. خانه‌هایی که به‌جای اجاره، خالی نگه داشته می‌شوند، باعث افزایش تقاضا برای خانه‌های اجاره‌ای و به‌دنبال آن افزایش قیمت‌ها در این بخش می‌شوند.

افزایش فشار بر اقشار کم‌درآمد: بحران خانه‌های خالی و افزایش قیمت‌ها به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد مشکل‌ساز است. خانواده‌هایی که توانایی خرید خانه ندارند، به دلیل کمبود واحدهای اجاره‌ای و افزایش اجاره بها، با فشار مالی و معیشتی بیشتری مواجه می‌شوند.

راهکارهای دولت برای مقابله با خانه‌های خالی

دولت‌ها در تلاشند تا با اجرای سیاست‌های مختلف، این پدیده را کنترل کنند و تأثیرات منفی آن را کاهش دهند. از جمله این اقدامات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

مالیات بر خانه‌های خالی: یکی از اصلی‌ترین سیاست‌های اخیر، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی است. طبق این طرح، مالکان خانه‌هایی که برای مدت طولانی خالی باقی می‌مانند، باید مالیاتی به‌عنوان جریمه پرداخت کنند. این سیاست هدفش این است که مالکان را تشویق به اجاره دادن یا فروش املاک خود کند تا عرضه مسکن در بازار افزایش یابد.

ایجاد پایگاه اطلاعاتی: ایجاد سامانه‌های اطلاعاتی که به‌طور دقیق وضعیت خانه‌های خالی را شناسایی کنند، می‌تواند کمک بزرگی به اجرای سیاست‌های مالیاتی و مدیریت عرضه مسکن کند. دولت با استفاده از این سامانه‌ها قادر خواهد بود تا خانه‌های خالی را شناسایی کرده و به‌طور مؤثرتر با آن‌ها برخورد کند.

حمایت از ساخت‌وسازهای جدید: دولت با حمایت از ساخت‌وسازهای جدید و تخصیص زمین برای پروژه‌های مسکونی، می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کاهش اثرات خانه‌های خالی کمک کند. این اقدام به ویژه برای اقشار کم‌درآمد که دسترسی به مسکن ندارند، مفید خواهد بود.

حمایت از اجاره‌نشینی: دولت‌ها می‌توانند با ارائه تسهیلات و بسته‌های حمایتی، شرایط اجاره‌نشینی را بهبود دهند و مالکان را تشویق به اجاره دادن واحدهای خود کنند.

مدل‌های جهانی جلوگیری از گسترش پدیده خانه‌های خالی

در بسیاری از کشورهای جهان، سیاست‌های مختلفی برای مدیریت خانه‌های خالی و استفاده بهینه از منابع مسکونی اتخاذ شده است که می‌توانند الگوهای مفیدی برای ایران باشند. در ادامه، برخی از این راهکارها را با ذکر مثال‌های جهانی بیان می‌کنیم.

مالیات بر خانه‌های خالی: یکی از راهکارهای مهم در سطح جهانی برای مقابله با خانه‌های خالی، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی است. این سیاست در بسیاری از کشورهای دنیا به‌منظور کاهش تعداد خانه‌های بلااستفاده و افزایش عرضه مسکن به بازار اجرا شده است.

در شهر ونکوور، مالیات خانه‌های خالی به‌منظور کاهش تعداد خانه‌های خالی و افزایش عرضه مسکن به بازار اعمال شده است. این مالیات تحت عنوان «مالیات خالی» شناخته می‌شود و مالکان خانه‌هایی که برای مدت طولانی خالی مانده‌اند، باید درصدی از ارزش ملک را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند.

پاریس نیز برای مقابله با خانه‌های خالی، مالیاتی برای خانه‌های خالی وضع کرده است. از سال ۲۰۱۴، مالیات بر خانه‌های خالی در این شهر به‌طور جدی اعمال شده است تا مالکان را به اجاره دادن یا فروش املاک خود تشویق کند.

استفاده از خانه‌های خالی برای اجاره به مستأجران: در برخی از کشورها، دولت‌ها از خانه‌های خالی به‌عنوان مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد استفاده می‌کنند. این می‌تواند به کاهش بحران مسکن کمک کرده و به عدالت اجتماعی بیشتر منجر شود.

در برخی از شهرهای آلمان، اگر یک ملک خالی برای مدت طولانی در دست مالک باشد، دولت می‌تواند برای استفاده از آن برای اجاره دادن به افراد نیازمند، اقدام کند. این راهکار باعث می‌شود که منابع مسکونی خالی، به‌طور مؤثر به بازار مسکن وارد شوند.

ایجاد پایگاه داده جامع برای شناسایی خانه‌های خالی: یکی از مشکلات عمده در این زمینه، عدم دسترسی به اطلاعات جامع و شفاف درباره وضعیت خانه‌های خالی است. کشورهای مختلف با استفاده از تکنولوژی‌های مدرن و پایگاه‌های داده جامع، به شناسایی خانه‌های خالی و مدیریت بهتر آن‌ها پرداخته‌اند.

در استرالیا، به‌ویژه در شهرهایی مانند سیدنی، از سامانه‌های آنلاین برای ثبت و پیگیری وضعیت خانه‌ها و املاک استفاده می‌شود. این سیستم‌ها به دولت این امکان را می‌دهند که خانه‌های خالی را شناسایی کرده و از طریق سیاست‌های مالیاتی، آن‌ها را به‌طور مؤثری مدیریت کند.

تشویق به بازسازی خانه‌های خالی: در برخی کشورها، دولت‌ها برای تشویق مالکان به بازسازی و به‌کارگیری مجدد خانه‌های خالی، مشوق‌های مالیاتی یا تسهیلات ویژه‌ای در نظر می‌گیرند. این روش می‌تواند به بهبود کیفیت ساختمان‌ها و استفاده مؤثر از املاک بلااستفاده کمک کند.

در بریتانیا، برای مالکان خانه‌های خالی که قصد بازسازی ملک خود را دارند، تسهیلات مالیاتی و وام‌های ارزان‌قیمت در نظر گرفته شده است. این سیاست به‌ویژه در مناطقی که خانه‌های قدیمی و فرسوده وجود دارند، به بازسازی و استفاده مجدد از این خانه‌ها کمک می‌کند.

تغییرات در قوانین مالکیت و اجاره: در برخی از کشورها، تغییرات در قوانین مالکیت و اجاره می‌تواند منجر به افزایش عرضه خانه‌های خالی به بازار شود. این قوانین ممکن است شامل کاهش موانع قانونی برای اجاره دادن یا فروش خانه‌ها و تسهیل روند نقل و انتقال ملک باشد.

در هلند، فرآیندهای قانونی برای اجاره دادن خانه‌ها به‌ویژه در مناطق کم‌جمعیت، تسهیل شده است. دولت این کشور اقداماتی انجام داده است تا فرایند اجاره‌دادن را برای مالکان ساده‌تر کند و آن‌ها را به استفاده از خانه‌های خالی ترغیب نماید.

تشویق به استفاده از خانه‌های خالی برای ساخت مسکن اجتماعی: یکی از روش‌های دیگر برای بهره‌برداری از خانه‌های خالی، استفاده از این املاک برای ساخت یا تبدیل آن‌ها به مسکن اجتماعی است. این راهکار می‌تواند به حل مشکلات مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد کمک کند.

در برخی از مناطق اسپانیا، دولت از خانه‌های خالی برای ایجاد پروژه‌های مسکن اجتماعی استفاده کرده است. این خانه‌ها پس از بازسازی و بهینه‌سازی به خانواده‌های کم‌درآمد اختصاص می‌یابد.

چالش‌های پیش‌رو

با وجود سیاست‌های مختلف، چالش‌هایی نیز در مسیر حل این بحران وجود دارد. فرار از مالیات، عدم همکاری برخی مالکان، مشکلات اجرایی در شناسایی خانه‌های خالی و مقاومت اجتماعی از جمله موانعی هستند که ممکن است روند اجرای سیاست‌ها را با مشکل مواجه کند. همچنین، تأثیرات تورمی و شرایط اقتصادی می‌تواند اجرای موفق این طرح‌ها را دشوارتر کند.

گفتنی است که پدیده خانه‌های خالی، با وجود اینکه در بسیاری از مناطق به‌عنوان یک بحران در بازار مسکن شناخته می‌شود، می‌تواند در صورت اجرای سیاست‌های مناسب به‌عنوان فرصتی برای بهبود وضعیت مسکن در کشور تبدیل شود.

برای رسیدن به این هدف، نیاز به همکاری بیشتر میان دولت، مجلس، و سایر نهادهای مسئول وجود دارد تا با استفاده از ابزارهای مالیاتی و ساختاری، بحران مسکن را کاهش داده و دسترسی به مسکن را برای اقشار مختلف جامعه تسهیل کنند./ فارس