براساس آخرين آمار‌هاي رسمي كه از سوي بانك مركزي منتشر شده متوسط قيمت مسكن در پايتخت به حدود متري 86 ميليون تومان در خردادماه رسيده است. عدد دقيق‌تر، 85 ميليون و 910 هزار تومان در هر متر مربع است؛ رقمي كه در دو ماه گذشته، بيش از 4 ميليون تومان افزايش پيدا كرده است.
البته اين قيمت به‌طور متوسط اعلام شده و در مناطق 22 گانه تهران، كم و زياد مي‌شود. اگر فرض بگيريم كه يك خانه 100 متري با اين قيمت متوسط 8 ميليارد و 600 ميليون تومان آب مي‌خورد، براي منطقه 1 تهران تقريبا به‌طور متوسط دو برابر اين عدد است و براي منطقه 19 نصف آن است. بانك مركزي اين قيمت‌ها را از معاملات مسكن در سامانه جامع املاك و مستغلات استخراج كرده كه حاوي نكات جالب توجهي از تغييرات و تحولات مختلف بازار مسكن تهران در خرداد ماه امسال است. در اينجا نگاهي داريم به برخي از مهم‌ترين اتفاقاتي كه در بازار مسكن پايتخت (به عنوان ليدر بازار مسكن در كل كشور) رخ داده است.
افزايش قيمت در «پايين شهر»
در زمان ركود تورمي اين اجتناب‌ناپذير است كه هجوم تقاضا به سمت محلات و مناطقي در تهران باشد كه قيمت‌هاي پايين‌تري دارند. محلاتي كه اصطلاحا «پايين شهر» ناميده مي‌شوند و از امكانات رفاهي كمتري برخوردارند. اما از نظر اقتصادي، هجوم تقاضا به سمت يك كالا در يك بازه زماني مشخص، منجر به رشد قيمت نيز مي‌شود. به ويژه اگر اين كالا در رده كالاهاي «پست» نيز قرار بگيرد. در مورد خوراكي‌ها معمولا اين اتفاق رخ مي‌دهد و مردم به دليل گراني يك كالاي خوراكي مثل برنج يا گوشت قرمز، به سمت كالاي «پست» حركت مي‌كنند و مثلا ماكاروني يا سوسيس و كالباس مصرف مي‌كنند.
اين اتفاق كه در ادبيات اقتصادي «اثر گيفن» خوانده مي‌شود در بازار مسكن پايتخت نيز رخ داده است. قيمت مسكن در منطقه ۱۶ كه بخشي از «پايين شهر» است؛ در دو ماه پاياني بهار، حول‌وحوش ۱۵ درصد افزايش پيدا كرده كه بيشتر از هر منطقه ديگري در تهران بوده است. در منطقه ۱۶ نيز قيمت مسكن از متري ۴۴ ميليون و ۵۳۰ هزار تومان به بيش از متري ۵۰ ميليون رشد پيدا كرده است. مناطق ۱۴، ۲۲ و ۲۰ در رتبه‌هاي بعدي هستند. اما مثلا در منطقه 6 كه محله‌هايي مانند يوسف‌آباد، اميرآباد، پارك لاله، خيابان كارگر هستند، كمترين رشد رقم خورده و در حد ۱.۵ درصد قيمت‌ها بالا رفته است.
هجوم به محلات متراكم و شلوغ
گزارش بانك مركزي نشان مي‌دهد كه در خرداد ماه، بخش بزرگي از تقاضاي مسكن نيز به سمت محلاتي رفته كه بافت فرسوده داشته‌اند و بساز و بفروش‌هاي محترم دست به ساخت و سازهاي وسيعي در اين مناطق زده‌اند و حالا خانه‌هاي نوساز «كم متراژ» توانسته بخشي از تقاضا را در شلوغ‌ترين مناطق تهران به خود جذب كند. فقط 10 درصد از كل معاملات مسكن طي خرداد ماه، در منطقه 10 تهران انجام شده كه يكي از شلوغ‌ترين مناطق پايتخت به حساب مي‌آيد. يعني از هر 10 خانه‌اي كه در تهران معامله شده يكي از آنها در اين محله بوده است. منطقه‌اي كه هفت‌چنار و سلسبيل، بريانك و سي‌متري جي و جيحون و... در آن قرار دارند.
ركود معاملات، قيمت‌ها را پايين آورد
بايد توجه داشت كه سرعت رشد قيمت مسكن در تهران، در خرداد ماه امسال «كندتر» شده است. دليل آن هم ركود معاملاتي است كه به دليل كاهش قدرت خريد و قيمت‌هاي نجومي، تهران را فرا گرفته است. قيمت هر متر مربع مسكن در تهران در هر ماه چند درصد نسبت به ماه قبل تغيير كرده است. اين نرخ در خرداد امسال 1.4 درصد بوده و نسبت به ارديبهشت ماه كاهش يافته است. در حالي تورم ماهانه مسكن تهران به اين سطح رسيده كه در ارديبهشت سال قبل 13.4 درصد و در اسفند سال 1401 برابر با 14.2 درصد بوده است. بنابراين، روند تورم ماهانه مسكن در تهران نيز در يك سال اخير نزولي بوده اما در برخي مقاطع و خصوصا از زمستان سال گذشته از اُفت پر سرعت خود فاصله گرفته است. تورم نقطه به نقطه متوسط قيمت مسكن در تهران در خرداد امسال به 9.7 درصد رسيده است. اين نرخ، كمترين تورم نقطه به نقطه از مهر 1396 به بعد است.
روند اين نرخ گوياي آن است كه تورم نقطه به نقطه مسكن در تهران از ارديبهشت سال گذشته وارد يك مسير نزولي شده است. بنابراين، به‌طور مداوم از سرعت رشد قيمت مسكن در تهران كاسته شده است. اين در حالي است كه در هيچ‌يك از روند‌هاي نزولي به ثبت رسيده در گذشته تا سال 96، هيچگاه تورم نقطه به نقطه تا اين حد كاهش نيافته است. در آخرين روند نزولي، اين نرخ از 107 درصد در ارديبهشت سال قبل به 9.7 درصد در خرداد امسال رسيده است. بسياري گمان مي‌كنند كه دليل اين ركود معاملاتي نبود تقاضا براي خريد خانه است. اما به نظر مي‌رسد كه پولي وجود ندارد كه كسي بتواند خانه‌اي بخرد. به همين يك قلم آمار نگاه كنيد: در سال 1396 تقريبا در هر ماه به‌طور متوسط 13 هزار واحد مسكوني در تهران معامله مي‌شد. اما پارسال، كل معاملات خانه در تهران 3هزار واحد مسكوني بود. در همين خرداد ماه امسال هم معاملات مسكن بيش از 20 درصد نسبت به ارديبهشت ماه كاهش پيدا كرده است.
خانه‌هاي نوساز كمتر معامله مي‌شوند
نكته قابل انتظار ديگري كه در بازار مسكن پايتخت ديده مي‌شود، اقبال خريداران به سمت خانه‌هاي با عمر بناي بيشتر است. در خرداد ماه امسال كمتر از ۳۰ درصد قرارداد‌ها براي خانه‌هايي با عمر بناي زير پنج سال به امضا رسيده است. در حالي كه مثلا در دوره پاندمي كرونا اين عدد 45 درصد بود. در عوض سهم خانه‌هايي با عمر بناي بالاي ۲۰ سال در اين مدت از حدود ۱۰، ۱۱ درصد به حول‌وحوش ۲۵ درصد رسيده است. دليل آن هم مشخص است. خانه‌هاي نوساز با رشد قيمتي بالاتري مواجهند و بخش تقاضا از پس خريد اين خانه‌ها چندان برنمي آيد.
اجاره مسكن به راه خودش مي‌رود
تورم عمومي ماهانه كشور در ارديبهشت ماه و خرداد ماه چيزي حدود 2 درصد اعلام شده است. اما اجاره مسكن طبق آنچه اداره آمار اقتصادي بانك مركزي مي‌گويد ماهانه در تهران 3.5 درصد و در كل كشور 3.8 درصد بالا مي‌رود. در مقياس نقطه به نقطه هم تورم عمومي در عدد بالاي 30 درصد باقي مانده اما ميزان اجاره در تهران طي خرداد ماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته 47 درصد رشد پيدا كرده است. اين شاخص در كل كشور نزديك به 52 درصد افزايش يافته است.