کاهش هزینه مستأجران با تنظیم‌گری در سامانه خودنویس

سامانه خودنویس، بر اساس قانون جهش تولید مسکن، برای تنظیم قراردادهای بخش مسکن راه‌اندازی شده است، کارکرد این سامانه تنها مربوط به موضوع قرارداد نیست و در واقع خودنویس نسخه به‌روز شده و جدید سامانه املاک و مستغلات است که با ثبت اطلاعات مربوط به املاک موجود در کشور، تنظیم‌گری بازار مسکن در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره را تسهیل می‌کند.

مهم‌ترین ویژگی این سامانه، امکان ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری رایگان است. قرار است از خردادماه، امکان ثبت معاملات خرید و فروش نیز در این سامانه اجرایی شود.

طبق آخرین آمار وزارت راه و شهرسازی، 300 هزار قرارداد اجاره در سامانه خودنویس از سال گذشته تا کنون ثبت شده است. بر اساس همین آمار، در این مدت 50 درصد صدور کد رهگیری افزایش یافته است؛ این نشان می‌دهد که مستأجران پیش از این به‌خاطر هزینه بالای کمیسیون املاک، قراردادها را دستی یا پشت‌نویسی تنظیم می‌کردند. اکنون با سامانه املاک، شفافیت آماری در بازار مسکن در حال افزایش است و از سوی دیگر مشکلات مربوط به ثبت نشدن رسمی قراردادها و طرح شکایت نیز رو به کاهش است.

با ثبت قراردادها در سامانه خودنویس، آمار دقیق‌تری از تعداد مستأجران، هزینه‌های مربوط به اجاره، افزایش سقف اجاره‌ها و... برای برنامه‌ریزی و ساماندهی بازار مسکن و اجاره به دست می‌آید. در واقع سامانه خودنویس در راستای شفافیت، تسهیل امور، دستیابی به آمار، حذف هزینه حق‌الزحمه مشاوران املاک و کنترل نرخ‌ها در بازار اجاره راه‌اندازی شده است. قرار است در فاز دوم، امکان ثبت قراردادهای خرید و فروش ملک نیز به سامانه خودنویس افزوده شود. اتصال سکوها و سایت‌های فروش ملک به این سامانه نیز در دستورکار است.

آمار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که متوسط هزینه کمیسیون بنگاه‌های املاک برای ثبت قرارداد اجاره و صدور کد رهگیری 3 تا 30 میلیون تومان است. اگر متوسط قیمت 5 میلیون تومان برای حق کمیسیون املاک در قراردادهای اجاره فرض شود، با ثبت 300 هزار قرارداد در سامانه خودنویس، تا کنون 1500 میلیارد تومان از هزینه مستأجران برای قرارداد اجاره کم شده است؛ بنابراین، این سامانه بخشی از ابزار قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره به منظور کنترل بازار است.

در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره، فقط حمایت از مستأجران مورد نظر نیست و برای موجران نیز مشوق‌هایی در نظر گرفته شده است. بر اساس قانون اگر موجر «منصفانه» قرارداد اجاره ببندد و سقف افزایش قیمت اجاره‌ای را که سالانه شورای‌عالی مسکن برای مناطق مختلف کشور تعیین می‌کند رعایت کند، مشمول پرداخت مالیات بر اجاره نمی‌شود، همچنین اگر موجر واحد مسکونی اجاره‌ای را به خانوار دارای 3 فرزند یا بیشتر، خانوار تحت حمایت بهزیستی یا نهادهای حمایتی دیگر اجاره دهد، مشمول مالیات بر درآمد اجاره نیست و این مالکان با معرفی به بانک می‌توانند برای بازسازی ملک خود وام دریافت کنند. از سوی دیگر با ثبت قراردادهای املاک در سامانه‌های خودنویس، مالکان مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند. موجرینی که قرارداد بلندمدت اجاره ببندند نیز مشمول معافیت مالیاتی می‌شوند.

در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره، با هدف حذف دلالی از بازار مسکن، بنگاه‌های املاک و سکوهای اینترنتی انتشاردهنده آگهی مسکن نیز باید به سامانه خودنویس متصل شوند تا هم هویت مالک و ملک احراز شود و هم قراردادها، خارج از قوانین و مقررات تنظیم بازار مسکن ثبت نشود. با توجه به اینکه در کشور 30 درصد و در تهران 51 درصد مردم اجاره‌نشین هستند، قوانین مربوط به تنظیم بازار اجاره نقش مهمی در حمایت از مستأجران دارد.
 حمایت از مستأجران محدود به قوانین تنظیم‌گری نیست و بانک مرکزی موظف شده تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران پرداخت کند؛ در شهر تهران در حال حاضر این وام 200 میلیون، در شهرهای بزرگ 150 میلیون و در شهرهای کوچک 100 میلیون تومان است.

در نسخه قدیمی (سامانه ایران املاک) طی ۵۰ روز ابتدایی سال ۱۴۰۲ به میزان ۱۱۷ هزار و ۸۸۱ قرارداد ثبت شد. این در حالی است که قراردادهای ثبت‌شده در نسخه جدید سامانه ثبت قراردادهای معاملات املاک و مستغلات (خودنویس) طی ۵۰ روز ابتدایی سال ۱۴۰۳ به ۱۶۶ هزار و ۲۶۳ قرارداد رسیده است.

بر این اساس، میزان مراجعه مالکان و مستأجران برای انعقاد قرارداد رایگان اجاره نسبت به سال گذشته ۴۱ درصد رشد داشته است. پیش‌نیاز ثبت قرارداد اجاره در این سامانه، ثبت ملک مورد نظر در سامانه املاک و اسکان است. برای استفاده از تسهیلات ودیعه مسکن نیز ارائه قرارداد کد رهگیری اخذشده از سامانه خودنویس الزامی است.

بنا بر آمار و همچنین مشاهدات از بازار اجاره، استفاده از سامانه خودنویس از سال گذشته آثار بسیار مثبتی در بازار مسکن بویژه بازار اجاره داشته و بخش عمده‌ای از مشکلات مستأجران را در حوزه اجاره مسکن برطرف کرده است. به گفته فعالان بازار مسکن، بازار اجاره مسکن که از ماه آینده اوج می‌گیرد، با راه‌اندازی سامانه خودنویس و همکاری سکو‌های اینترنتی آگهی‌دهنده با این سامانه به طور قطع بازار آرام‌تری را نسبت به سال‌های گذشته خواهد داشت.