بازار مسکن در ایران، به خصوص در کلانشهر تهران، همواره یکی از چالش‌برانگیزترین موضوعات اقتصادی بوده است. افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره بها در سال‌های اخیر، دغدغه‌های بسیاری را برای مردم ایجاد کرده است.
عوامل مختلفی بر قیمت مسکن و اجاره بها تاثیر می‌گذارند. از جمله این عوامل می‌توان به شرایط اقتصادی کشور، تورم، سیاست‌های دولت، عرضه و تقاضا در بازار مسکن و سایر عوامل اشاره کرد.
مسکن، پیشران تورم
در ۱۰ سال گذشته، تورم بخش مسکن در ایران به طور قابل توجهی از سایر بخش‌ها پیشی گرفته است. این موضوع، دغدغه‌های بسیاری را برای مردم ایجاد کرده است. شاخص قیمت مسکن در این دوره بیش از ۱۰۰۰ درصد افزایش یافته است، در حالی که شاخص قیمت خوراکی‌ها، پوشاک و خدمات به ترتیب ۵۰۰، ۷۰۰ و ۸۰۰ درصد افزایش یافته است.
در بازه ۱۰ ساله مورد بررسی، شاخص قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۰۰۰ درصد افزایش یافته است. به عبارت دیگر، قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ به طور متوسط ۱۱ برابر قیمت آن در سال ۱۳۹۲ است. بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ رخ داده است. در این دو سال، قیمت مسکن به ترتیب ۱۷۰ و ۸۰ درصد افزایش یافت.
در سال ۱۴۰۱، با وجود رکود نسبی در بازار مسکن، قیمت‌ها همچنان به رشد خود ادامه دادند. شاخص قیمت مسکن در این سال ۳۵ درصد افزایش یافت.
در بازه ۱۰ ساله مورد بررسی، شاخص اجاره بها در تهران بیش از ۸۰۰ درصد افزایش یافته است. به عبارت دیگر، اجاره بها در سال ۱۴۰۲ به طور متوسط ۹ برابر اجاره بها در سال ۱۳۹۲ است. بیشترین افزایش اجاره بها در سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ رخ داده است. در این دو سال، اجاره بها به ترتیب ۵۰ و ۴۰ درصد افزایش یافت. در سال ۱۴۰۱، با وجود رکود در بازار مسکن، اجاره بها همچنان به طور قابل توجهی افزایش یافت. شاخص اجاره بها در این سال ۴۵ درصد افزایش یافت.
تورم تنها متهم نیست
در نگاه اول، «تورم تاریخی» تنها متهم در پرداخت اجاره بها درنظر گرفته می‌شود، اما به دودلیل این امر به تنهایی قابل پذیرش نیست. اگرچه تورم اجاره مسکن ایران طی دو سال اخیر به عنوان تورم تاریخی و عامل اصلی عدم‌توان پرداخت مستاجرها مطرح می‌شود. اما روند تورم در اقتصاد جهانی نشان می‌دهد که تورم اجاره آمریکا طی دو سال اخیر بیش از دو برابر شد و به ۸ درصد رسید؛ بنابراین به لحاظ رشد شدید اجاره بها، ایران با کشور‌های غربی شرایط مشابهی را تجربه کرده است، اما چرا استطاعت پرداختی مستاجرها در این ۵ کشور در حالت نرمال خود قرار دارد، اما در تهران به دو برابر حد مجاز رسیده است؟
عدم‌توازن رشد اجاره بها با روند افزایش درآمد خانوار‌ها در ایران به عنوان نقطه کور بازار اجاره به شمار می‌رود به‌طوری که باوجود وضعیت مشابه رشد هزینه بین کشور‌های مختلف و ایران – از بابت جهش تاریخی- استطاعت مستاجر‌های ایرانی نصف خارجی هاست. این در حالی است که با تحقق دو فاکتور کاهش نرخ تورم و رسیدن به رشد اقتصادی پایدار می‌توان به معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» دست یافت.
معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که در بحث اجاره بها مطرح می‌شود که تابعی از دو فاکتور تورم اجاره و درآمد خانوارهاست. در واقع قدرت پرداخت مستاجرها برای اجاره با میزان درآمد خانوار‌ها رابطه معناداری دارد. از این رو، رشد مناسب سطح درآمدی خانوار‌ها در کنار موضوع تورم اجاره از پارادایم‌های مهم استطاعت اجاره نشینی به شمار می‌رود؛ بنابراین نمی‌توان چالش اصلی مستاجرها در ایران را تنها به موضوع تورم تاریخی اجاره بها تقلیل داد و فاکتور مهم درآمدی خانوار‌ها را نادیده گرفت.
این دو فاکتور در رابطه با یکدیگر قرار دارند و اگر میزان تورم با رشد درآمدی همسان باشد، مستاجرها دچار تضعیف سالانه نخواهند شد و همچنین اگر هزینه اجاره نشینی جهش پیدا کند، اما درآمد خانوار‌ها رشد حداقلی داشته باشد، توان پرداختی نیز کاهش خواهد یافت و برای خانوار‌ها مساله ساز خواهد بود. بنابراین، تقلیل چالش اصلی مستاجرها به سطح تورم تاریخی نادرست و مانع دید کامل به اوضاع و در نتیجه غفلت از سیاست‌های موثر برای نجات مستاجرها خواهد بود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که میزان رشد تورم اجاره بهای مسکن طی دو سال اخیر به بالاترین میزان تاریخی خود تا سطح ۵۰درصد رسیده است. این در حالی است که تا سال ۹۶، سال قبل از جهش ناگهانی رشد سالانه اجاره بها به طور میانگین ۲۰ تا ۲۵ درصد بود. این موضوع معادله استطاعت پرداخت مستاجرها را برهم زده و توان پرداخت اجاره بها را به صورت چشمگیری کاهش داده است. در این گزارش با بررسی استطاعت پرداخت اجاره بها در ۵ کشور بر اساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد به بررسی نقطه کور بازار پرداخته می‌شود و به چرایی نقطه ضعف مستاجرها در ناهمسانی اجاره بها با درآمد خانوار‌ها پاسخ داده خواهد شد.
مقایسه اجاره بها در ایران و سایر کشورها
استطاعت پرداخت اجاره به عنوان یک شاخص جهانی از سوی برنامه اسکان بشر سازمان ملل (Habitat-un) اینگونه مطرح می‌شود: «شاخص پرداختی مسکن به معنای وزن اجاره بها در درآمد‌های ماهانه خانوار در منطقه شهری باید حداکثر ۳۰ درصد باشد.» به عبارت دیگر اگر بیش از این رقم باشد یعنی مستاجرها در استطاعت مناسبی به لحاظ توان پرداخت قرار ندارند و این کار با اشکال مواجه است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که سهم اجاره بها از درآمد خانوار ۵ کشور اروپایی و آمریکایی شامل ایالات متحده، انگلیس، فرانسه، کانادا و آلمان به طور میانگین ۳۵درصد است. این در حالی است که همین شاخص برای تهران حدود ۱۰۰ درصد (براساس متوسط دستمزد خانوار تک شغله) و در کل کشور میانگین بالای ۷۰ درصد است. مستاجر‌های تهرانی، با احتساب درآمد متوسط و اجاره بهای متوسط، تقریبا تمام درآمد آن‌ها صرف اجاره بها خواهد شد. این امر منجر به پایین آوردن سطح کیفی معیار انتخاب مسکن برای مستاجرها شده است. این شاخص حاکی از آن است که استطاعت پرداخت اجاره بها در ایران تقریبا نصف کشور‌های مورد بررسی است و این امر نشان می‌دهد معادله‌ای که برای استطاعت پرداخت مستاجرها مطرح شده در ایران دچار اشکال است. براساس نرم هبیتات این معادله در ۵ کشور مورد بررسی تا حدودی مناسب است و با وجود تورم چشمگیر اجاره بها و در مجموع اقتصاد این کشورها، سهم هزینه اجاره از هزینه و درآمد آنچنان بالا نیست./ آرمان امروز