تازه‌ترين داده‌هايي كه مركز آمار ايران از ميزان معاملات بازار مسكن در آبان ماه منتشركرده نشان مي‌دهد تورم ماهانه خانه‌هاي تهران پس از 4 ماه تجربه نرخ‌هاي منفي، در آبان‌ماه افزايش يافته و به بالاي 1 درصد رسيده است. تورم سالانه نيز به روند افزايشي خود ادامه داده و ركورد 4 ساله خود را به ثبت رسانده است. اما تورم نقطه به نقطه خانه‌هاي تهران در دومين ماه از پاييز 1402 نزولي شده است.
هرچند، تورم سالانه آپارتمان‌هاي تهران نيز در آبان سال جاري به 86.3 درصد رسيده كه بالاترين رقم ثبت‌شده از آبان ماه سال 1398 تاكنون است. گزارش مركز آمار حاكي از آن است كه تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در شهر تهران نسبت به مهر ماه سال گذشته 17 درصد رشد داشته است. در مقابل، ميانگين وزني قيمت هر متر مربع خانه در پايتخت نسبت به اولين ماه از پاييز با 3 درصد افت مواجه شده است. ميانگين وزني قيمت هر متر مربع خانه نيز به 80 ميليون و 600 هزار تومان رسيده است. اين رقم در مهرماه برابر با 82 ميليون و 800 هزار تومان بوده است.
ميانگين حسابي قيمت هر متر مربع آپارتمان مسكوني در تهران نيز به 77 ميليون و 580 هزار تومان رسيده كه نسبت به ماه قبل 1 درصد كاهش يافته است. با يك اختلاف آماري فاحش در قيمت‌ها روبرو هستيم. مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن در مورد تازه‌ترين داده‌هاي مركز آمار ايران و رشد 17 درصدي قيمت مسكن در آبان ماه نسبت به اولين ماه پاييز به «اعتماد» گفت: يكي از موضوعاتي كه بارها به آن اعتراض داشته‌ايم آمارهايي است كه از بخش مسكن منتشر مي‌شود كه اصلا نه منبع آن مشخص است و نه معلوم است بر چه اساسي اين ارقام منتشر مي‌شود و منافع چه افرادي در آن لحاظ شده است.
گودرزي افزود: ما همواره از نمايندگان مجلس و دادستان كل كشور به عنوان مدعي‌العموم درخواست كرده‌ايم كه به اين مساله ورود كنند تا روشن شود اين آمارها به چه صورت به دست مي‌آيد چرا كه دو سال پيش اتحاديه مشاوران املاك اعلام كرد آمارهايي كه در دفاتر ما ثبت قانوني مي‌شود نشان مي‌دهد قيمت مسكن تا 15 درصد ريزش داشته اما بلافاصله بانك مركزي و مركز آمار ايران آماري را منتشر كرده‌اند كه قيمت مسكن 15 درصد افزايش داشته. ما با يك اختلاف فاحش در آمارهاي ثبت شده در دفاتر و آمارهاي رسمي مواجه هستيم كه اصلا هم قابل قبول نيست چراكه مركز آمار ايران و بانك مركزي تنها آگهي‌هايي كه در پلتفرم‌هاي اينترنتي منتشر مي‌شود را ملاك نرخ‌گذاري‌هاي خود قرار مي‌دهد.
به يك پايگاه آماري قوي براي داده‌هاي بخش مسكن نيازمنديم اين فعال حوزه مسكن در ادامه گفت: اين آمارها از نظر بنده درست نيست و تنها نتيجه آن تشويش، بحران و سونامي در بازار مسكن است. ما به يك پايگاه آماري قوي براي داده‌هاي بخش مسكن نيازمنديم كه تنها منافع ذينفعان بخش مسكن و مافياي اين حوزه را تامين نكند. گودرزي با بيان اينكه اين قبيل از آمارها جهت‌دار هستند خاطرنشان كرد: متاسفانه آمارهاي اين دو نهاد رسمي (مركز آمار ايران و بانك مركزي) جهت‌دار بوده و واقعي نيستند و حتي اتحاديه مشاوران املاك هم اين آمارها را قبول ندارد و مي‌گويد با واقعيت بازار اختلاف زيادي دارد و عموما هم اين آمارها با وقفه‌هاي طولاني مدت اعلام مي‌شود و به محض آنكه قيمت مسكن نزولي مي‌شود آمارهاي رسمي به منظور ايجاد جو رواني منتشر مي‌شوند.
كمر مردم زير بار قيمت مسكن خم شده است
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه كمر مردم زير بار قيمت مسكن خم شده است ادامه داد: تا زماني كه قراردادهاي غيررسمي رواج دارد نمي‌توان پايگاه داده مشخص و معين و قابل اعتنا و مستدلي داشت، در حال حاضر هم اين آمارها اصلا قابل استناد نيستند و برخي آمارها حتي در جهت تشويش اذهان عمومي و نشر اكاذيب منتشر مي‌شوند و واقعا خواهشمنديم نماينده قوه قضاييه به اين مساله ورود كند تا بحران مسكن كمتر شود. او با بيان اينكه خريد و فروش‌ها در بخش مسكن قفل شده است گفت: در حال حاضر كليه ذينفعان مسكن متضرر شده‌اند اين در حالي است كه اين صنعت، صنعتي پويا در سراسر دنياست و مي‌تواند كليد اصلي اقتصاد ما باشد اما متاسفانه به دليل شيطنت‌هايي كه در انتشار آمارها انجام مي‌شود و منافع نامشروعي كه وجود دارد متاسفانه بازار مسكن با ركود عميقي روبرو شده است.
گودرزي در مورد تورم 86 درصدي سالانه آپارتمان‌هاي شهر تهران نسبت به سال گذشته هم تصريح كرد: متاسفانه چندين سال است به دليل رهاشدگي بازار مسكن و بي قانوني مفرط اين بازار بخش بزرگي از تورم عمومي را تورم مسكن ايجاد كرده است. امروز هم تورم عمومي در محدوده 39 درصد است اما تورم بخش مسكن را 86 درصد اعلام كرده‌اند.
يعني بخش بزرگي از تورم عمومي را تورم بخش مسكن به صورت مستقيم و غير مستقيم به وجود آورده است زيرا مسكن در بهاي تمام شده تمامي كالاها و خدمات نقش دارد. اين فعال حوزه مسكن در ادامه با بيان اينكه بخش مسكن موتور پرقدرت توليد تورم در چند سال اخير بوده است، گفت: مجلس و دولت بايد يك بار براي هميشه يا قانون بهاي تمام شده مسكن را تصويب كنند، يا به موضوع قيمت‌گذاري منطقه‌اي ورود كنند در غير اين صورت اين بازار قادر است تا تمامي سرمايه‌هاي مولد كشور را غيراقتصادي كند كمااينكه در حال حاضر هم حدود 40 درصد سرمايه‌هاي كشور در بخش مسكن با ارزش افزوده صفر رسوب شده است كه اصلا در دنيا مرسوم نيست و منسوخ شده است.
جهش‌هاي نامتعارف قيمت سرمايه‌ها را فراري داده است
گودرزي ادامه داد: هم اكنون حداكثر حدود 10 درصد سرمايه‌هاي كشور در بخش مسكن سرمايه‌گذاري مي‌شود اما به دليل جهش‌هاي نامتعارف و غيرمعمول بخش مسكن كه ناشي از عدم نظارت و نبود كنترل و فقر شديد قانون در اين حوزه است شاهد آنيم كه حتي دارايي‌هاي مولد هم به فروش مي‌رسند و در بخش مسكن براي بهره‌مندي از جهش‌هاي قيمتي سرمايه‌گذاري مي‌شود.
او تصريح كرد: ارزش افزوده سرمايه‌گذاري‌ها در مجموع به خصوص در حوزه سرمايه‌اي صفر مطلق شده است و متاسفانه اقتصاد ما متاثر از رهاشدگي بخش مسكن شده است.
گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه ركود بخش مسكن تا چه زماني ادامه‌دار است نيز گفت: تا زماني كه قيمت‌ها شكسته نشود اين ركود هم ادامه‌دار است و امروز با توجه به اينكه تمامي ذينفعان بخش مسكن در حال متضرر شدن هستند و از سوي ديگر قدرت خريد مردم هم به صفر رسيده به نظر مي‌رسد اين ركود ادامه‌دار باشد.
او با اشاره به خط فقر 20 ميليون توماني كه اعلام شده افزود: با توجه به دستمزد مصوب كه حدود 8 ميليون تومان است و قيمت هر متر آپارتمان در شهر تهران كه در محدوده 77 ميليون تومان شده است تقريبا پس انداز كردن محال شده است و اگر فردي هم بر فرض محال از اين ميزان درآمد پس‌اندازي داشته باشد و بخواهد يك واحد آپارتمان 75 متري تهيه كند بايد بيش از 100 سال در انتظار خانه‌دار شدن بماند.
تكرار مداوم ركود تورمي و رونق تورمي
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در واكنش به تازه‌ترين داده‌هاي مركز آمار ايران به «اعتماد» گفت: يك اصل كلي در بخش مسكن وجود دارد و آن هم اين است كه آمارهايي كه منتشر مي‌شود در يك دوره كوتاه‌مدت است و بيشتر هم سعي مي‌شود در دوره رونق اين آمارها منتشر شود. نكته بعدي هم اين است كه قيمت مسكن همواره در ايران به صورت فزاينده رشد كرده است و با ركود تورمي يا رونق تورمي همراه بوده است.
ستاريان در ادامه افزود: آنچه مهم است اين است كه تورم هيچگاه از بازار مسكن بيرون نرفته است و گاهي مي‌بينيم كه شايد نيم‌درصد يا 1 درصد افت داشته باشد اما به دليل آمارگيري غلط و عدم وجود تقاضاي موثر اين ارقام با واقعيات تفاوت دارد. اين كارشناس بازار مسكن ادامه داد: در صورتي كه كوچك‌ترين رونقي در اقتصاد ايجاد شود به يك‌باره فنر قيمت‌ها فشرده شده و قيمت‌ها رها خواهد شد، شهر تهران به دليل اينكه قطب اقتصادي كشور است و بيشترين گردش‌هاي مالي هم در اين شهر انجام مي‌شود و محدوديت‌هايي هم به لحاظ گسترش دارد حتي ساخت شهرك‌هاي اقماري هم نتوانست سرريز جمعيت اين شهر را در خود جاي دهد و تنها به پايگاهي براي مهاجرت از شهرهاي ديگر به نزديكي شهر مادر يعني تهران بدل شده‌اند.
با كمبود زمين براي ساخت و ساز در تهران روبرو هستيم
او تصريح كرد: از سوي ديگر اگر در كل كشور نيازمند ساخت 1 ميليون و 200 هزار واحد مسكوني باشيم تنها در شهر تهران نيازمند ساخت 300 هزار واحد مسكوني هستيم اما سوال اين است كه آيا مي‌توان اين تعداد مسكن در شهر تهران ساخت و اصولا زميني براي اين تعداد مسكن در تهران وجود دارد يا خير؟ ستاريان خاطرنشان كرد: تهران هم شبيه بسياري از پايتخت‌هاي ديگر دنيا با محدوديت در گسترش روبرو است و زماني كه اقتصاد روستايي دركشور محدود مي‌شود و اقتصاد به نوعي متمركز و دولتي است همه مردم خود به خود به سمت پايتخت كشيده مي‌شوند و خود به خود اين مساله باعث شلوغي و تجمع در پايتخت مي‌شود.
دولت اين روزها تنها به گفتار درماني بسنده كرده است
اين كارشناس حوزه مسكن ادامه داد: حتي اگر هم اقتصاد ايران در گستره كل كشور صنعتي باشد و كاملا هم از سوي بخش خصوصي اداره شود، يا حتي بر اساس اقتصاد بخش كشاورزي باشد با توجه به اينكه تهران با محدوديت در گسترش روبرو است باز هم فاصله شهر تهران با شهرهاي ديگر بيشتر مي‌شود، اما امروز اين فاصله به دليل متمركز شدن اقتصاد در تهران هر روز بيشتر شده و همين مساله تفاوت قيمت مسكن در تهران با شهرهاي ديگر را بيشتر كرده است.
ستاريان در مورد ركود بخش مسكن نيز افزود: دولت اين روزها تنها به گفتار درماني بسنده كرده و شاهد يك كار اجرايي و عملياتي از سوي دولت نيستيم، هر چند بحث از خصوصي‌سازي و مولدسازي در اقتصاد مي‌شود اما هيچ كاري در اين خصوص نشده است، اما بعيد است با توجه به وضعيت اقتصادي كنوني كشور تا انتهاي سال با رونقي در بخش اقتصادي كشور روبرو باشيم اما ممكن است آخر سال شاهد يك رونق موقتي باشيم و زماني كه تكليف بودجه و نحوه اجراي آن و درآمدهاي دولت مشخص‌تر شود با يك جهش قيمتي در بازار مسكن روبرو خواهيم بود.