رشد نجومی قیمت خانه طی سال‌های اخیر امکان خرید در بازار مسکن برای دهک‌های پایین و متوسط را شاید برای تمام عمر تبدیل به آرزویی محال کرده است، به همین جهت بود که از سال 1399 بحث فروش متری زمین از سوی مسئولان وزارت و راه و شهرسازی به منظور کنترل بازار مسکن و تقاضا مطرح شد، همچنین دولت می‌گویید با این طرح افراد می‌توانند با هر متراژی که توان پرداخت دارند مسکن تهیه کنند به طوری که بعد از چند سال امکان مالکیت واحد برای متقاضیان فراهم شود.
از سوی دیگر موافقان این طرح معتقدند که این طرح به خانه‌دار شدن قشر ضعیف کمک می‌کند و دارایی‌های آنان را در مقابل تورم حفظ می‌کند، اما منتقدان این طرح بر این باورند که این طرح برای این است که تنش‌های بازار مسکن کاهش پیدا کند و تا وقتی این طرح‌ها سرمایه‌گذار نداشته باشد قابلیت اجرایی ندارد و مردم را خانه‌دار نمی‌کند. به‌طور مثال مسکن مهر یا مسکن ملی با مشکل زمین و سرمایه‌گذار رو‌به‌رو است و اگر قرار بود مشکل مسکن با طرح حل شود با طرح ساخت و سازها حل می‌شد.
جزئیات پیش‌فروش متری مسکن اعلام شد
معاون بورس کالای ایران در توضیح جزئیات پیش‌فروش متری مسکن گفت: شرط خانه‌دار شدن مردم در این روش، رساندن تعداد اوراق سلف مسکن به اندازه حداقل متراژ واحدهای ساخته شده است. محمدحسین رحمتی در بیان نحوه کارکرد اوراق سلف موازی مسکن، اظهار داشت: سازندگان مسکن می‌توانند برای ساخت یا تکمیل یک پروژه ساختمانی با انتشار این اوراق در بورس کالا، بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را برای اتمام پروژه و تحویل به مردم تأمین کنند که بر این اساس، مردم با خرید اوراق سلف مسکن اقدام به پیش‌خرید واحدهای آن پروژه می‌کنند و می‌توانند اوراق را تا زمان سررسید و تحویل ملک نگه دارند یا در بازار ثانویه اقدام به فروش اوراق خود به قیمت روز کنند.
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالا ادامه داد: در ساده‌ترین شکل سرمایه‌گذاری در بازار پیش‌فروش متری مسکن، برای مثال خریدار اقدام به خرید یک متر مسکن می‌کند که در زمان عرضه، تاریخ تحویل آن ملک، ۲ ساله و کوچک‌ترین متراژ هر واحد ۵۰ متر عنوان شده است.
رحمتی خاطرنشان کرد: آن خریدار اگر قصد خانه‌دار شدن داشته باشد باید تا زمان سررسید ۲ ساله مقدار اوراق خود را به عدد ۵۰ ورقه یک متری برساند، اما اگر قصد تحویل گرفتن خانه را نداشته باشد و صرفا با نیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وارد این معاملات شده باشد، در هر زمانی طی این ۲ سال، امکان فروش اوراق و تسویه نقدی را دارد.
به گفته وی، شرط خانه‌دار شدن مردم در این ابزار مالی، رساندن تعداد اوراق سلف مسکن به اندازه حداقل متراژ واحدهای ساخته شده است و قیمت اوراق سلف مسکن نیز در بازار ثانویه بر اساس قیمت‌های بازار مسکن نوسان می‌کند و افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را دارند می‌توانند با سرمایه‌های خرد و به صورت خرید متری وارد این بازار شوند.
تفاوت قیمت واحدها در یک پروژه
رحمتی در ادامه به تفاوت قیمت واحدها در یک پروژه اشاره کرد و گفت: در یک پروژه، متراژ و شرایط همه واحدها یکسان نیست برای مثال واحدهایی که در طبقات بالاتر یک ساختمان قرار دارند، قیمت بیشتری نسبت به واحدهای طبقات پایین دارند و حتی شرایط دیگری نیز می‌تواند در قیمت واحدها اثرگذار باشد؛ به همین منظور برای مثال واحد طبقه اول به عنوان اوراق پایه در نظر گرفته می‌شود و در امیدنامه ذکر می‌شود که واحد طبقه ۱۵، یک و نیم برابر اوراق پایه ارزش دارد.
وی تاکید کرد: طبق اطلاعات درج شده در امیدنامه آن پروژه، مشتری برای تحویل گرفتن یک واحد ۱۰۰ متری در طبقه ۱۵ باید به جای ۱۰۰ عدد اوراق سلف، ۱۵۰ عدد اوراق سلف پایه داشته باشد و بر همین اساس نیز تفاوت‌ها در طبقات مختلف با میزان اوراق پوشش داده می‌شود.
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران بیان داشت: همه شرایط و جزئیات قیمتی در کل واحدهای یک پروژه به طور شفاف در امیدنامه عرضه می‌آید و سرمایه‌گذاران قبل از خرید باید به طور کامل این بندها را مطالعه کنند.
رحمتی اضافه کرد: با توجه به اینکه در اوراق سلف مسکن، تاریخ قطعی تحویل از سوی سازنده به خریدار وجود دارد، پیشنهاد می‌شود پروژه‌هایی که از پیشرفت قابل قبولی برخوردار بوده و سازنده مطمئن به تحویل در زمان مورد نظر است برای انتشار اوراق انتخاب شود؛ موضوع مهم در روند این معاملات همانند سایر معاملات بورس کالا، اخذ تضامین لازم از عرضه‌کننده به جهت عمل به تعهدات است و از این رو خریداران با اطمینان خاطر می‌توانند از این مسیر وارد بازار مسکن شوند.
به گفته وی، یکی از مزایای پیش‌فروش متری مسکن، نقدشوندگی بالای این اوراق است، چراکه یک بازارگردان در این معاملات حضور داشته و همواره اوراق عرضه شده از سوی سرمایه‌گذاران را خریداری می‌کند.
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران گفت: اصلاح دستورالعمل معاملات اوراق سلف مسکن در مرحله نهایی قرار دارد و به‌زودی با مصوبه سازمان بورس شرایط برای آغاز این معاملات فراهم می‌شود؛ همچنین تاکنون ۲ شرکت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن مدارک خود را برای انتشار اوراق تحویل داده‌اند و به نظر می‌رسد به‌زودی باید از ابزار جذاب پیش‌فروش متری مسکن در تالار بورس کالا رونمایی کرد.
طرح‌هایی که مردم را خانه‌دار نمی‌کند
مرتضی افقه، کارشناس اقتصادی اما در خصوص فروش متری خانه معتقد است: طرح‌هایی که مطرح می‌شود تا وقتی که سرمایه‌گذار نداشته باشد قابلیت اجرایی ندارد و مردم را خانه‌دار نمی‌کند به‌طور مثال مسکن مهر یا مسکن ملی با مشکل زمین و سرمایه‌گذار رو‌به‌رو است اگر قرار بود مشکل مسکن با طرح حل شود با طرح ساخت و سازها حل می‌شد و این طرح‌ها برای این است که تنش‌های بازار مسکن کاهش پیدا کند، اما این طرح فروش متری خانه مردم را خانه‌دار نخواهد کرد.
حسن محتشم، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن درخصوص فروش متری خانه در بورس گفت: فروش متری مسکن در اواخر دهه ۷۰ تجربه شد اما به دلایل نامعلومی متوقف شده است و اما این فروش متری تأثیری روی تولید نخواهد گذاشت و تنها تأثیرآن این است که سرمایه‌های خرد وارد خرید خانه شود با توجه به اینکه ارزش پول هر روز با توجه به تورم کاهش پیدا می‌کند طرح فروش متری خانه مقابل کاهش سرمایه‌ها را می‌گیرد.
این کارشناس مسکن در ادامه درخصوص ساخت مسکن در طرح فروش متری مسکن به مهر گفت: این طرح باعث ساخت و ساز نمی‌شود و حتی تقاضا را نیز کاهش نمی‌دهد فقط باعث می‌شود حداقل ارزش پول مردم با خرید یک یا 10 متر خانه حفظ شود، اما باعث تسریع در ساخت و ساز نخواهد شد و انتظارات جامعه از طرح فروش متری کنترل بازار مسکن و همچنین خانه‌دار کردن مردم است اما با توجه به اینکه خانه در پایتخت متری ۵۰ میلیون است و خرید 10 متر خانه مردم را خانه‌دار نمی‌کند فقط ارزش سرمایه مردم را حفظ می‌کند.
طرح‌های یک شبه وضعیت مسکن را وخیم می‌کند
از سوی دیگر فرشید پور‌حاجت نایب‌رئیس کانون انبوه‌سازان در این خصوص معتقد است: این طرح قابلیت اجرایی ندارد، چراکه این طرح ابهامات قانونی متعددی دارد و کمتر مالکی پیدا می‌شود که ملک خود را متری بفروشد بنابراین متأسفانه طی سال‌های اخیر قانون پیش‌فروش که قانونی جامع و کامل‌تر از این مقوله دارد، در کمیسیون مربوط مجلس خاک می‌خورد بنابراین اجرای این طرح نیازمند هماهنگی چندگانه با ارگان‌هایی مانند دفاتر ثبت‌اسناد، شهرداری وزارت راه و شهرسازی و حتی نیرو است.
پور‌حاجت با اشاره به اینکه دولت بعد از سال‌ها همچنان درگیر و دار ایجاد راهکار برای اعمال اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، گفت: امیدوارم دولت با طرح‌های یک‌شبه وضعیت مسکن را وخیم‌تر از وضعیت کنونی نکند.
پور‌حاجت گفت: یکی از راهکارهای حل وضعیت موجود مسکن توجه به مقوله تورم است. از آنجاکه دولت در کنترل تورم تا کنون موفق نبوده است به دنبال راهکارهای مقطعی برای بازارهای مختلف است و به‌طور حتم استقبال از طرح‌های چنینی وضعیت مسکن را پیچیده‌تر می‌کند.
دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن گفت: در تمامی کشورها مقوله مسکن جز مباحث سرمایه‌ای محسوب می‌شود اما از آنجاکه این کشورها در حمایت از مسکن اقشار کم‌درآمد موفق عمل کرده‌اند ما فکر می‌کنیم در کشورهای دیگر مسکن صرفاً مصرفی است درحالی که این برداشت کاملاً اشتباه است و تنها راهکار کاهش قیمت مسکن توجه به مقوله تورم است تا زمانی که در برابر سرکشی تورم راهکاری نداشته باشیم وضعیت مسکن به همین منوال خواهد بود و اینکه فروش متری یا پیش‌فروش متری انجام شود، امکان‌پذیر است، ولی همه‌گیر نیست و تنها در برخی مناطق امکان اجرای آن وجود دارد اما به‌طورقطع اجرای کلی آن نیازمند هزینه‌های کلان و نظارت‌های شدید است./ آرمان ملی