مقاومت قیمت در بازار مسکن شکسته شد

ریزش قیمت ها بعد از بازارهای ارز، طلا، بورس و خودرو اکنون به بازار مسکن رسیده و فعالان این بازار می‌گویند مقاومت قیمتی در بازار مسکن به سمت کاهش قیمت شکسته شده است و تمایل فروشندگان برای عرضه واحد با قیمتی کمتر از قیمت‌های ابتدایی امسال بیشتر شده است.

یکی از مشکلاتی که در سال‌های اخیر گریبان خانوارها را گرفته و به گفته بسیاری از کارشناسان، نتیجه اقدامات یا به عبارتی عدم انجام اقدام خاصی از سوی دولت قبل است، بحث افزایش قیمت مسکن است.

به گفته علیرضا زاکانی شهردار تهران در دوره تدبیر و امید تورم سالانه مسکن 31 درصد بوده و قیمت مسکن هم 8.7 برابر رشد داشته است و ما بدترین وضعیت مسکن را در دوره تدبیر و امید داشتیم. در دولت گذشته قیمت مسکن 690 درصد رشد داشت به طوری که در ابتدای دوره قیمت هر مترمربع مسکن 3 میلیون و 800 هزار تومان بود ولی در انتهای دوره 8 ساله دولت قبل، این رقم به 30 میلیون تومان رسیده بود.

مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در یک برش پنج‌ساله از بازار مسکن، با استناد به آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، اعلام کرده است که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران از آذر 1396 تا آذر ۱۴۰۱، از ۵ میلیون و ۸۸ هزار تومان به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است.

بر این اساس، مسکن در کلانشهر تهران شاهد رشدی حدود ۹۵۰ درصدی بوده، حال آنکه در همین بازه زمانی 5 ساله، حداقل دستمزد نیروی کار حدود ۶۰۰ درصد افزایش داشته و از یک میلیون و ۱۲۵ هزار تومان به ۶ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان رسیده است.

اگرچه بخشی از تغییرات و رشدهای قیمتی در بازار مسکن به اتفاقات اقتصاد کلان و تورم عمومی بر می گردد که بخش مهمی از آن نیز به اشتباهات سیاستگذاری‌ها در حوزه اقتصاد کلان در دولت قبل مربوط است و همچنین نوسانات بازار ارز در تغییرات قیمتی مسکن مؤثر است، اما یکی از اصلی‌ترین علل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن به عقب ماندگی در تولید آن و نیز سیاست حمایت از بخش تقاضای مسکن به جای حمایت از بخش تولید در دولت قبل مربوط است.

در دولت‌های یازدهم و اوایل دوازدهم در حالی که بخش مهمی از پروژه‌های مسکن مهر به دلیل مخالفت وزیر وقت راه و شهرسازی با این طرح متوقف مانده بود، سیاست جایگزینی جز مسکن اجتماعی آن هم در حد حرف ارائه نشد که همگی این عوامل در رشد ناگهانی قیمت مسکن از اواخر سال 1396 و اوایل 1397 به بعد مؤثر بود.با این حال با توجه به موفقیت دولت سیزدهم در کنترل بازار ارز طی روزهای احیر از یک سو و نیز تا حدودی موفقیت در اجرای قوانین مالیاتی همچون مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزارهای کنترلی بازار مسکن و نیز افزایش ساخت و ساز و صدور پروانه ساختمانی و تکمیل پروژه‌های بر زمین مانده مسکن مهر و اقدام ملی مسکن در قالب نهضت ملی مسکن که همگی سبب شده تا در یکی دو هفته گذشته بازار مسکن نه تنها روی آرامش و ثبات به خود ببیند، بلکه حتی روندی کاهشی هم داشته باشد.

برخی کارشناسان با اشاره به کاهش نرخ ارز که از اصلی‌ترین بازیگران نرخ مسکن است، افزایش صف فروش در بازار مسکن را نتیجه پیش‌بینی مردم نسبت به ثبات نرخ ارز و حتی ادامه روند کاهشی آن می‌دانند که ریسک نگهداری و قفل بازار مسکن از سوی عرضه کنندگان و مالکان را افزایش می‌دهد.

بررسی‌های میدانی «ایران» هم نشان می‌دهد که دفاتر مشاوران املاک با افزایش فایل‌های فروش از سوی مالکان مواجه شده که عمدتاً از نرخ‌های نجومی و غیر قابل باور در هفته‌های گذشته فاصله گرفته است.برخی مشاوران املاک نیز به «ایران» از استقبال روزافزون مالکان برای عرضه واحدهای مسکونی خود با توجه به احتمال زیاد تداوم روند کاهشی قیمت مسکن خبر داده‌اند.

به گفته این مشاوران املاک، کاهش قیمت مسکن عمدتاً به بخش‌هایی از شهر تهران اختصاص دارد که در ماه‌های گذشته با افزایش‌های خارج از تصور روبه رو شده و برخی مالکان نرخ‌های عجیب و غریبی برای واحدهای مسکونی خود تعیین می‌کردند که در مواردی به هر متر تا بالای 200 میلیون تومان رسیده بود؛ حال آنکه ارزش واقعی آن ملک شاید تا یک چهارم آن حباب بوده باشد. به نظر می‌رسد این حباب اندک اندک در حال خالی شدن و بازگشت قیمت‌های مسکن به نرخ واقعی‌تر است.

در محله هروی بررسی‌ها حاکی است برخی واحدهای مسکونی از متری 180 به 140 میلیون تومان کاهش داشته است. این وضعیت در سعادت آباد هم مشهود بوده و قیمت هر مترمربع  به زیر 140 میلیون تومان رسیده است.

برخی مشاوران املاک منطقه باغ فیض از کاهش قیمت مسکن در تعدادی از محلات این منطقه به 100 هزار تومان خبر می‌دهند.از آنجایی که آثار کاهش قیمت مسکن تدریجی در سایر نقاط مشهود خواهد بود، بیشترین میزان کاهش قیمت برای مناطق لوکس نشین بوده و به نظر می‌رسد طی روزهای آتی، این کاهش قیمت به مناطق میانی و پایین‌تر پایتخت نیز سرایت خواهد کرد؛ در حال حاضر میزان کاهش قیمت مسکن در مناطق پرطرفدارتر دهک‌های متوسط، خصوصاً مناطق 5، 8، 9، 10 و 14 تهران تا متری زیر یک میلیون تومان است و هنوز برخی مالکان از عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار مسکن إبا دارند ولی در صورت تداوم این روند، بزودی تغییرات قیمتی بازار مسکن در مناطق میانی و پایین‌تر تهران خود را نشان خواهد داد.

به عنوان مثال کاهش قیمت مسکن در منطقه جیحون مطابق آنچه برخی مشاوران املاک می‌گویند، تا متری 200 هزار تومان است؛ در محله آذربایجان و ستارخان نیز حداکثر کاهش قیمت مسکن 300 هزار تومان برآورد می‌شود.