برابری توان مالی خریدار با متراژ مسکن در طرح فروش متری

 فروش متری مسکن، با راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، به‌صورت رسمی مهرماه امسال در بورس آغاز به‌کار کرد، اکنون وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران نیز تفاهمنامه‌ای امضا کرده‌اند که با سازکاری جدا از صندوق املاک و مستغلات اما در بستر بازار سرمایه، متقاضیانی که توان مالی خرید مسکن را ندارند، بتوانند متراژ کمی از مثلاً خانه‌ای 80 متری را بخرند و به این ترتیب ارزش سرمایه خود را حفظ کنند.

سازکار فروش متری مسکن در شهرداری تهران در حال تدوین است و پس از آن در قالب لایحه‌ای به شورای شهر ارسال و در صورت تصویب اجرا می‌شود. مهدی عباسی، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران در گفت‌و‌گو با «ایران»، با اشاره به برنامه فروش متری مسکن گفت: لایحه این برنامه در شهرداری تنظیم می‌شود و هدف اصلی آن حفظ سرمایه خرد افرادی است که توان خرید مسکن ندارند اما با خرید متری می‌توانند به‌تدریج و ظرف چند سال صاحبخانه شوند.

طرح بورس املاک در سال‌های اخیر مدنظر سازمان بورس، شورای‌عالی بورس، وزارت راه و شهرسازی و… بوده و حتی سازکار اجرایی آن تهیه شده اما اجرا نشده است. به گفته فعالان بازار مسکن، اگر این طرح اجرا می‌شد برخی شهروندان در مدت چند سال می‌توانستند هر سال چند متر مسکن بخرند و حتی تاکنون خانه‌دار شده بودند، اما با افزایش قیمت مسکن و کاهش توان مالی خانوار، بسیاری از افراد نتوانستند مسکن بخرند و افزایش قیمت‌ها زمان انتظار آنها برای خانه‌دار شدن را افزایش داده است. سال ۱۳۹۹ موضوع بورس مسکن تحت عنوان صندوق‌های زمین و ساختمان مطرح شد که به‌دلیل مشکل آیین‌نامه‌ای، سال‌ها متوقف بود. اصلاح آیین‌نامه در کمیسیون تخصصی دولت وقت انجام شد اما به سرانجام نرسید.

با توجه به اینکه بازار مسکن براساس تورم رشد می‌کند از سوی دیگر برخی افراد سرمایه کافی برای خرید خانه ندارند در بورس مسکن می‌توانند به متراژ مشخصی سهام خریداری کنند و سرمایه‌گذاری در بورس مسکن می‌تواند با کمترین سرمایه انجام شود.

در این رابطه فرشید‌ پورحاجت دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن، گفت: فروش متری مسکن یکی از ابزار‌های مهم در حفظ نقدینگی افراد به شمار می‌رود و کسانی که دارای سرمایه اندک هستند، می‌توانند از این طریق سرمایه‌های خود را حفظ کنند؛ اما در نهایت هیچ تأثیری در بازار مسکن و ایجاد رونق در این بازار ندارد.

به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن، با اجرای فروش متری مسکن حداقل سرمایه‌های مردم حفظ می‌شود، اما ممکن است این طرح در آینده زمینه‌ساز ایجاد قیمت کاذب در بازار شود.

او گفت: در اجرای این طرح ممکن است تولیدی در حوزه مسکن بویژه توسط شهرداری‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذار صورت گیرد، اما به دلیل آنکه قیمت‌گذاری این طرح توسط کارشناسان صورت می‌گیرد، تأثیری در حوزه قیمت مسکن یا ارزان‌تر تمام شدن واحد‌های مسکونی ندارد.

بر اساس برآورد آماری وزارت راه و شهرسازی، زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در کشور به بیش از 35 سال رسیده که این زمان در تهران و با حقوق کارمندی حدود 67 سال تخمین زده شده است. 51 درصد خانوارهای تهران اجاره‌نشین هستند و 65 درصد از حقوق ماهانه این خانوارها برای اجاره پرداخت می‌شود. از سوی دیگر بر اساس آمار بانک مرکزی، متوسط قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران به بیش از 48 میلیون تومان رسیده است. با توجه به اینکه با افزایش قیمت مسکن، دهک‌های متوسط و پایین جامعه، توان مالی خود را برای خرید مسکن از دست داده‌اند، تأمین مسکن این اقشار با سازکارهای حمایتی امکان‌پذیر است.

ساخت مسکن حمایتی در نهضت ملی مسکن، بخشی از برنامه تأمین مسکن دهک‌های پایین است و در کنار این برنامه، طرح‌هایی مانند فروش متری مسکن نیز اجرا خواهد شد. علاوه بر صندوق املاک و مستغلات، سامانه دیگری نیز برای خرید متری مسکن در حال راه‌اندازی است. سامانه در شهرداری تهران طراحی و از طریق بورس به اجرا گذاشته می‌شود. جزئیات فعالیت این سامانه هنوز مشخص نشده است اما به گفته یکی از مسئولان شهرداری تهران، فروش از طریق خرید سهام یا اوراق خواهد بود. به گفته این مقام مسئول، مثلاً اگر فردی در طول چند سال 80 متر مسکن خریده باشد، هزینه آن معادل متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به او پرداخت می‌شود تا بتواند معامله مسکن را به‌صورت فیزیکی انجام دهد.

بنابراین مسکن خریداری شده در برنامه فروش متری، به قیمت روز محاسبه می‌شود و شهروندانی که قصد دارند اوراق خود را به مسکن تبدیل کنند با قیمت روز مسکن، اوراق خود را معامله خواهند کرد.

در این خصوص پیش‌تر، علیرضا زاکانی شهردار تهران اظهار کرده بود که «فروش متری از طریق بورس و سامانه‌هایی که در حال حاضر بخش زیادی از آنها رونمایی شده، انجام خواهد شد؛ اما این مسیر پیوستگی به بازار سرمایه باید برقرار شود و این امکان فراهم خواهد شد تا مردم بتوانند روی پول خود حساب باز کنند و پول خرد مردم ارزش پیدا کند.» به گفته شهردار تهران، «در شرایط تورمی، سرمایه مردم ارزش خود را از دست می‌دهد، اما خرید متری مسکن از طریق بازار سرمایه این امکان را فراهم می‌کند تا ارزش پول حفظ شود. ممکن است یک فرد ۱۰ متر، ۲۰ متر یا ۵۰ متر از یک واحد را بخرد و طی چند سال بتواند مالکیت کامل یک واحد را از آن خود کند.»

استفاده از تسهیلاتی مانند تسهیلات نهضت ملی مسکن برای خرید متری، پیشنهادی است که برخی فعالان بازار مسکن آن را مطرح می‌کنند. برای مثال افرادی که نمی‌توانند آورده داشته باشند با استفاده از این تسهیلات برای خرید متری واحدهای ساخته شده اقدام کنند، به این ترتیب افراد بیشتری در برنامه فروش متری صاحب مسکن در متراژهای پایین خواهند شد.

برنامه نهضت ملی مسکن در شهر تهران، نوسازی بافت فرسوده و تولید واحدهای جدید در این بافت‌ها است و مشارکت خریداران طرح فروش متری مسکن در این برنامه دیده شده است. به این ترتیب با اجرای آن، روند نوسازی سرعت می‌گیرد و از سوی دیگر ارزش نقدینگی افراد نیز با خرید متری مسکن حفظ خواهد شد. نوسازی 150 هزار واحد فرسوده در شهر تهران در قالب نهضت ملی مسکن در دستور کار قرار گرفته است.

تأثیر دیگر این برنامه، افزایش تولید و عرضه خواهد بود. عرضه مسکن در یک دهه اخیر کاهشی بوده است. در شهر تهران در سال ۹۱، ۳۱ هزار پروانه صادر شده که در سال ۱۴۰۰ به 5 هزار پروانه کاهش یافته است. بر اساس آمار، در شهر تهران حدود یک میلیون مسکن نیاز است. از سوی دیگر حدود 350 هزار واحد خالی در تهران موجود است. بر اساس آمار تورم در دی‌ماه که مرکز آمار منتشر کرده، در این ماه تورم بخش مسکن بیش از 2 درصد افزایش یافته و تورم سالانه نیز در بخش مسکن حدود 39 درصد است، در این شرایط برای حمایت از متقاضیان مسکن که سرمایه آنها کفاف خرید مسکن را نمی‌دهد برنامه‌ای مانند خرید متری می‌تواند هم سرمایه آنها را افزایش دهد و هم ارزش آن را حفظ کند.