آرمان ملي: اجاره نشينان اين روزها تقريبا يک درد مشترک دارند، مستأجراني که در مناطق شهري سکونت داشتند اما به دليل افزايش نرخ‌هاي پيشنهادي به حاشيه شهرها و حتي شهرستان‌ها هدايت شده‌اند اين کوچ اجباري علاوه بر بيکاري، فقر و بسياري از مشکلات اقتصادي آسيب‌هاي اجتماعي هم به دنبال خواهد داشت اين درحالي است که سياست‌هاي دولت مانند تسهيلات و وام وديعه اجاره با بهره حدود 18 درصد به دليل عدم انطباق با اعتبارات بانکي و نرخ تورم 50 درصدي قابل اجرا نبود همچنين سياست تعيين سقف اجاره مسکن نيز با بن‌بست مواجه شد، چراکه طي 3 سالي که از اجراي سياست تعيين سقف اجاره بها مي‌گذرد عملا روند افزايشي اجاره بها نه تنها متوقف نشد بلکه شکل صعودي به خود گرفت از سوي ديگر بر اساس اعلام بانک مرکزي در مرداد امسال نسبت به مرداد ماه سال گذشته اجاره بهاي مسکن در شهر تهران طي معاملات رشد 45. 2 درصدي داشته است اما کارشناسان معتقدند تورم به عنوان يک شاخص مهم نقش موثري در ايجاد بحران در بخش مسکن ايفاء کرده به طوري که طي 4 سال گذشته حدود 50 تا 100 درصد افزايش قيمت هم در بخش خريد و هم اجاره ايجاد شده و اين به دليل نبود سرمايه‌گذاري است که با کاهش توان خريد مردم و افزايش قيمت‌هاي سربه فلک کشيده تناسبي ندارد و باعث به بن‌بست رسيدن برنامه‌هاي دولت در بخش مسکن و سردرگمي بيشتر مردم در کلاف پيچيده مسکن و اجاره بها شده است.
مسکن خارج از دايره تورم نيست
وحيد شقاقي کارشناس مسکن در اين باره به «آرمان ملي» گفت: در حوزه مسکن با عقب ماندگي حداقل ده ساله و سرمايه‌گذاري منفي حدود 90 درصدي مواجهيم همچنين بلاتکليفي مسکن و مشکلات در اين حوزه هر روز بيش از پيش افزايش مي‌يابد و اقدامات صورت گرفته حتي در دولت‌هاي قبل نيز به دليل اينکه به شکل يک بسته کامل ارائه نشد موفقيت چنداني را به‌همراه نداشت و چالش‌ها در بخش خريد و اجاره هر روز افزوده مي‌شود.
شقاقي افزود: بر اساس گزارش‌ها در يک دهه گذشته سالانه حدود 400 هزار مسکن ساخته شده که بسيار کمتر از ميزان تقاضاي موجود است و موجب انباشت تقاضا بدون ارائه راهکار براي عرضه مسکن در پايتخت و کلانشهرهاي کشور بوده همچنين براساس آمار بانک مرکزي قيمت هر متر مربع مسکن در تهران از سال 91 قيمت مسکن که حدود 4 ميليون و 142 هزار تومان بود به حدود 36 ميليون و 350 هزار تومان در فروردين ماه سالجاري رسيده که اين يعني حدود 9 برابر افزايش قيمت که مسلما با افزايش قيمت اجاره نيز همراه بوده و در نهايت اين مساله مشکلات زيادي را براي مستاجران به‌همراه داشته از جمله آنها را مجبور به کوچ اجباري از از کلانشهرها به سمت شهرهاي اقماري کرده است.
اين کارشناس ادامه داد: تورم به عنوان يک شاخص مهم نقش موثري در ايجاد بحران در بخش مسکن ايفا مي‌کند، طوري که طي 4 سال گذشته حدود 50 تا 100 درصد افزايش قيمت داشتيم و عمده دليل آن هم به دليل نبود سرمايه‌گذاري در اين بخش است که با کاهش توان خريد مردم و افزايش قيمت‌هاي سربه فلک کشيده در تمام حوزه‌ها هيچ تناسبي ندارد و تمام اقدامات صورت گرفته توسط دولت نيز در شرايط فعلي راه به جايي نبرده و فقط به سردرگمي بيشتر مردم در اين کلاف پيچيده مسکن و اجاره بهاء انجاميده است.
تمديد اجاره خودکار عامل تشتت بيشتر بازار اجاره
شقاقي شهري معتقد است: افزايش دارايي يکي ديگر از عوامل تاثير‌گذار در ايجاد چالش‌هاي مختلف در بخش مسکن محسوب مي‌شود، به طوري که باعث ايجاد تورم در همه بخش‌هاي مسکن شده و به تبع آن اجاره بهاء در تمام نقاط ايران به خصوص پايتخت رشد شتاباني داشته است البته اين افزايش قيمت مساله‌اي جدا از زنجيره افزايش قيمت همه کالاها نيست و به اين ترتيب چاره اصلي کار مهار تورم و کنترل قيمت‌ها است در غيراينصورت انجام هر اقدامي در اين حوزه فقط مُسَکِني است که بازار مسکن را را ملتهب‌تر از پيش مي‌کند به عنوان مثال تمديد خودکار قراردادهاي اجاره که بدون پشتوانه قانوني از سوي دولت به منظور حمايت از مستاجران مطرح شد اما در مرحله عمل به دليل خلاف قانون بودن اين طرح فقط تشنج بازار مسکن و اختلاف بيشتر موجر و مستاجر را بيشتر کرد.
اين کارشناس مسکن بيان داشت : پرداخت تسهيلات و وام وديعه اجاره با بهره حدود 18 درصد نيز از جمله راهکارهاي پيشنهادي دولت بود که بدون توجه به واقعيت‌هاي موجود در جامعه طرح شد اين در حالي است که هيچ انطباقي با اعتبارات بانکي و نرخ تورم بالاي 40درصد در جامعه نداشت.
او افزود: دولت براي حل بحران مسکن به جاي توجه به افزايش ساخت و ساز، تجهيز صنعت ساختمان سازي به تکنولوژي‌هاي روز، افزايش سرمايه‌گذاري و هدايت سرمايه‌هاي سرگردان به سوي اين صنعت به ارائه طرح‌هاي غيرکارآمد و غيرکارشناسانه روي آورد و از اين رو شاهد مهاجرت روزافزون مستاجران و مالکان از مناطق شمالي به مرکز و از مرکز به جنوب و از جنوب شهر تهران و ديگر کلانشهرها به شهرهاي اقماري هستيم اين در حالي است که نرخ افزايش اجاره بها در شهر و شهرک‌هاي اقماري نيز به‌شدت در حال افزايش و خارج از توان مردم است و اگر اين مشکل جدي گرفته نشود به زودي شاهد بحراني خواهيم بود که با توجه به شرايط حاکم بر جامعه هيچ گريزي از پيامدهاي آن مانند بيکاري و آسيب‌هاي اجتماعي نيست.
بدمسکني و اجاره دو خانواده در يک خانه !
اين کارشناس اقتصادي ادامه داد: بهبود وضعيت حمل و نقل در کشور و به کار گرفتن قطارهاي سريع السير و جايگزين کردن حمل و نقل ريلي مي‌تواند تا حدي مشکلات جانبي مهاجرت مردم از مراکز به شهرهاي اقماري را کاهش دهد تا از عوارض حاصل از آن بکاهد، چراکه در حال حاضر برخي از کلانشهرها واقعا ظرفيت افزايش جمعيت ندارند و ناچار به سکونت در شهرهاي اطراف شهرهاي بزرگ مانند تهران است ولي در صورت به بهبود وضعيت حمل و نقل مي‌توان در مدت زمان رفت و آمد از محل سکونت و محل کار را کاهش داد و به اين ترتيب اندکي شرايط را بهبود بخشيد. او افزود: ساخت خانه‌هاي سازماني و يا اجاره به شرط تمليک يکي ديگر از راهکارهايي محسوب مي‌شود که البته در شرايط فعلي قدرت عملياتي شدن ندارد هر چند دولت اخيراً اعلام کرده که با به کارگرفتن واحدهاي فرسوده دولتي و بازسازي آن و يا واگذاري املاک دولتي سعي در بهبود وضعيت بازار مسکن و اجاره را دارد اما از آنجا که مسکن کالاي سرمايه‌اي است و سرمايه‌گذاري مطلوبي نيز در اين بخش وجود ندارد به نظر مي‌رسد که شرايط دشواري را پيش‌رو داشته باشيم. شقاقي شهري بيان داشت: بدمسکني و اجاره دو خانواده در يک خانه يا در پارکينگ و موتورخانه مشکلاتي نيست که بتوان يک شبه حل کرد بلکه بايد با مديريت و برنامه‌ريزي صحيح و گزينش راه حل‌هاي اساسي در مسير بهبود قرار گيريم در غيراينصورت اتخاذ تصميمات زودگذر فقط مُسکنِ مَسکن خواهد بود و وضعيت را از شرايط فعلي بدتر خواهد کرد.
افسانه‌اي به نام ماليات بر خانه‌هاي خالي
شهرام معيني عضو هيات علمي گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان در اين خصوص معتقد است: در تمام دنيا به دلايل مختلف تعدادي خانه خالي وجود دارد اول به اين دليل که مالک توان تکميل خانه نوساز را به نحوي که قابل استفاده شود ندارد دوم به اين دليل که خانه آن قدر فرسوده شده که کسي آن‌را اجاره نمي‌کند و سومين دليل اين است که مالک قصد فروش واحد مسکوني را دارد اما خريداري براي آن پيدا نمي‌کند.
او ادامه مي‌دهد: تورم خيلي بيشتر از مقدار افزايشي است که در اجاره‌بها رخ داده و در يک بازه چند ساله اجاره‌بها تغيير آن‌چناني نکرد همچنين ماليات بر خانه‌هاي خالي، افسانه‌اي بيش نيست و اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي مثل اين است از ماشين‌هاي پارک شده در پارکينگ‌ها هم ماليات دريافت شود همچنين تمهيدات دولت براي بهبود شرايط مستأجران تا ميزاني اندک و در کوتاه‌مدت قادر خواهد بود سامان دهنده وضعيت موجود باشد اما به‌عنوان راه‌حلي پايدار به‌شمار نمي‌رود بنابراين اينکه چرا رهن و اجاره‌ها تا اين ميزان افزايش داشته است به شبکه‌اي از دلايل بازمي‌گردد و وقتي همه کالاها گران مي‌شود به‌طور طبيعي رهن و اجاره هم افزايش پيدا مي‌کند و از طرفي نمي‌توان چندان انتقادي هم به مالکان وارد کرد زيرا آنها بر اين ادعا هستند که از طريق اجاره ملک خود، تأمين معيشت مي‌کنند و با توجه به افزايش قيمت همه کالاها مجبور به گران کردن نرخ اجاره ملک خود هستند لذا اگر خواهان حل اساسي اين مشکلات هستيم بايد از راه‌حل‌هاي بلندمدت استفاده کرد مانند قانون اجاره‌داري که 10 سال قبل هم مطرح شد ولي با بي‌توجهي به آن امروز به وضعيت بازار رهن و اجاره در شرايط نامناسب کنوني قرار گرفته است.
فاصله زياد تمهيدات دولت در بخش مسکن با واقعيت
او افزود: تا زماني که مسکن گران است رهن و اجاره هم افزايشي است و توليد مسکن و رفع شکاف ميان عرضه و تقاضا مي‌تواند به کاهش قيمت‌ها در بخش فروش و اجاره بينجامد بنابراين تمهيدات دولت با آنچه واقعيت است فاصله زيادي دارد براي مثال تصويب افزايش سقف اجاره‌ها و برخورد با مشاوران متخلف تا چه ميزان قابليت اجرا داشت؟ همچنين اگر دولت با ضمانت اجرايي قوه قضائيه بتواند افزايش اجاره‌بهاي سال 1401 را در قالب يک مصوبه اعلام کند مصوبه قابليت اجرايي خواهد داشت و مي‌توان گفت هدف حمايت از مستأجر بوده اما راه‌هايي هم براي دور زدن اين قانون وجود دارد که بايد مراقب آنها بود براي مثال مالک و مستأجر بدون دخالت مشاور املاک خود قرارداد را منعقد مي‌کنند که اين موضوع هم نتايجي نامطلوبي ديگر به دنبال دارد. معيني توضيح داد: اگر سرمايه‌گذاران با استفاده از حمايت دولت واحدهايي بسازند و فقط براي اجاره اختصاص دهند که راه‌حلي مناسب است و اگر از هم‌اکنون اجرايي شود در حل مشکلات اجاره بسيار مؤثر خواهد بود و اقداماتي ديگر نيز مانند افزايش توليد مسکن به سامان بخشي بازار کمک خواهد کرد.