مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است که سال‌هاست رکود شدید در آن اقتصاد کشور را تحت‌تاثیر قرار داده است.
رشد منفی در بخش مسکن علاوه بر یک عامل منفی در رشد اقتصادی کشور به دلیل وابستگی صدها صنعت به این بخش منجربه کاهش رشد صنعتی کشور نیز می‌شود. به عبارتی حیات بخش وسیعی از صنایع کشور که شامل صنایع فلزی، ساختمانی و... می‌شود در گرو رونق مسکن است. از منظر هزینه‌ای نیز مسکن حدود ۲۸درصد از سهم هزینه‌های سبد خانوار را در محاسبه تورم تشکیل می‌دهد بنابراین مسکن مهم‌ترین و تاثیرگذارترین بخش در اقتصاد کشور است. پس از رشد شدید تورم در سال‌های ۹۰ و ۹۱ و کاهش قدرت خرید مردم مسکن به خواب عمیق رکود فرو رفته و بعد از گذشت ۵سال و با بازگشت رونق به بیشتر بخش‌های اقتصادی کشور مسکن هنوز در رکود قراردارد. برهمین اساس دولت از سال گذشته تسهیلات خرید مسکن را آغاز کرده و در امسال نیز میزان آن را افزایش داده است به همین دلیل کارشناسان معتقدند در امسال فضا برای بازگشت رونق و مثبت شدن بخش مسکن وجود دارد اما در کنار این موضوع با مصوبه اخیر دولت مبنی بر افزایش مالیات از ساخت‌وساز مسکن عده‌ای معتقدند انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش کاسته می‌شود و نرخ مسکن افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر عده‌ای معتقدند بهترین زمان برای اجرای افزایش مالیات، شرایط رکودی است چون تاثیر آن بر نرخ مسکن را به حداقل می‌رساند.
در همین زمینه «گسترش صنعت» در گفت‌وگو با محمدعلی دهقان‌دهنوی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی به بررسی بیشتر شرایط رکود، تاثیر بحران بانکی بر سرمایه‌گذاری مسکن و طرح جدید افزایش مالیات مسکن پرداخته که می‌خوانید:
- چرا دوره رکود مسکن نسبت به دوره‌های گذشته به این میزان طولانی شده و با وجود بازگشت رونق به بخش‌های مختلف اقتصادی هنوز رشد مسکن منفی است؟
بازار مسکن تحت‌تاثیر عواملی است که در ۷ تا ۸ سال گذشته اتفاق افتاده است. این عوامل چند دسته هستند. در مقطعی با اجرای مسکن مهر تعداد قابل‌توجهی مسکن فراتر از توان کشور ساخته شده و عده‌ای نیز به هر حال در آن ساکن شده‌اند به عبارت دیگر بخشی از تقاضای بازار به‌وسیله مسکن مهر پاسخ داده شده است. از سوی دیگر کشور در سال‌های گذشته به ویژه در سال‌های ۹۰ و ۹۱ تورم شدیدی را در تمام بخش‌های اقتصادی ازجمله مسکن تجربه کرد و از قدرت خرید مردم کاسته شد. درحال‌حاضر نیز با وجود آنکه تورم تک رقمی شده اما قدرت خرید مردم افزایش پیدا نکرده است. براساس آمارها درآمد سرانه در حال نزدیک شدن به شرایط قبل از سال ۹۱ است.به عبارت دیگر ویرانی که دولت نهم و دهم در اقتصاد کشور ایجاد کرد دولت یازدهم توانسته است در این ۴ سال کشور را به روزهای قبل از ویرانی بازگرداند. تا زمانی که قدرت خرید مردم به اندازه کافی وجود نداشته باشد تقاضا برای مسکن کم خواهد بود. این عوامل باعث شده تا مسکن در رکود فرو رود و جهش‌های گذشته را در این بخش مشاهده نکنیم البته زمانی که صحبت از رونق مسکن می‌شود منظور رشد ۲، ۳ برابری که منجر به سوداگری عده‌ای برای خرید و احتکار مسکن می‌شود نیست بلکه منظور رشد سرمایه‌گذاری مثبتی است که با شیب ملایم و آرام افزایش پیدا کند. در چند سال گذشته بخش مسکن رشد منفی را تجربه کرده که باعث کاهش رشد اقتصادی کشور شده است.امسال به نظر می‌رسد شرایط کشور به نحوی است که می‌توان انتظار رشد مثبت و رونق نسبی را در بخش مسکن داشت.
- آیا چالش موسسه‌های غیرمجاز در نظام بانکی و شایعه‌های ورشکستگی بانک‌ها توانسته منجر به خروج سرمایه از بانک‌ها و رونق بخش مسکن شود؟
بانک مرکزی در ماجرای ساماندهی موسسه‌های غیرمجاز قاطعانه وارد شد و با اعلام حمایت از بانک‌ها و حذف موسسه‌های غیرمجاز به شایعات پایان داد و نگرانی سپرده‌گذاران برای خارج کردن سپرده‌ها برطرف شد. تنها یک موسسه غیرمجاز بود که مشکلاتی را برای مردم به وجود آورد که با مدیریت بانک مرکزی این موضوع نیز ساماندهی شد. مردم اگر حمایت و ضمانت بانک مرکزی را می‌خواهند باید به تذکرات بانک مرکزی توجه کنند بنابراین بحرانی در نظام بانکی وجود ندارد که منجر به خروج سرمایه از بانک‌ها شود تا در بخش‌های دیگر اقتصاد همچون مسکن سرمایه‌گذاری شود. بنابراین اگر رونقی در بخش مسکن شکل بگیرد، رشدی آرام و پایدار بدون افزایش شدید نرخ مسکن خواهد بود.
- با ساماندهی موسسه‌های غیرمجاز سود تسهیلات مطابق مصوبه شورای پول و اعتبار اجرا خواهد شد، آیا کاهش سود تسهیلات منجر به خروج سرمایه از بانک‌ها و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نخواهد شد؟
اگر بخواهیم از این منظر به این موضوع نگاه کنیم نرخ سود تسهیلاتی که بانک‌ها و موسسه‌های مالی و اعتباری مجاز براساس مصوبه شورای پول و اعتبار پرداخت می‌کنند از نرخ تورم بیشتر است. نرخ تورم نیز از نرخ رشد مسکن بالاتر است و در چند سال گذشته کم بازده‌ترین بخش اقتصادی مسکن بوده و هر کس در این بخش سرمایه‌گذاری کرده نه تنها سود عایدش نشده بلکه فرصت سرمایه‌گذاری امن و با سود بیشتر را نیز در بانک‌های مجاز از دست داده است. بنابراین در چنین شرایطی سود تسهیلات منافع بیشتری را نسبت به خرید مسکن تامین می‌کند و بخش مسکن حداقل امسال و سال آینده نمی‌تواند به گزینه اول سرمایه‌گذاری در کشور تبدیل شود. اگر مصوبات شورای پول و اعتبار با قاطعیت بیشتری اجرا شود و این شورا به کاهش سود تسهیلات کمتر از تورم نیز تصمیم بگیرد سرمایه‌های خارج شده از بانک‌ها در سایر بخش‌های اقتصادی وارد می‌شود و تاثیر چندانی بر مسکن نخواهد داشت.
- در شرایطی که فضای اقتصادی کشور در انتظار اندک رونقی در بازار مسکن است اجرای طرح افزایش مالیات بر مسکن چه تاثیراتی بر تشدید رکود مسکن خواهد داشت؟
اخذ مالیات به طور قطع منجر به افزایش هزینه‌ها خواهد شد، افزایش هزینه‌ها نیز وقتی اتفاق می‌افتد تولیدکننده که در اینجا سازنده مسکن است براساس قدرتی که دارد می‌تواند بخشی یا تمام افزایش هزینه را به مصرف‌کننده که خریدار مسکن است منتقل کند. اکنون با توجه به اینکه بازار در بخش عرضه بیشتر و تقاضا کمتر است تولیدکننده‌ها قدرت چندانی برای منتقل کردن افزایش هزینه‌ها به مصرف‌کننده ندارند بنابراین نرخ مسکن ناشی از مالیات افزایش پیدا نخواهد کرد اما اگر بازار رونق بگیرد و تقاضا بیشتر شود به‌طور قطع سازنده‌های مسکن می‌توانند بخش بیشتری از هزینه‌ها را بر نرخ مسکن اعمال کنند. به این نکته نیز توجه داشت باید که میزان مالیات در نظر گرفته نسبت به کل مبلغ مسکن رقم قابل توجهی نیست چون بناست حداکثر ۲۵درصد از سود ناشی از ساخت‌وساز بابت مالیات اخذ شود بنابراین اگر سود متعادل باشد رقم چندانی نخواهد بود. البته این امر به طور طبیعی منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خواهد شد اما این اثر چندان قوی نیست.
- با توجه به کاهش انگیزه برای سرمایه‌گذاری در مسکن آیا می‌توان زمان اجرای این طرح‌ها را نامناسب دانست؟
نمی‌توان گفت که در بد زمانی این قانون اجرایی شده چون نظام مالیاتی کشور ضعیف است و بخش‌های زیادی در کشور وجود دارد که هنوز در شمول پرداخت مالیات قرار نگرفته‌اند. اگر یک اقتصاد پویا، متعادل و پایدار می‌خواهیم باید تمام بخش‌های اقتصادی در سیطره نظام مالیات دهی قرار بگیرند در آن شرایط نرخ‌های مالیاتی تبدیل به ابزاری برای سیاست‌گذاری در هت تنظیم بخش‌های مختلف اقتصادی می‌شود. بنابراین هر اقدام و قانونی در این راستا لازم‌الاجرا و مناسب ارزیابی می‌شود اما درباره زمان اجرای آن با توجه به شرایط رکود مسکن اختلاف نظرهایی وجود دارد. برخی معتقدند این امر منجربه فرار سرمایه از مسکن و رکود بیشتر خواهد شد اما آنچه اهمیت دارد این است که اگر این طرح در زمان رونق اجرا شود تاثیر زیادی بر نرخ مسکن خواهد داشت بنابراین بهترین زمان برای کاهش تاثیر مالیات بر نرخ مسکن شرایط رکودی است.
- راهکار مناسب برای تسریع در روند ایجاد رونق در مسکن چیست؟
مهم‌ترین مشکل رونق نگرفتن مسکن نبود قدرت خرید در بین مردم است، از سوی دیگر نمی‌توان ناگهانی درآمد مردم را افزایش داد بنابراین باید شرایطی را فراهم کرد تا مردم از محل درآمدهای آینده بتوانند امروز مسکن بخرند. این امر نیز از طریق تسهیلات بانکی میسر خواهد شد. با افزایش رقم تسهیلات بانکی می‌توان رونق در مسکن ایجاد کرد اما در این مسیر دو مانع بزرگ وجود دارد؛ یک مانع نرخ سود تسهیلات است. در شرایطی که نرخ سود تسهیلات بالا و دوره بازپرداخت نیز کوتاه باشد هزینه اقساط تسهیلات بالا تمام می‌شود و مردم قدرت پرداخت نخواهند داشت. برای مقابله با این موانع منابع دولتی باید به کمک گرفته شود. همان‌طور که در صندوق پس‌انداز بانک مسکن این اتفاق افتاد و سود تسهیلات تا ۹درصد کاهش پیدا کرد. بنابراین مانع دوم کمبود منابع دولتی است تا نرخ سود کاهش و میزان تسهیلات افزایش پیدا کند.اگر دولت بتواند منابع کافی برای حمایت از طرح‌های مسکن را فراهم کند می‌توان در مسکن رونق ایجاد کرد.